差不多一個(gè)月沒咋更新了，一是去日本轉(zhuǎn)了圈，花了很多時(shí)間看大阪expo, 但主要還是懶，財(cái)務(wù)自由就是這么隨性，還望諸位海涵哈～

最近在泰國(guó)更新銀行卡，有點(diǎn)感想，隨便聊聊

老荔枝應(yīng)該記得，7年前我在曼谷買了套小公寓，但銀行卡有效期5年，早過(guò)期了，沒法提款轉(zhuǎn)賬，必須肉身赴泰update新卡，正好4月緬甸地震也讓幾乎所有曼谷高層住宅都多少受了點(diǎn)損傷，想實(shí)地看看受損情況并商討保險(xiǎn)方案

當(dāng)年我有個(gè)自媒體同行朋友也在曼谷買了套公寓，結(jié)果我讓中介在泰國(guó)“貝殼”查了下最新的市場(chǎng)行情，我那套位于asok和rama9之間的公寓，7年過(guò)去跌了20%……

但他那套蓬蓬（bts輕軌E5站附近）的公寓居然還漲了20%，就像同樣牛市中，買科技賺到飛起，買老登股的一個(gè)個(gè)都是苦命人

眾所周知，和很多國(guó)家一樣，泰國(guó)這些年日子也不怎么好過(guò)

一是口罩對(duì)泰國(guó)這種經(jīng)濟(jì)非常依賴旅游業(yè)和海外投資的經(jīng)濟(jì)體的沖擊比歐美還大，前幾年老百姓普遍口袋癟了，日子不好過(guò)

二是經(jīng)濟(jì)過(guò)于外向+自身經(jīng)濟(jì)體量不夠大導(dǎo)致無(wú)力形成自身經(jīng)濟(jì)小氣候，完全跟著歐美大環(huán)境走，口罩以來(lái)這些年物價(jià)飛漲，10多年前我第一次去泰國(guó)一杯鮮榨果汁才20-25株，現(xiàn)在至少翻兩倍，要60-80株，老百姓怨聲載道

三是物價(jià)飛漲日子難過(guò)也導(dǎo)致本就局勢(shì)不穩(wěn)的政壇繼續(xù)各種鬧騰，年輕人有事沒事就跑勝利紀(jì)念碑散步，當(dāng)然這也不是泰國(guó)個(gè)例，今年類似散步也出現(xiàn)在菲律賓印尼尼泊爾等周邊亞洲國(guó)家，總之口罩以來(lái)，不止東大，地球經(jīng)濟(jì)整體都處于下降周期

泰國(guó)還有個(gè)特殊國(guó)情，就是老國(guó)王拉瑪九世很會(huì)做人，民望很高，現(xiàn)在這個(gè)紈绔子弟拉瑪十世就一言難盡，泰國(guó)年輕人中反對(duì)君主制的聲音越來(lái)越大

四 是低效+腐敗也嚴(yán)重影響泰國(guó)國(guó)家聲譽(yù)，因?yàn)榈胤缴蠈?duì)緬北詐騙問題一直睜一只眼閉一只眼助紂為虐，很多中國(guó)游客對(duì)泰國(guó)安全感到擔(dān)憂

雖然現(xiàn)在已在努力彌補(bǔ)，比如曼谷轉(zhuǎn)機(jī)去邊境地區(qū)或緬甸的國(guó)際旅客都要定向申報(bào)，還有銀行卡和手機(jī)實(shí)名制要求也嚴(yán)格得多，外國(guó)人新辦泰國(guó)卡線上每天轉(zhuǎn)賬限額只有50000株，現(xiàn)在也不允許外國(guó)游客在泰開設(shè)外幣賬戶，手機(jī)卡強(qiáng)實(shí)名，一旦欠費(fèi)凍結(jié)直接sim卡作廢，不能重新激活，必須持護(hù)照到線下網(wǎng)點(diǎn)掃臉新辦，管的比國(guó)內(nèi)還嚴(yán)，都是為了防電詐

疊加物價(jià)太高，和國(guó)內(nèi)消費(fèi)比不再具性價(jià)比，泰國(guó)旅游吸引力迅速下降

口罩前泰國(guó)連年都是中國(guó)出境游第一大目的地，今年中國(guó)游客不但還不到赴日的一半，甚至比隔壁越南還少

日本匯率好，街道干凈整潔還安全，越南風(fēng)景類似泰國(guó)但物價(jià)低得多，所以不止中國(guó)游客去少了，全世界游客去泰國(guó)都在一年比一年少，泰國(guó)急了，才給了免簽

屋漏偏逢連夜雨，今年4月緬甸大地震時(shí)，社交軟件刷到最多的反而是曼谷高層公寓屋頂泳池嘩啦嘩啦甩水的壯觀畫面，這再次打擊了泰國(guó)旅游業(yè)，當(dāng)然打擊更大的是房地產(chǎn)，很多人不敢再買高層公寓，更傾向于臨時(shí)性的租住

問題來(lái)了：買入時(shí)點(diǎn)一樣，城市一樣，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境一樣，為啥如今房?jī)r(jià)差異那么大呢？

因?yàn)楫?dāng)年我買了靠近rama9的公寓，是更看重“升值潛力”

rama9是曼谷最新最受關(guān)注的CBD，集萬(wàn)千寵愛于一身，當(dāng)年還計(jì)劃建造東南亞第一高樓，后來(lái)口罩來(lái)襲沒錢蓋了，該片區(qū)距離asok和蓬蓬地理上也就2公里，交通便利，而且自身工商業(yè)也非常發(fā)達(dá)，住房需求旺盛，但周邊老破小拆遷后不斷建造新的30層+的新公寓，同質(zhì)化供給這幾年持續(xù)堆積，而購(gòu)買該版塊的很多客戶又是出于看好發(fā)展前景的投資客，投資早晚要變現(xiàn)，導(dǎo)致拋盤壓力大，結(jié)果就是7年過(guò)去，不漲反跌

而買asok、蓬蓬、通羅這幾個(gè)傳統(tǒng)商圈的，更看重“穩(wěn)定和現(xiàn)金流回報(bào)”

本就是成熟居住板塊，沒那么多老破小可以拆了重建高大上的新式公寓，導(dǎo)致周邊沒有多少新增競(jìng)品，而且買這里的人很多都是自住改善需求，不像投資客過(guò)不了幾年就急著變現(xiàn)

供給少，拋盤也少，自然供不應(yīng)求，所以哪怕經(jīng)濟(jì)大環(huán)境都不行，但這個(gè)地段抗住了，房?jī)r(jià)繼續(xù)漲

投資底層邏輯是相通的

首先，千萬(wàn)不能買非核心城市，當(dāng)年還有很多國(guó)人跑去普吉島、芭提雅等地買旅游度假房，因?yàn)轱L(fēng)景好+租售比高，但這類房子風(fēng)險(xiǎn)太高，口罩那幾年賣不掉也租不掉，直到今天普吉島的旅游業(yè)也還沒恢復(fù)到19年，當(dāng)年買旅游地產(chǎn)的說(shuō)有多慘有多慘……

其次，核心城市也只能買核心片區(qū)的好房子，北京五環(huán)內(nèi)，上海外環(huán)內(nèi)，深圳關(guān)內(nèi)是最起碼的紅線，所以北上接連解除五環(huán)/外環(huán)外限購(gòu)也一點(diǎn)沒卵用，房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，郊區(qū)土地多，新增供給多，根本不稀缺，傻子才接盤

第三，哪怕乍一看全部都是密密麻麻建成區(qū)的核心區(qū)，也要分“上只角”和“下只角”

比如老破小扎堆的，哪怕是核心區(qū)，突然來(lái)個(gè)高大上的新盤，也不一定最穩(wěn)

因?yàn)橹車鞘薪缑嫣?，富人不愿住在被窮人包圍的地方，賣不上價(jià)

未來(lái)地方政府繼續(xù)吸血房地產(chǎn)，周圍老破小不斷拆遷，更新更有競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)品不斷出現(xiàn)，你現(xiàn)在的新房到時(shí)也老了，升值潛力一樣受限，比如上海南市老城廂

再如城市界面整體很新，規(guī)劃高大上，之前概念炒作很熱，導(dǎo)致投資客扎堆，但周圍又不斷有新的土地可開發(fā)，稀缺性不足，同樣可能偷雞不成蝕把米，比如當(dāng)年炙手可熱的大虹橋概念，當(dāng)年投資入手的很可能還要套很多年

慶幸的是，我當(dāng)年選擇“進(jìn)取中也帶著保守”，我曼谷房子依然處于核心區(qū)位，租住需求依然強(qiáng)勁，導(dǎo)致房?jī)r(jià)雖然跌了，房租相比疫情前反而漲了點(diǎn)，按買入價(jià)計(jì)算，名義租售比4.9%，扣掉中介費(fèi)物業(yè)費(fèi)物業(yè)稅等雜費(fèi)之后實(shí)際租售比3.5%，對(duì)比國(guó)內(nèi)目前的投資市場(chǎng)，長(zhǎng)期持有依然是不錯(cuò)的現(xiàn)金奶牛

如果按市價(jià)計(jì)算，名義租售比更是高達(dá)6.4%，更沒有賣掉的動(dòng)力了

說(shuō)到底，投資不僅是眼光問題，更取決于不同人性格

以后背后更重要的因素：運(yùn)氣

祝大家好運(yùn)哈～

最后放點(diǎn)expo的照片，有興趣以后再寫