重磅規(guī)劃出爐！

珠江新城最大一次“補(bǔ)倉”機(jī)會(huì)來了？

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近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《天河區(qū)珠江新城東區(qū)AT1113規(guī)劃管理單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》批前公示。

也就是說昔日的賽馬場(chǎng)將進(jìn)行資源整合、板塊聯(lián)動(dòng)、錯(cuò)位發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)?strong>全民共享的人民文體新客廳、引領(lǐng)灣區(qū)的國際商都消費(fèi)地。

馬場(chǎng)地塊現(xiàn)狀航拍圖

先一起來看看這次規(guī)劃的核心變化是什么？

值得注意，這次的規(guī)劃并非憑空出世，但相比幾年前的初步設(shè)想，方向更明確，細(xì)節(jié)也更扎實(shí)。

1.本次官方控規(guī)的"批前公示"，意味著方案已非常成熟，接近落地階段。同時(shí)，超過151億元的投資已經(jīng)備案，并且有明確的建設(shè)周期計(jì)劃（2025年7月-2028年7月），推進(jìn)的決心和速度可見一斑。

2.珠江新城作為廣州核心CBD區(qū)域，近年來土地供應(yīng)極為稀缺。此次新增宅地是重大突破，之前的設(shè)想更側(cè)重于商業(yè)和公共功能，而本次明確劃出住宅用地，旨在打造一個(gè)功能復(fù)合、職住平衡的活力新區(qū)。

馬場(chǎng)片區(qū)用地面積38.42公頃，涉及綠地、道路用地、公共服務(wù)及市政設(shè)施用地、商業(yè)商務(wù)用地、居住用地，規(guī)劃總建筑面積72.98萬平方米。

其中，新增約5萬㎡居住用地（總建面約22萬㎡），打破珠江新城長期"斷供"的局面。同時(shí)，規(guī)劃新增一所36班小學(xué)及幼兒園，彌補(bǔ)片區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源的不足。

調(diào)整后控規(guī)

3.規(guī)劃提及了將打造廣州城市新名片。本次規(guī)劃明確打造約11公頃的中軸體育公園，融入“公園+、體育+”理念，結(jié)合中部大面積開敞綠地，布局?jǐn)?shù)字辦公、未來社區(qū)、社交運(yùn)動(dòng)、商業(yè)消費(fèi)等多樣功能，創(chuàng)新利用地下空間結(jié)構(gòu)，打造折疊式運(yùn)動(dòng)綜合體。

馬場(chǎng)中央公園與超級(jí)城市綠鏈的銜接關(guān)系示意圖

4.最后，就是大家最關(guān)注的高端商業(yè)。馬場(chǎng)片區(qū)的商業(yè)商務(wù)用地約13萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，分為6個(gè)地塊。

在布局上，馬場(chǎng)片區(qū)圍繞中部開敞大公園，引入高端消費(fèi)場(chǎng)景，與街區(qū)式商業(yè)錯(cuò)位耦合，同時(shí)在公園中布局特色的嵌入式商業(yè)，將成為集工作、生活、運(yùn)動(dòng)與消費(fèi)于一體的城市模式先行試驗(yàn)區(qū)。

那么，SKP是否穩(wěn)了？去年北京華聯(lián)SKP就進(jìn)駐廣州西塔辦公。同時(shí)廣州市和天河區(qū)在2025年的政府工作文件中，已多次明確提及要 "加快SKP等高端商業(yè)載體建設(shè)" 。

最大的懸念在于SKP將以 "輕資產(chǎn)"（僅輸出品牌和管理）還是"重資產(chǎn)"（親自拿地開發(fā)） 模式落地。這直接決定了其對(duì)區(qū)域價(jià)值的帶動(dòng)能力和項(xiàng)目的品質(zhì)上限，最終結(jié)果需看土地出讓環(huán)節(jié)。

馬場(chǎng)地塊作為珠江新城最后一塊待開發(fā)的寶地，其動(dòng)向一直緊緊牽動(dòng)著周邊樓市的心弦。

在規(guī)劃上，對(duì)周邊樓盤無疑是利好的。

首先，最直接的利好來自于頂級(jí)的商業(yè)配套和稀缺的教育資源。假如SKP落地，周邊樓盤將享受到其帶來的商業(yè)便利，以及新學(xué)校帶來的價(jià)值提升。

其次，大型中央公園的建設(shè)和區(qū)域路網(wǎng)的優(yōu)化（如新增道路、優(yōu)化隧道等），將極大提升整個(gè)東區(qū)的城市界面和生態(tài)品質(zhì)，讓"在公園里生活和工作"成為現(xiàn)實(shí)。這對(duì)于擁有稀缺景觀資源的頂級(jí)豪宅（如凱旋新世界等）的價(jià)值是進(jìn)一步的鞏固。

最后就是，馬場(chǎng)地塊將徹底打通珠江新城與金融城之間的"斷裂帶"，促進(jìn)"珠金琶"超級(jí)CBD的成形。作為連接兩大CBD的"黃金紐帶"，其發(fā)展將抬升整個(gè)區(qū)域的發(fā)展上限。未來這里新增的豪宅項(xiàng)目，極有可能刷新廣州豪宅市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)桿。

據(jù)悉，關(guān)注度主要集中在保利天曜、保利華創(chuàng)都薈天珺等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目上。此外，與馬場(chǎng)地塊相鄰的南方面粉廠地塊也即將亮相，備受市場(chǎng)關(guān)注。

（市場(chǎng)消息目前預(yù)售證與價(jià)格已申請(qǐng)，備案價(jià)最高達(dá)157262元/㎡ 首批吹風(fēng)價(jià)12.5-14萬/㎡，網(wǎng)傳“內(nèi)部價(jià)”低至11萬/㎡）

那么，關(guān)于馬場(chǎng)地塊樓面價(jià)將達(dá)到什么水平？據(jù)市場(chǎng)分析，馬場(chǎng)地塊的住宅部分樓面價(jià)預(yù)計(jì)將非常高昂，其主要參考的是周邊近期成功出讓的地塊價(jià)格。

參照 "天河面粉廠地塊"約6.7萬元/㎡，住宅部分價(jià)值約147億元；參照琶洲西區(qū)地塊約7.56萬元/㎡，住宅部分價(jià)值約166億元。（以上估算僅針對(duì)住宅部分）

由于馬場(chǎng)地塊是住宅與商業(yè)捆綁出讓，整體項(xiàng)目的最終成交總價(jià)備受市場(chǎng)關(guān)注，此前有報(bào)道猜測(cè)其總估值可能沖擊600億元，有望刷新廣州的地價(jià)紀(jì)錄。

無論如何，珠江新城馬場(chǎng)地塊規(guī)劃的出爐，如同為沉悶的市場(chǎng)投入的一劑“催化劑”。后續(xù)它在土地市場(chǎng)的熱度，無疑是檢驗(yàn)廣州樓市和豪宅風(fēng)向的“試金石”。

你怎么看珠江新城東區(qū)的這一次大手筆“上新”，

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--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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