近日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了兩則公告，關(guān)于融僑方圓、金地藝墅家兩個(gè)新房項(xiàng)目的自持租賃住房轉(zhuǎn)商品房。

大家還記得嗎？

在土拍火爆的那個(gè)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商拍地達(dá)到某個(gè)總價(jià)，就要競(jìng)自持，還曾有過(guò)熔斷機(jī)制，現(xiàn)在來(lái)看真是恍若隔世。

現(xiàn)在的天津土地市場(chǎng)，可能會(huì)有小幅溢價(jià)，但高溢價(jià)拿地已是上個(gè)時(shí)代的事情。

對(duì)于當(dāng)年“沖動(dòng)消費(fèi)”的開(kāi)發(fā)商，給予一些“照顧政策”也在情理之中。

01

天津融津置業(yè)有限公司受讓的位于西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)楓雅道以北的津西青（掛）2017-01號(hào)地塊，經(jīng)批準(zhǔn)，將建筑面積47162平方米的自持租賃住房調(diào)整為普通商品住房分割登記、分割銷(xiāo)售。

該宗地即為位于西青區(qū)張家窩板塊的融僑方圓。

我們回顧一下。

2017年4月28日，由融僑集團(tuán)溢價(jià)10.2%競(jìng)得，成交總價(jià)33.55億元，成交樓面價(jià)16497元/㎡。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的出讓文件，達(dá)到地價(jià)最高競(jìng)價(jià)上限后需要競(jìng)自持。

該地塊起拍價(jià)30.45億，設(shè)有總價(jià)上限33.55億，達(dá)到限價(jià)后就要通過(guò)競(jìng)自持確定受讓人，自持規(guī)劃住房建筑面積上限為194000㎡。

當(dāng)時(shí)，首創(chuàng)、龍湖、中冶、融僑、融信、正榮、招商、保利、華潤(rùn)、禹洲、萬(wàn)科等11家房企參與競(jìng)拍。

最后，融僑以總價(jià)33.55億、自持6.9萬(wàn)㎡住房建面的結(jié)果拿下該地塊，自持比例約36%。

截至目前，全盤(pán)還有854套房源未售。

坦白講，我甚至沒(méi)想到這個(gè)項(xiàng)目竟然還沒(méi)有清盤(pán)，在新產(chǎn)品層出不窮的今天，關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的消息基本都被淹沒(méi)了。

該項(xiàng)目于2018年6月首開(kāi)入市，開(kāi)盤(pán)時(shí)整盤(pán)均價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡，之后價(jià)格一路下調(diào)，最新成交均價(jià)為1萬(wàn)元/㎡。

而張家窩，也從“漲價(jià)窩”變成了……

此次租轉(zhuǎn)售的體量約 47162㎡，按照該項(xiàng)目成交以來(lái)的套均面積115㎡計(jì)算，換算下來(lái)，大概有400多套房。

02

金保銀房置業(yè)有限公司受讓的位于西青區(qū)精武鎮(zhèn)迎水南路以西的津西青（掛）2017-05號(hào)地塊，經(jīng)批準(zhǔn)，將建筑面積11949.23平方米的自持租賃住房調(diào)整為普通商品住房分割登記、分割銷(xiāo)售。

這宗地即為位于西青區(qū)大學(xué)城板塊的金地藝墅家。

2017年6月21日，由金地溢價(jià)13.8%競(jìng)得，成交總價(jià)25.6億元，成交樓面價(jià)12537元/㎡。

一樣的情況，根據(jù)當(dāng)時(shí)的出讓文件，達(dá)到地價(jià)最高競(jìng)價(jià)上限后需要競(jìng)自持。

該地塊掛牌起始價(jià)22.49億，設(shè)總價(jià)上限25.6億，達(dá)到限價(jià)后仍然要通過(guò)競(jìng)自持確定受讓人，自持規(guī)劃住房建筑面積上限為194000㎡。

當(dāng)時(shí)，華潤(rùn)、首創(chuàng)、中海、融僑、五礦、金地、萬(wàn)科、保利、招商、星河、旭輝、寶龍、碧桂園、中電建、湖南富興地產(chǎn)等15家房企參與競(jìng)拍。

最后，經(jīng)過(guò)100多輪的舉牌，金地以總價(jià)25.6億、自持11萬(wàn)㎡住房建面的代價(jià)競(jìng)得該地塊，自持比例高達(dá)約42%。

要知道，當(dāng)年在天津，有一南一北兩個(gè)銷(xiāo)冠級(jí)紅盤(pán)，南是金地藝墅家，北是未來(lái)城。

該項(xiàng)目于2018年9月首開(kāi)入市，首開(kāi)時(shí)均價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡，最新9月成交均價(jià)約2.2-2.5萬(wàn)元/㎡。

此次租轉(zhuǎn)售的體量約 11949㎡，按照該項(xiàng)目成交以來(lái)的套均面積110㎡計(jì)算，換算下來(lái)，大概是100多套房。

其實(shí)，除了這次以外，今年3月，金地藝墅家已經(jīng)出過(guò)一次自持租賃住房轉(zhuǎn)商品房的公告，當(dāng)時(shí)租轉(zhuǎn)售的體量約為11285㎡。

對(duì)于當(dāng)年競(jìng)自持的開(kāi)發(fā)商，可以租轉(zhuǎn)售。那么，對(duì)于那些拿了地王的開(kāi)發(fā)商，拿了高容積率地塊的開(kāi)發(fā)商，又要如何找到平衡？