全國房價中，有個大城市似乎已經見底了。

近幾個月房價、房租連續(xù)上漲，但這一情況并不在大陸地區(qū) —— 大陸所有城市房價都在下跌。

香港樓市反彈了

我指的是香港樓市！

最近有多個粉絲向我咨詢，稱香港房價已持續(xù)上漲，認為其已經見底，還問大陸一線城市、長三角城市房價是否也會跟著上漲。

有這樣的想法是可以理解的，畢竟大陸所有城市房價一片低迷，這種情況下，遠處樓市若出現一絲曙光，自然會讓身處 “黑暗” 中的人們看到希望。

今天我們就來剖析香港的樓市走勢，以及它對大陸其他城市的影響。

這張圖是香港的房價指數走勢，能看到 2021 年香港房價見頂，這個時間節(jié)點和內地很多城市是一致的。

之后香港房價便呈震蕩式下跌，2023 年一季度有過一次小反彈，隨后繼續(xù)下跌。

值得關注的是，2024 年下半年以來，香港房價走勢基本平穩(wěn)，最近幾個月還出現了小幅抬頭上漲的態(tài)勢。

若看香港的私人住宅價格指數，今年3月份以來持續(xù)上漲。

且今年2月到9月，新建住宅成交量連續(xù)八個月每月破千套，創(chuàng)下 2019 年以來的最長紀錄，同時成交量也有所上升。

另外，房租自今年以來持續(xù)上漲，已創(chuàng)下過去六年的最高值。

從住宅成交量、成交價格、租金價格這三個核心指標來看，它們已連續(xù)多個月實現上漲，僅從市場表象判斷，香港樓市應該已經企穩(wěn)。

房價上漲的四條原因

在全國樓市 “跌跌不休” 的背景下，香港為何能率先企穩(wěn)？

主要原因有四個：

第一是利率環(huán)境改善

香港的利率緊盯美元，2024 年 10 月美元開始進入降息通道，港元也隨之降息，利率持續(xù)明顯下調后，購房成本降低，刺激了買房人入市。

第二是經濟復蘇走穩(wěn)

從圖中能看出，2020-2022 年受疫情影響，香港經濟狀況較差，部分時段甚至出現負增長。

而 2023 年以來，香港經濟持續(xù)正增長，2024 年經濟增速進一步擴大，已超過 3%。

經濟形勢轉暖，意味著居民收入增長，買房信心也隨之提升。

第三是人口面好轉

觀察香港總人口的年度走勢圖，2013-2019 年香港人口增長較為明顯，2020-2021 年人口下降，主要與疫情以及相關政策有關。

但 2022 年以來，香港人口持續(xù)增長，截至 2024 年底，人口達到 753 萬，創(chuàng)下歷史新高。

人口增長對樓市的刺激較為明顯，無論這些人口是來自大陸地區(qū)還是其他地方。

比如前幾年有些香港人移居英國，但在英國生活、工作幾年后感覺不順心，便又搬回了香港。

此外，過去幾年香港針對內地人才推出了力度較大的政策優(yōu)惠，比如優(yōu)才計劃、高才計劃等，部分內地優(yōu)秀人才獲得了香港身份，其中一些人在香港工作、生活，他們會有租房或買房的需求，這也為香港樓市帶來了支撐。

第四是來自內地購房者積極

其中，既有自住需求，也有投資需求。

我們來看記者的報道，廣州中原地產資產配置總經理表示，其團隊在九月份促成了 11 宗內地客戶購買香港住宅的交易，涉及新盤和二手房，這些客戶來自上海、廈門、廣州、深圳、佛山等地，這樣的交易熱度已許久未見。

據中原地產的數據，近五年來，香港二手私人住宅買方中內地人的比例持續(xù)上升，目前已接近兩成，尤其是在豪宅市場，內地買家占比更高。

例如，在 5000 萬港元以上的二手豪宅交易中，內地買家占比超過四成，這說明內地的一些高級人才、企業(yè)家和富人還是比較傾向于在香港置業(yè)的。

總而言之，利率降低、經濟好轉、人口增長、內地買房需求大增這四個因素，共同推動了過去幾個月香港樓市見底反彈。

內地房價會跟漲嗎

接下來我們探究一下，香港樓市見底后，內地樓市是否會跟上。

我們先看香港的鄰居 —— 深圳的房價走勢圖。

這是我們監(jiān)測的深圳房價指數，深圳房價高點同樣出現在 2021 年，之后持續(xù)下跌。

2024 年 9 月底深圳出臺新政后，二手房交易量出現明顯增長，房價也企穩(wěn)了 4-5 個月，但今年4月份以來，房價再次出現明顯且持續(xù)的下跌。

相比香港，目前深圳樓市要低迷得多。

而且今年 9 月 5 日，深圳出臺了限購放松和信貸寬松的優(yōu)惠政策，盡管成交量略有反彈，但房價依然下跌，并未止跌。

目前深圳樓市的走勢和全國大勢一致，受國內經濟政策、人口等因素影響，其運行邏輯與香港樓市差別較大。

從基本邏輯來看，我們不能將香港樓市的復蘇視為整個大陸地區(qū)樓市的先行指標。

即便像深圳、廣州、佛山、東莞、珠海等緊鄰香港的廣東地區(qū)城市，未來幾個月的樓市前景也不容樂觀，甚至還存在一定下行壓力，因為香港房價上漲后，會吸引鄰近廣東地區(qū)的部分富人去香港買房，形成一種 “虹吸效應”。

不過若從中期來看，比如觀察一年、兩年或三年后，香港樓市的持續(xù)上漲，對廣東乃至全國的一線城市可能會產生小幅利好。