一

10月20日，鴻園物業(yè)曲靖分公司正式致函陽(yáng)光上城物委會(huì)及小區(qū)全體業(yè)主，物業(yè)公司將于2025年1月20日離場(chǎng)。

此舉意味著陽(yáng)光上城若在該期限前，未能重新選聘新的物業(yè)服務(wù)公司，之后小區(qū)可能暫時(shí)處于沒(méi)有物業(yè)服務(wù)的空窗期，并且在過(guò)年期間必然會(huì)出現(xiàn)垃圾成山、高層電梯及安全消防處于缺乏維保的狀態(tài)。

10月22日，星期三。

經(jīng)小區(qū)物業(yè)會(huì)提議，由瀟湘街道、區(qū)住建局組織召集會(huì)議，共同協(xié)商討論陽(yáng)光上城物業(yè)危機(jī)。在此之前，小區(qū)物委會(huì)撰寫了《陽(yáng)光上城重新選聘物業(yè)公司實(shí)施方案》，并與參會(huì)各方討論應(yīng)對(duì)解決小區(qū)物業(yè)危機(jī)的對(duì)策及措施。

二、

根據(jù)《民法典》第二百七十八條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條之規(guī)定，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是小區(qū)業(yè)主共同決定。或者說(shuō)，陽(yáng)光上城需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)才能選聘物業(yè)公司。

根據(jù)《曲靖市物業(yè)管理辦法》（試行）第二十八條、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》第十六條之規(guī)定，未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，由物委會(huì)臨時(shí)代替業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作。

面對(duì)陽(yáng)光上城所面臨的物業(yè)危機(jī)，其解決路徑即由小區(qū)物委會(huì)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)投票表決選聘新物業(yè)公司。

于是，陽(yáng)光上城物委會(huì)就成了解決這場(chǎng)物業(yè)危機(jī)的主體。

三、

鴻園物業(yè)曲靖分公司之所以突然離場(chǎng)，很大一部分原因是部分小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)。

這幾乎是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的怪圈，小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司收入下降；物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量下降，又促使小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)。是小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降？還是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)？這仿佛就像是“雞生蛋，蛋生雞；先有雞？還是先有蛋？”

那么，這種無(wú)限循環(huán)的怪圈，正是小區(qū)治理的癌細(xì)胞，它侵蝕著每一個(gè)健康機(jī)體的小區(qū)。

不論是小區(qū)物委會(huì)、或者是小區(qū)業(yè)委會(huì)，雖然它為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，但又具有自身的獨(dú)立價(jià)值，即它還代表小區(qū)的整體利益?；蛘哒f(shuō)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，侵害了小區(qū)的整體利益；部分業(yè)主欠費(fèi)也侵害了小區(qū)整體利益。

因此，物委會(huì)（業(yè)委會(huì)）不僅需要支持物業(yè)公司起訴欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主；同時(shí)，還要做好物業(yè)服務(wù)公司的監(jiān)督工作，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不下降。唯有如此才能打破這種無(wú)限循環(huán)的怪圈，才能引導(dǎo)小區(qū)治理逐漸向健康的方向發(fā)展。

陽(yáng)光上城重新選聘物業(yè)公司，不僅是打破這種無(wú)限循環(huán)怪圈的契機(jī)，但稍有差池又會(huì)陷入另一種萬(wàn)劫不復(fù)的絕境。

何解？

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，物業(yè)公司由小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘。如果，非經(jīng)業(yè)主大會(huì)而選聘了物業(yè)公司，那此舉必然會(huì)埋下諸多禍端，并成為部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，而這種拒繳物業(yè)費(fèi)就仿佛癌細(xì)胞一般。于是，這必然又會(huì)讓小區(qū)重新陷入那種無(wú)限循環(huán)的怪圈，而物委會(huì)也會(huì)陷入小區(qū)業(yè)主道德責(zé)難的困境。

四、

如何在九十天內(nèi)，召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)，避免小區(qū)在春節(jié)前出現(xiàn)物業(yè)危機(jī)，其本質(zhì)體現(xiàn)了效率與公正的關(guān)系。

或者說(shuō)，既要盡快選聘新的物業(yè)公司，以解決小區(qū)或?qū)⒚媾R的物業(yè)危機(jī)；同時(shí)，選聘程序還要依法依規(guī)，符合相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，以確保法律公正能打破那種無(wú)限循環(huán)的怪圈。

這種效率與公正的關(guān)系，進(jìn)一步反映為召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，小區(qū)業(yè)主的參與度及投票率。

《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，小區(qū)業(yè)主共同決定物業(yè)公司的行聘，其本質(zhì)屬于小區(qū)政治及公民政治的范疇，但部分業(yè)主卻因各種原因而忽視業(yè)主自治的權(quán)利，從而導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)很能召開(kāi)或有效表決。

雖然，業(yè)主忽視或放棄選聘物業(yè)的投票決定權(quán)，但業(yè)委會(huì)（物委會(huì)）在實(shí)務(wù)過(guò)程中卻不能剝奪業(yè)主的該權(quán)利。否則，選舉程序違法或?qū)?dǎo)致選舉結(jié)果的無(wú)效。

然而，對(duì)于召開(kāi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)，面對(duì)業(yè)主參與度低、投票率低的困局，又應(yīng)當(dāng)如何破局解決呢？

對(duì)于業(yè)主參與度低的問(wèn)題，其本質(zhì)是沙化群體缺乏組織性及紀(jì)律性。其解決對(duì)策是需要深入到每一戶業(yè)主，充分做好溝通、動(dòng)員、宣傳及協(xié)商等工作。

對(duì)于投票率低的問(wèn)題，其本質(zhì)是傳統(tǒng)投票方式的局限性。傳統(tǒng)投票方式僅是現(xiàn)場(chǎng)投票及流動(dòng)投票，這就讓許多業(yè)主因工作等原因而放棄投票。投票的本質(zhì)是法定主體意思表達(dá)的真實(shí)性。因此，若是業(yè)主意思的真實(shí)表達(dá)，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的投票。于是，可借助網(wǎng)絡(luò)載體并實(shí)現(xiàn)線上投票，加之前期的溝通、動(dòng)員及宣傳等工作，就能有效提升小區(qū)業(yè)主的投票率。

五、

面對(duì)陽(yáng)光上城物業(yè)危機(jī)的解決，小區(qū)物委會(huì)首要難題就是缺錢。要解決業(yè)主參與度低的問(wèn)題，就需要深入小區(qū)業(yè)主做好宣傳工作，這些宣傳印刷品需要錢！要解決業(yè)主投票率低的問(wèn)題，就需要構(gòu)建線上投票的網(wǎng)絡(luò)載體，而企業(yè)微信則是最佳的選擇之一，而購(gòu)買企業(yè)微信也需要錢！

當(dāng)然，我始終以讀書人身份自居，且羞于開(kāi)口言阿堵物之事，但若要做事就需要真金白銀，這又迫使自己不得不低三下四。所幸，小區(qū)某鄰居做“礦力多”飲用天然礦泉水，從其處化緣化得5000元的宣傳材料文印費(fèi)，文章末尾表示對(duì)該鄰居的感謝，并如約為其礦泉水做宣傳。

陳浩 記于知止堂上

2025年10月28日