當(dāng)前重慶樓市延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征凸顯，四代宅成核心亮點(diǎn)。受熱銷項(xiàng)目加推及核心區(qū)新盤入市推動(dòng)，四代宅成交上漲48%，均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲4%，成為拉動(dòng)市場(chǎng)的重要引擎。

從區(qū)域來(lái)看，成交量TOP10由北區(qū)主導(dǎo)，TOP3均位于渝北區(qū)。同時(shí)，兩江四岸核心區(qū)板塊展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性，價(jià)格上揚(yáng)。而剛需市場(chǎng)承壓明顯，超八成均價(jià)1萬(wàn)元/㎡以下的板塊房?jī)r(jià)下跌，以價(jià)換量成為普遍現(xiàn)象。

可見，樓市的核心邏輯已明確指向 “資源稀缺 + 產(chǎn)品力”。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，四代住宅的領(lǐng)漲行情與核心板塊的強(qiáng)抗跌性，正是改善型需求持續(xù)釋放并主導(dǎo)市場(chǎng)的直接體現(xiàn)。這一趨勢(shì)也表明，由產(chǎn)品價(jià)值與地段價(jià)值共同驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)分化格局，將進(jìn)一步深化。

具體來(lái)看，9月中心城區(qū)各板塊房?jī)r(jià)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

資源稀缺+產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)，

四代宅領(lǐng)漲核心板塊

9月重慶中心城區(qū) 商品住宅 成交均價(jià)為13470元/㎡，環(huán)比下降1.99%， 降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢(shì)。同期， 秋交會(huì)釋放專屬促銷折扣，拉動(dòng)成交，市場(chǎng)熱度回升明顯，整體成交量漲價(jià)穩(wěn) 。

從 板塊 表現(xiàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)TOP10板塊成交均價(jià)均在2W+以上，其中房?jī)r(jià)超2.5W萬(wàn)的板塊， 鐵山坪、 江北嘴均由片區(qū)內(nèi)豪宅產(chǎn)品驅(qū)動(dòng) 。而量?jī)r(jià)表現(xiàn)雙優(yōu)的板塊，如觀音橋、彈子石、大坪均位于兩江四岸核心區(qū)，且主力在售產(chǎn)品由四代宅主導(dǎo)。

高價(jià)位板塊領(lǐng)漲，超八成低價(jià)板塊房?jī)r(jià)下跌

從漲跌幅來(lái)看，9月重慶中心城區(qū)共26個(gè)板塊房?jī)r(jià)上漲，其中上漲的板塊多集中于1.5W+以上的板塊。除受片區(qū)內(nèi)單一樓盤影響結(jié)構(gòu)性波動(dòng)較大的片區(qū)如寸灘、大竹林、龍頭寺板塊外，房?jī)r(jià)漲幅超5%的板塊均由資源稀缺+產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)；

具體來(lái)看：

彈子石板塊（約2.0萬(wàn)元/㎡，上漲5.9%）：片區(qū)房?jī)r(jià)由四代宅產(chǎn)品在售的長(zhǎng)嘉匯為主導(dǎo)，套均價(jià)在300萬(wàn)左右。板塊內(nèi)另有四代宅國(guó)瑞長(zhǎng)嘉外灘、國(guó)瑞浩月府在售。

鴛鴦板塊（約1.7萬(wàn)元/㎡，上漲5.8%）：主力項(xiàng)目海成云湖郡推建面133-258㎡的四代宅產(chǎn)品，帶動(dòng)板塊房?jī)r(jià)上漲，項(xiàng)目成交套均價(jià)約256萬(wàn)元/套。

禮嘉板塊（約1.7萬(wàn)元/㎡，上漲4.8%）：四代宅龍湖御湖境成交占比超5成，以超前的商業(yè)規(guī)劃+產(chǎn)品硬實(shí)力獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可，主導(dǎo)板塊房?jī)r(jià)走勢(shì)，其產(chǎn)品面積段為建面約115-130㎡，項(xiàng)目成交套均價(jià)約322萬(wàn)元/套。

而房?jī)r(jià)不足1W的板塊中，由于片區(qū)多位于遠(yuǎn)郊，配套處于兌現(xiàn)期，上車門檻低。而主力剛需客戶對(duì)價(jià)格敏感度高，以價(jià)換量現(xiàn)象普遍，其中超8成房?jī)r(jià)下跌，僅龍興、含谷、龍洲灣三個(gè)板塊房?jī)r(jià)小幅上漲。

具體來(lái)看：

龍興板塊（約0.9萬(wàn)元/㎡，上漲1.2%）：由于片區(qū)內(nèi)華宇兩江御臨府、綠城兩江御園兩個(gè)改善型項(xiàng)目的成交占比提升，拉高片區(qū)房?jī)r(jià)小幅上漲。

龍洲灣板塊（約0.8萬(wàn)元/㎡，上漲1.8%）：受片區(qū)內(nèi)中交錦悅（成交均價(jià)9433元/㎡，套均價(jià)93萬(wàn)元/套）帶動(dòng)，片區(qū)房?jī)r(jià)小幅上漲。

超六成板塊成交量上漲，

成交量TOP10

北區(qū)主導(dǎo)

9月重慶中心城區(qū)，單月成交套數(shù)超100套的板塊共有6個(gè)，其中有3個(gè)板塊成交套數(shù)超200套，且均為北區(qū)板塊。

具體來(lái)看：

新牌坊板塊（約1萬(wàn)元/㎡）：因區(qū)域內(nèi)復(fù)工項(xiàng)目香樟湖樾（原瀛丹大廈）集中備案超400套，帶動(dòng)片區(qū)成交量上漲。

中央公園板塊（約1.3萬(wàn)元/㎡）：片區(qū)內(nèi)20+項(xiàng)目在售中，其中萬(wàn)科城市花園、中海春華尚城、萬(wàn)科璞園為片區(qū)銷量TOP3，其中萬(wàn)科璞園，成交價(jià)約1.7萬(wàn)元/㎡，套均價(jià)為175萬(wàn)/套。

悅來(lái)板塊（約1.4萬(wàn)元/㎡）：片區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)由麓悅江城領(lǐng)銜，成交均價(jià)約1.7萬(wàn)元/㎡，套均價(jià)約268萬(wàn)/套；片區(qū)內(nèi)銷量由中國(guó)電建重慶之丘主導(dǎo)，成交均價(jià)約1.25萬(wàn)元/㎡，套均價(jià)約124萬(wàn)/套；

總結(jié)

隨著多個(gè)新規(guī)住宅項(xiàng)目的逐步入市，資源稀缺+產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)的核心邏輯將進(jìn)一步印證，助力樓市延續(xù)回暖勢(shì)頭。在此背景下，唯有“強(qiáng)產(chǎn)品力、優(yōu)質(zhì)地段、成熟配套”的“全能型”項(xiàng)目，才能展現(xiàn)出穿越周期的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)力，成為市場(chǎng)中最堅(jiān)實(shí)的價(jià)值標(biāo)桿。

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