1，目前的市場整體還是以價換量為主，要么價格不降，不成交僵持；要么降價成交。

所以現在就有個問題，市場到底能不能回暖？其實回暖往往指的是成交量的回暖，大家默認成交量回暖，就會帶動價格上漲。實際上成交量增加之后，市場會有三種走勢，即：漲，平，跌。

反正這兩年都是第三種走勢。

2，下面看看成交價情況：

首城國際的89平米兩居室，剛剛成交的價格是662萬，近期首城國際的兩居室價格基本上穩(wěn)定在了650-660這個價格附近。

這種戶型在2021-2023年，最高成交價到了970萬左右，有一大批人在900萬以上接盤的。跌幅大家自己算吧……

660萬左右的價格，和2016年上半年的價格類似，也就是說，在跌掉了317那一個山頭之后，又往下走了走，這個價格就是目前市場的一個常規(guī)跌幅，談不上超跌……

首城國際算是雙井的一個大盤，高頻成交，很有代表性。只不過這小區(qū)實在談不上讓人喜歡，又高又密，兩居室的戶型普遍不好，典型的回遷房戶型，社區(qū)的維護，馬馬虎虎吧。

前幾年900多萬接盤的人不少，高首付的，起碼跌掉了一半首付吧，首付低的，估計已經裸奔了。

3，望京的國風上觀，183平米的三居室，剛成交的頂層價格925萬。同戶型成交的最高價1610萬，中樓層。

頂層折合到中樓層，當下的價格應該在1000出頭，這樣算的話，差不多跌了600萬。

差不多也是2016年上半年的價格，同樣談不上超跌，常規(guī)跌幅。

4，回龍觀的金域華府，116平米的三居室，成交價600萬。這戶型最高成交價接近1000萬，跌了400萬。

這個戶型在去年的時候，還在800萬左右，價格一直比較堅挺，一眼看上去就貴，可惜去年那會兒，很多人還擔心房價漲，不少人接在了半山腰上。同理，海淀的橡樹灣等，都是如此，今年跌了一部分，實際上就是回到了常規(guī)市場的一個跌幅。

5，當然還有其它的一些成交，大家可以自己去網上翻一翻，我主要說下結論。

目前改善盤，跌到2016年上半年，是普遍狀態(tài)，是實際的成交價格。

雖然各個區(qū)域，不同樓盤之間，下跌節(jié)奏上有差異，但上面這個狀態(tài)是個重要參考。

老破小由于更多更復雜，很多已經跌到2015年的價格了。

6，關于價格方面，給大家講一個常識，那就是在不同的階段，人們對于價格的預期是不一樣的。

前幾年，朝陽改善盤兩居室賣到1000多萬是正常現象，那個時候很多人盼著能1000萬買一套；等到了同樣一套房子跌到了800萬，很多人反而覺得還是有點貴。

這種預期，還會變，會持續(xù)變……

北京樓市會經歷漫長的調整。這句話已經快三年了……

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