佳兆業(yè)正以一種別樣的方式來(lái)宣告自身的強(qiáng)勢(shì)回歸。

10月16日，廣州海珠區(qū)政府正式批復(fù)石溪村舊改方案，確認(rèn)由佳兆業(yè)集團(tuán)聯(lián)合持股的廣東佳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擔(dān)任實(shí)施主體。這標(biāo)志著，這家深陷行業(yè)調(diào)整期的房企，已經(jīng)走出困境，重新來(lái)到房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)的中央，要憑借著在舊改方面的長(zhǎng)袖善舞，作出傲人的業(yè)績(jī)，以期宣告佳兆業(yè)走出困境，重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

但佳兆業(yè)能夠如愿嗎？

1

沉寂多年重啟石溪舊改

石溪村舊改的獲批，標(biāo)志著這個(gè)總投資198.18億元的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段。作為海珠區(qū)城市更新的標(biāo)桿項(xiàng)目，石溪舊改將徹底改變區(qū)域面貌，為廣州城市發(fā)展注入新動(dòng)能。

自2009年石溪村啟動(dòng)改造申請(qǐng)以來(lái)，歷經(jīng)十余年的精心籌備與反復(fù)打磨，其間，佳兆業(yè)在項(xiàng)目上花費(fèi)了大量的心血。

2020年底，廣東佳紅以89.87%的高同意率中標(biāo)成為合作企業(yè)。這一切得益于佳兆業(yè)在城市更新領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗(yàn)——此前五年累計(jì)竣工驗(yàn)收超100萬(wàn)平方米房屋、在廣州操盤(pán)多個(gè)大型舊改項(xiàng)目，更得益于市場(chǎng)對(duì)其專(zhuān)業(yè)能力與履約誠(chéng)意的高度認(rèn)可。

就當(dāng)佳兆業(yè)想在舊改市場(chǎng)上大展拳腳的時(shí)候，天有不測(cè)風(fēng)云。2021年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇嚴(yán)重的調(diào)控，佳兆業(yè)瞬間陷入流動(dòng)性危機(jī)。

隨之，石溪村舊改被按上了暫停鍵。

就在石溪村暫時(shí)陷入僵局之際，市場(chǎng)上一度傳出，越秀地產(chǎn)想接手石溪村舊改。其間，石溪村一度組織村民，對(duì)合作企業(yè)“佳兆業(yè)+紅八方”聯(lián)合體的退出或股份轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行表決，但最后村委和越秀雙方在補(bǔ)償條件方面還有些分歧，所以最終還是選擇了佳兆業(yè)和紅八方作為合作對(duì)象。

今年5月，廣州市海珠區(qū)石溪村城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案征詢(xún)意見(jiàn)公示，標(biāo)志著這一舊改項(xiàng)目終于迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。10月，廣州市海珠區(qū)政府批準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施方案，要求實(shí)施主體籌措資金并接受政府監(jiān)管。佳兆業(yè)集團(tuán)表示正與金融機(jī)構(gòu)溝通籌措資金，但公司近期債務(wù)重組后仍面臨經(jīng)營(yíng)壓力。

這標(biāo)志著佳兆業(yè)在沉寂多年后，再次回到了舞臺(tái)的中央。

2

佳兆業(yè)迎來(lái)重生

這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)早在2020年就啟動(dòng)了，彼時(shí)佳兆業(yè)成功中標(biāo)，項(xiàng)目總的分為四個(gè)步驟實(shí)施。按照原計(jì)劃，佳兆業(yè)在今年年底就要完成安置房建設(shè)了。但是到了2021年佳兆業(yè)債務(wù)違約，然后公司沒(méi)有資金推動(dòng)該項(xiàng)目，也連累了合作方。

不過(guò)，佳兆業(yè)經(jīng)過(guò)了賣(mài)地割肉、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)重組等漫長(zhǎng)“自救”歷程，直到2024年12月，公司境外債務(wù)重組方案才正式出爐。多達(dá)122.7億美元的化債規(guī)模，佳兆業(yè)總體給出了兩種方案：以新?lián)Q舊、發(fā)行可轉(zhuǎn)債置換。

直至今年9月，佳兆業(yè)董事會(huì)主席郭英成終于與境外債權(quán)人達(dá)到一致性意見(jiàn)。9月2日，佳兆業(yè)宣稱(chēng)，公司境外債務(wù)重組計(jì)劃已取得關(guān)鍵性進(jìn)展，重組生效日期預(yù)計(jì)在2025年9月底正式落地。“不死鳥(niǎo)”佳兆業(yè)迎來(lái)了重生。

完成了重組的佳兆業(yè)，又開(kāi)始加快舊改的步伐。

石溪村的舊改獲批就是一個(gè)重要的信號(hào)。

這表明，佳兆業(yè)要靠全力推進(jìn)舊改業(yè)務(wù)，來(lái)帶動(dòng)業(yè)績(jī)的提升。

估計(jì)石溪村村民懷疑剛剛完成了重組的佳兆業(yè)有沒(méi)有實(shí)力來(lái)推動(dòng)舊改業(yè)務(wù)。而新通過(guò)的舊改方案明確指出，如果實(shí)際改造成本超出198.18億元，超出部分將由實(shí)施主體自行承擔(dān)，政府不再追加融資面積。這體現(xiàn)了政府對(duì)項(xiàng)目成本的嚴(yán)格控制，倒逼實(shí)施主體進(jìn)行精細(xì)化的資金規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)。

資金安全也設(shè)有監(jiān)管，高達(dá)162.45億元的復(fù)建安置資金將按照市、區(qū)要求籌集，并納入政府監(jiān)管，確保了項(xiàng)目核心資金的安全，保障了復(fù)建環(huán)節(jié)的順利推進(jìn)。

這說(shuō)明，佳兆業(yè)已經(jīng)為這次舊改準(zhǔn)備好了足夠的資金。

3

中信城開(kāi)出錢(qián)出資源

石溪村的舊改加速推進(jìn)，給片區(qū)帶來(lái)的是全面升級(jí)，同時(shí)也會(huì)提升佳兆業(yè)自身的業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)自救。

項(xiàng)目坐擁廣佛線和地鐵10號(hào)線雙地鐵交匯優(yōu)勢(shì)，并將配套建設(shè)約27.89公頃的道路，大幅提升出行的便捷度。

據(jù)批復(fù)，項(xiàng)目規(guī)劃約7宗融資宅地、多宗中小學(xué)用地、商務(wù)商業(yè)用地、綠化用地等，總建筑面積約達(dá)284.45萬(wàn)㎡。包括：復(fù)建安置區(qū)161.31萬(wàn)㎡、融資區(qū)99.09萬(wàn)㎡（住宅45.20萬(wàn)㎡，公建配套4.97萬(wàn)㎡，商業(yè)辦公48.92萬(wàn)㎡）。

項(xiàng)目將分四期推進(jìn)，堅(jiān)持“安置優(yōu)先”原則，確保復(fù)建房和配套設(shè)施先于融資區(qū)建設(shè)。

關(guān)于融資樓面地價(jià)，官方明確了住宅部分樓面地價(jià)評(píng)估為25023元/㎡，商業(yè)辦公部分為12453元/㎡。

目前海珠區(qū)同等地段的樓盤(pán)賣(mài)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，這給了佳兆業(yè)一定的盈利空間，也給了其接下來(lái)的重組更有底氣。

不過(guò)對(duì)于上半年又虧掉了100億元的佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，舊改的錢(qián)從哪里來(lái)？

據(jù)悉，佳兆業(yè)和中信城開(kāi)完成了戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽署，計(jì)劃以共同管理模式推動(dòng)舊改。作為舊改專(zhuān)家的佳兆業(yè)主要牽頭負(fù)責(zé)舊改，而中信城開(kāi)可能為項(xiàng)目提供資金和資源支持。

此前，佳兆業(yè)已經(jīng)和中信城開(kāi)在福田佳園項(xiàng)目上有過(guò)合作，項(xiàng)目?jī)r(jià)格非常堅(jiān)挺。

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