01.

2025年10月16日晚上，金科股份官方宣布：金科完成董事會換屆。

對于多年排名重慶民營企業(yè)第一名的金科而言，這是大事。顯然，這也是重慶民營經濟的大事。今天我們想簡單聊幾個問題：

金科實控人究竟是誰？

黃紅云家族與團隊，在金科處于什么地位？

馮侖在接下來的金科扮演什么角色？

金科何去何從？

02.

我們的關注點一：新任董事長郭偉。

從金科公告可以看出，郭偉既有傳統地產經驗，又有地產改革，創(chuàng)新模式，輕資產業(yè)務規(guī)模，以及推進行業(yè)合作資源整合的經驗。對于當下金科一把手而言，顯然這兩方面能力與經驗，都是必不可少的。

郭偉憑借出色領軍能力業(yè)務成果榮獲2022年，2023年“中國房地產年度影響力人物”及“中國十大地產年度CEO”多項個人殊榮。

關注點二：

老金科，在當下金科管理層，具體什么情況？

我們看到，班子成員9人里面，只有專職黨委副書記張勇，是老金科。其余都不是之前金科人。

而金科之前董事長周達，是新金科聯席總裁。而我們私下了解到，金科經營班子，可能就接下來這兩天具體確定。到具體執(zhí)行層面，相信會有更多的老金科。

關注點三：黃紅云在金科處于什么地位？

金科重整，地方國企作為1+1+n重整框架部分參與，與央企AMC、市場化資本共同構成投資組合。其作用是提供資源賦能，例如利用地方政策支持、產業(yè)資源等幫助金科盤活資產、推動轉型。但地方國資并非主導方，而是與其他資本協同合作，共同化解風險。

持股比例，今年9月權益變動后，上海品器聯合體通過控制京渝星筑和京渝星璨，合計獲得9.93億股，占金科股份總股本的9.34%，成為第一大股東。

而黃紅云是金科第二大股東。

這就意味著，黃紅云以及他家族，不再是金科實控人，至少明面上不是。當然他未來是不是還會再次成為第一大股東，這就沒有誰知道。

關注點四：馮侖的角色。

新任第一大股東，上海品器背景引人關注。

上海品器，背后為北京品器咨詢有限公司。北京品器背后則由萬通創(chuàng)始人馮侖，鑫苑集團董事長張勇等多為地產界知名人士持股。北京品器目前由馮侖、單大偉、張勇和上海鉑生建設管理咨詢有限公司各持股約22.22%股權，張冬冬持股11.11%。

金科CEO李根曾對媒體表示，上海品器聯合體與金科原實控人之間不存在任何關聯，亦無資金拆借、股票代持、表決權委托等任何潛在利益安排。

根據重整計劃，上海品器聯合體提名7名董事人選，在新董事會中占據主導地位。

而在昨晚金科股份對外文章中，對馮侖的介紹可以說非常吃重，原文是這樣說的：

馮侖被聘為專家顧問委員會主任委員，也意味著其在金科未來戰(zhàn)略以及發(fā)展規(guī)劃方面，將起到舉足輕重的作用。

之前有文章說新金科無實控人。這個，你覺得呢？如果一定要選個實控人，有人認為是馮侖，你覺得呢？

非常有意思的是，重慶另外一家企業(yè)破產重整，背后也有馮侖身影。不過坊間傳說，那家企業(yè)重整后，失控人還是本人。當然，這些都是說說而已，當不得真。

長袖善舞。

03.

順便聊下金科服務。

金科服務前身，是金科物業(yè)，后來上市。如今金科服務與金科股份，已經沒啥關系。

以前黃紅云通過金科地產持有金科服務股份，但后來博裕資本成為絕對大股東。對金融有點了解的，都曉得博裕資本背景。而后來，為了抵債質押，黃紅云與金科地產，完全失去對金科服務的控制。

當下，他們都還姓金，然后金科服務就服務之前很多金科開發(fā)的房子，如此而已。

04.

金科未來何去何從？

金科明確表示，將主要圍繞“高效運營、精益管理、科技創(chuàng)新”展開，以提升盈利能力、資產價值和流動性為核心，推動公司轉型為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產綜合運營商。

這個意思，可能是不會以傳統地產開發(fā)為主業(yè)。當然，這個概率非常大。畢竟窗口與機會都在急劇減少。

具體到業(yè)務布局，在投資人協同賦能下，重整金科股份將設置“投資管理、開發(fā)服務、運營管理、特殊資產”四大業(yè)務板塊。通過投資經營特殊資產、運營開發(fā)改善型住宅、做精做強收費服務、創(chuàng)新發(fā)展產業(yè)機會，實施“汰舊、取新、強鏈”轉型路徑，在徹底改善公司業(yè)務結構和經營業(yè)績的前提下，尋找新的增長曲線。

將投資管理放第一，開發(fā)服務放第二，能部分說明問題。當然開發(fā)服務排前二，也是新金科的實際情況。

更具體走向，等到金科股份運營班子確定后，我們才能進一步看出端倪。

重慶另外一家知名房企財信，也正面臨重整。財信有兩個核心資產：信托牌照與上市公司殼資源。而金科既有上市公司殼資源，手頭還有不少實實在在的地塊。

05.

金科股份是全國首家通過司法重整成功，卸下歷史包袱債務超千億級的上市房企。

截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務違約，其中約60家公布債務重組進展，20家房企重組方案已獲批準，累計化債規(guī)模超過1.2萬億元。

債轉股是大多數出險房企首選路徑。龍光，碧桂園，融創(chuàng)等企業(yè)在債務重組中多次運用這一方式。此外，現金回購、債務展期、資產處置等多元化手段也得到廣泛應用。

房地產正在告別過去高杠桿高周轉的舊時代，慢慢走向更穩(wěn)健高質量運營階段。接下來，房企化債將堅持市場化、法治化路徑，通過多元主體合作實現風險化解和企業(yè)重生，房企化債需根據企業(yè)具體情況和市場環(huán)境選擇模式，可能通過債權人協商、引入戰(zhàn)略投資者等方式解決。

金科涅槃后，金科股份將從家族控制企業(yè)，轉變?yōu)橛蓪I(yè)投資機構主導的公眾公司。

06.

1998年，重慶直轄第二年，也就是距今27年前，34歲黃紅云，開輛桑塔納，從涪陵到江北黃泥磅，在那里租套房子，開發(fā)金科花苑。

隨即，名動江湖，一個時代開啟。

能開啟一個時代，已經非常了不起。而今天，對黃紅云而言，時代謝幕。當然，對你我而言，其實也是。你會懷念它嗎？