全國(guó)房?jī)r(jià)中，有個(gè)大城市似乎已經(jīng)見(jiàn)底了。

近幾個(gè)月房?jī)r(jià)、房租連續(xù)上漲，但這一情況并不在大陸地區(qū) —— 大陸所有城市房?jī)r(jià)都在下跌。

香港樓市反彈了

我指的是香港樓市！

最近有多個(gè)粉絲向我咨詢，稱香港房?jī)r(jià)已持續(xù)上漲，認(rèn)為其已經(jīng)見(jiàn)底，還問(wèn)大陸一線城市、長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)是否也會(huì)跟著上漲。

有這樣的想法是可以理解的，畢竟大陸所有城市房?jī)r(jià)一片低迷，這種情況下，遠(yuǎn)處樓市若出現(xiàn)一絲曙光，自然會(huì)讓身處 “黑暗” 中的人們看到希望。

今天我們就來(lái)剖析香港的樓市走勢(shì)，以及它對(duì)大陸其他城市的影響。

這張圖是香港的房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)，能看到 2021 年香港房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和內(nèi)地很多城市是一致的。

之后香港房?jī)r(jià)便呈震蕩式下跌，2023 年一季度有過(guò)一次小反彈，隨后繼續(xù)下跌。

值得關(guān)注的是，2024 年下半年以來(lái)，香港房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)，最近幾個(gè)月還出現(xiàn)了小幅抬頭上漲的態(tài)勢(shì)。

若看香港的私人住宅價(jià)格指數(shù)，今年3月份以來(lái)持續(xù)上漲。

且今年2月到9月，新建住宅成交量連續(xù)八個(gè)月每月破千套，創(chuàng)下 2019 年以來(lái)的最長(zhǎng)紀(jì)錄，同時(shí)成交量也有所上升。

另外，房租自今年以來(lái)持續(xù)上漲，已創(chuàng)下過(guò)去六年的最高值。

從住宅成交量、成交價(jià)格、租金價(jià)格這三個(gè)核心指標(biāo)來(lái)看，它們已連續(xù)多個(gè)月實(shí)現(xiàn)上漲，僅從市場(chǎng)表象判斷，香港樓市應(yīng)該已經(jīng)企穩(wěn)。

房?jī)r(jià)上漲的四條原因

在全國(guó)樓市 “跌跌不休” 的背景下，香港為何能率先企穩(wěn)？

主要原因有四個(gè)：

第一是利率環(huán)境改善

香港的利率緊盯美元，2024 年 10 月美元開(kāi)始進(jìn)入降息通道，港元也隨之降息，利率持續(xù)明顯下調(diào)后，購(gòu)房成本降低，刺激了買房人入市。

第二是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇走穩(wěn)

從圖中能看出，2020-2022 年受疫情影響，香港經(jīng)濟(jì)狀況較差，部分時(shí)段甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

而 2023 年以來(lái)，香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)正增長(zhǎng)，2024 年經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步擴(kuò)大，已超過(guò) 3%。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)暖，意味著居民收入增長(zhǎng)，買房信心也隨之提升。

第三是人口面好轉(zhuǎn)

觀察香港總?cè)丝诘哪甓茸邉?shì)圖，2013-2019 年香港人口增長(zhǎng)較為明顯，2020-2021 年人口下降，主要與疫情以及相關(guān)政策有關(guān)。

但 2022 年以來(lái)，香港人口持續(xù)增長(zhǎng)，截至 2024 年底，人口達(dá)到 753 萬(wàn)，創(chuàng)下歷史新高。

人口增長(zhǎng)對(duì)樓市的刺激較為明顯，無(wú)論這些人口是來(lái)自大陸地區(qū)還是其他地方。

比如前幾年有些香港人移居英國(guó)，但在英國(guó)生活、工作幾年后感覺(jué)不順心，便又搬回了香港。

此外，過(guò)去幾年香港針對(duì)內(nèi)地人才推出了力度較大的政策優(yōu)惠，比如優(yōu)才計(jì)劃、高才計(jì)劃等，部分內(nèi)地優(yōu)秀人才獲得了香港身份，其中一些人在香港工作、生活，他們會(huì)有租房或買房的需求，這也為香港樓市帶來(lái)了支撐。

第四是來(lái)自內(nèi)地購(gòu)房者積極

其中，既有自住需求，也有投資需求。

我們來(lái)看記者的報(bào)道，廣州中原地產(chǎn)資產(chǎn)配置總經(jīng)理表示，其團(tuán)隊(duì)在九月份促成了 11 宗內(nèi)地客戶購(gòu)買香港住宅的交易，涉及新盤和二手房，這些客戶來(lái)自上海、廈門、廣州、深圳、佛山等地，這樣的交易熱度已許久未見(jiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，近五年來(lái)，香港二手私人住宅買方中內(nèi)地人的比例持續(xù)上升，目前已接近兩成，尤其是在豪宅市場(chǎng)，內(nèi)地買家占比更高。

例如，在 5000 萬(wàn)港元以上的二手豪宅交易中，內(nèi)地買家占比超過(guò)四成，這說(shuō)明內(nèi)地的一些高級(jí)人才、企業(yè)家和富人還是比較傾向于在香港置業(yè)的。

總而言之，利率降低、經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、人口增長(zhǎng)、內(nèi)地買房需求大增這四個(gè)因素，共同推動(dòng)了過(guò)去幾個(gè)月香港樓市見(jiàn)底反彈。

內(nèi)地房?jī)r(jià)會(huì)跟漲嗎

接下來(lái)我們探究一下，香港樓市見(jiàn)底后，內(nèi)地樓市是否會(huì)跟上。

我們先看香港的鄰居 —— 深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。

這是我們監(jiān)測(cè)的深圳房?jī)r(jià)指數(shù)，深圳房?jī)r(jià)高點(diǎn)同樣出現(xiàn)在 2021 年，之后持續(xù)下跌。

2024 年 9 月底深圳出臺(tái)新政后，二手房交易量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也企穩(wěn)了 4-5 個(gè)月，但今年4月份以來(lái)，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯且持續(xù)的下跌。

相比香港，目前深圳樓市要低迷得多。

而且今年 9 月 5 日，深圳出臺(tái)了限購(gòu)放松和信貸寬松的優(yōu)惠政策，盡管成交量略有反彈，但房?jī)r(jià)依然下跌，并未止跌。

目前深圳樓市的走勢(shì)和全國(guó)大勢(shì)一致，受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策、人口等因素影響，其運(yùn)行邏輯與香港樓市差別較大。

從基本邏輯來(lái)看，我們不能將香港樓市的復(fù)蘇視為整個(gè)大陸地區(qū)樓市的先行指標(biāo)。

即便像深圳、廣州、佛山、東莞、珠海等緊鄰香港的廣東地區(qū)城市，未來(lái)幾個(gè)月的樓市前景也不容樂(lè)觀，甚至還存在一定下行壓力，因?yàn)橄愀鄯績(jī)r(jià)上漲后，會(huì)吸引鄰近廣東地區(qū)的部分富人去香港買房，形成一種 “虹吸效應(yīng)”。

不過(guò)若從中期來(lái)看，比如觀察一年、兩年或三年后，香港樓市的持續(xù)上漲，對(duì)廣東乃至全國(guó)的一線城市可能會(huì)產(chǎn)生小幅利好。