01.

2025年10月16日晚上，金科股份官方宣布：金科完成董事會(huì)換屆。

對(duì)于多年排名重慶民營企業(yè)第一名的金科而言，這是大事。顯然，這也是重慶民營經(jīng)濟(jì)的大事。今天我們想簡單聊幾個(gè)問題：

金科實(shí)控人究竟是誰？

黃紅云家族與團(tuán)隊(duì)，在金科處于什么地位？

馮侖在接下來的金科扮演什么角色？

金科何去何從？

02.

我們的關(guān)注點(diǎn)一：新任董事長郭偉。

從金科公告可以看出，郭偉既有傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，又有地產(chǎn)改革，創(chuàng)新模式，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，以及推進(jìn)行業(yè)合作資源整合的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于當(dāng)下金科一把手而言，顯然這兩方面能力與經(jīng)驗(yàn)，都是必不可少的。

郭偉憑借出色領(lǐng)軍能力業(yè)務(wù)成果榮獲2022年，2023年“中國房地產(chǎn)年度影響力人物”及“中國十大地產(chǎn)年度CEO”多項(xiàng)個(gè)人殊榮。

關(guān)注點(diǎn)二：

老金科，在當(dāng)下金科管理層，具體什么情況？

我們看到，班子成員9人里面，只有專職黨委副書記張勇，是老金科。其余都不是之前金科人。

而金科之前董事長周達(dá)，是新金科聯(lián)席總裁。而我們私下了解到，金科經(jīng)營班子，可能就接下來這兩天具體確定。到具體執(zhí)行層面，相信會(huì)有更多的老金科。

關(guān)注點(diǎn)三：黃紅云在金科處于什么地位？

金科重整，地方國企作為1+1+n重整框架部分參與，與央企AMC、市場(chǎng)化資本共同構(gòu)成投資組合。其作用是提供資源賦能，例如利用地方政策支持、產(chǎn)業(yè)資源等幫助金科盤活資產(chǎn)、推動(dòng)轉(zhuǎn)型。但地方國資并非主導(dǎo)方，而是與其他資本協(xié)同合作，共同化解風(fēng)險(xiǎn)。

持股比例，今年9月權(quán)益變動(dòng)后，上海品器聯(lián)合體通過控制京渝星筑和京渝星璨，合計(jì)獲得9.93億股，占金科股份總股本的9.34%，成為第一大股東。

而黃紅云是金科第二大股東。

這就意味著，黃紅云以及他家族，不再是金科實(shí)控人，至少明面上不是。當(dāng)然他未來是不是還會(huì)再次成為第一大股東，這就沒有誰知道。

關(guān)注點(diǎn)四：馮侖的角色。

新任第一大股東，上海品器背景引人關(guān)注。

上海品器，背后為北京品器咨詢有限公司。北京品器背后則由萬通創(chuàng)始人馮侖，鑫苑集團(tuán)董事長張勇等多為地產(chǎn)界知名人士持股。北京品器目前由馮侖、單大偉、張勇和上海鉑生建設(shè)管理咨詢有限公司各持股約22.22%股權(quán)，張冬冬持股11.11%。

金科CEO李根曾對(duì)媒體表示，上海品器聯(lián)合體與金科原實(shí)控人之間不存在任何關(guān)聯(lián)，亦無資金拆借、股票代持、表決權(quán)委托等任何潛在利益安排。

根據(jù)重整計(jì)劃，上海品器聯(lián)合體提名7名董事人選，在新董事會(huì)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

而在昨晚金科股份對(duì)外文章中，對(duì)馮侖的介紹可以說非常吃重，原文是這樣說的：

馮侖被聘為專家顧問委員會(huì)主任委員，也意味著其在金科未來戰(zhàn)略以及發(fā)展規(guī)劃方面，將起到舉足輕重的作用。

之前有文章說新金科無實(shí)控人。這個(gè)，你覺得呢？如果一定要選個(gè)實(shí)控人，有人認(rèn)為是馮侖，你覺得呢？

非常有意思的是，重慶另外一家企業(yè)破產(chǎn)重整，背后也有馮侖身影。不過坊間傳說，那家企業(yè)重整后，失控人還是本人。當(dāng)然，這些都是說說而已，當(dāng)不得真。

長袖善舞。

03.

順便聊下金科服務(wù)。

金科服務(wù)前身，是金科物業(yè)，后來上市。如今金科服務(wù)與金科股份，已經(jīng)沒啥關(guān)系。

以前黃紅云通過金科地產(chǎn)持有金科服務(wù)股份，但后來博裕資本成為絕對(duì)大股東。對(duì)金融有點(diǎn)了解的，都曉得博裕資本背景。而后來，為了抵債質(zhì)押，黃紅云與金科地產(chǎn)，完全失去對(duì)金科服務(wù)的控制。

當(dāng)下，他們都還姓金，然后金科服務(wù)就服務(wù)之前很多金科開發(fā)的房子，如此而已。

04.

金科未來何去何從？

金科明確表示，將主要圍繞“高效運(yùn)營、精益管理、科技創(chuàng)新”展開，以提升盈利能力、資產(chǎn)價(jià)值和流動(dòng)性為核心，推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營商。

這個(gè)意思，可能是不會(huì)以傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。當(dāng)然，這個(gè)概率非常大。畢竟窗口與機(jī)會(huì)都在急劇減少。

具體到業(yè)務(wù)布局，在投資人協(xié)同賦能下，重整金科股份將設(shè)置“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊。通過投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)、運(yùn)營開發(fā)改善型住宅、做精做強(qiáng)收費(fèi)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈”轉(zhuǎn)型路徑，在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營業(yè)績的前提下，尋找新的增長曲線。

將投資管理放第一，開發(fā)服務(wù)放第二，能部分說明問題。當(dāng)然開發(fā)服務(wù)排前二，也是新金科的實(shí)際情況。

更具體走向，等到金科股份運(yùn)營班子確定后，我們才能進(jìn)一步看出端倪。

重慶另外一家知名房企財(cái)信，也正面臨重整。財(cái)信有兩個(gè)核心資產(chǎn)：信托牌照與上市公司殼資源。而金科既有上市公司殼資源，手頭還有不少實(shí)實(shí)在在的地塊。

05.

金科股份是全國首家通過司法重整成功，卸下歷史包袱債務(wù)超千億級(jí)的上市房企。

截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務(wù)違約，其中約60家公布債務(wù)重組進(jìn)展，20家房企重組方案已獲批準(zhǔn)，累計(jì)化債規(guī)模超過1.2萬億元。

債轉(zhuǎn)股是大多數(shù)出險(xiǎn)房企首選路徑。龍光，碧桂園，融創(chuàng)等企業(yè)在債務(wù)重組中多次運(yùn)用這一方式。此外，現(xiàn)金回購、債務(wù)展期、資產(chǎn)處置等多元化手段也得到廣泛應(yīng)用。

房地產(chǎn)正在告別過去高杠桿高周轉(zhuǎn)的舊時(shí)代，慢慢走向更穩(wěn)健高質(zhì)量運(yùn)營階段。接下來，房企化債將堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化路徑，通過多元主體合作實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解和企業(yè)重生，房企化債需根據(jù)企業(yè)具體情況和市場(chǎng)環(huán)境選擇模式，可能通過債權(quán)人協(xié)商、引入戰(zhàn)略投資者等方式解決。

金科涅槃后，金科股份將從家族控制企業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛蓪I(yè)投資機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的公眾公司。

06.

1998年，重慶直轄第二年，也就是距今27年前，34歲黃紅云，開輛桑塔納，從涪陵到江北黃泥磅，在那里租套房子，開發(fā)金科花苑。

隨即，名動(dòng)江湖，一個(gè)時(shí)代開啟。

能開啟一個(gè)時(shí)代，已經(jīng)非常了不起。而今天，對(duì)黃紅云而言，時(shí)代謝幕。當(dāng)然，對(duì)你我而言，其實(shí)也是。你會(huì)懷念它嗎？