文｜鄧浩志

廣州賣得動的房子只有這兩類

從今年四月份開始，廣州樓市就開始持續(xù)的低迷，一直到“金九銀十”，市場也沒有明顯起色。但有兩類型產品銷售情況相對理想：

一類是實用率超高產品。你可以吐槽它產品不行，營銷不行，管理不行等等，但耐不住140%甚至更高的套內使用率。另外售價居然和同板塊其他開發(fā)商的樓盤一樣，甚至還更便宜一點點。在市場下行的大背景下，性價比高于一切。所以，超高使用率樓盤橫掃剛需剛改，收割了所有僅剩的購買力。當然，這個優(yōu)勢并不是所有開發(fā)商都具有的，僅存在于極個別市屬房企上。代表：地鐵，珠實，越秀。

第二類是超精致的產品。精致考究的裝修，豪華的停車場，氣派的公共區(qū)域，移步換景的園林等等。其實主打“顏值”一直是市場突破的利器，這能讓你產生買了這套房，生活質量將獲得很大的提升，在親友面前也更有面子了的感受。至于生活中一些具體細節(jié)，比如教育，出行，商業(yè)，醫(yī)療等配套問題，很可能在那一刻變得可以克服了。這類房企代表有：保利，龍湖，綠城等

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至于有些主打施工質量，主打物業(yè)管理水平，或者特別強調區(qū)位優(yōu)勢，企業(yè)綜合實力的這類樓盤，則明顯吃虧很多。因為上面的那些賣點，有些是客戶不關心的，有些則是入住前體會不到的，有些更是客戶根本搞不懂的。

總的來說，在如今樓市低迷的大背景下，想要求生存，要么關系比別人硬，能干別人干不了的事情，以增加自己的競爭力。要么特別清楚消費者的痛點和關注點，抓住反饋效果最好的領域充分發(fā)力。

廣州豪宅市場為何“停滯”了？

豪宅產品在樓市下行這四年時間里一直是逆市增長的品類，而最近這幾個月，全廣州的豪宅銷售都明顯放緩了。原因有兩個：一個是市場最近比較低迷。另一原因，據(jù)說都是在等面粉廠項目出來。

“等新項目”這也有兩重意思：

一是等面粉廠這個項目出來?？纯?strong>產品怎樣？看看最終售價如何？畢竟作為珠城邊緣而且望江的項目，一定會是市場的標桿。等這個“錨”確定了之后，才好判斷其他項目性價比高不高，值不值得買。所以，有客戶想等著這個項目買，也有可能純粹等他作為參照，然后再確定買不買，什么價格買自己已經鎖定的目標項目。

二是除了面粉廠項目之外，最近廣州多個頂豪項目都準備入市，比如荔灣的一線江景盤，比如琶洲的豪宅推新貨，天河的豪宅也有新貨。近期廣州豪宅市場真是超級熱鬧。

總的來說，廣州頂豪市場將迎來近年來少有的熱鬧景象，這是廣州近幾年集中推售中心城區(qū)優(yōu)質地塊的必然結果。這也是樓市近年以改善和高端改善為主導，房企順應市場需求的市場化結果。至于豪宅的前景，由于新增供應大幅增加，我認為會從前幾年的高端客戶搶著買，逐漸轉變?yōu)殚_發(fā)商搶著賣。