聊這個(gè)話題是因?yàn)榍岸螘r(shí)間有朋友財(cái)務(wù)緊張，需要大筆資金來變現(xiàn)，就四處張羅想問問周圍有沒有朋友去接手一下他的倉儲(chǔ)，緩解一下他的資金壓力。

給讀者簡(jiǎn)單普及一下倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)概念。

簡(jiǎn)單來說，倉儲(chǔ)屬于一個(gè)還不錯(cuò)的現(xiàn)金流項(xiàng)目，就是你投資完倉儲(chǔ)，然后轉(zhuǎn)給別人，然后你坐在這里收租金就行，只要算好你的購買成本和租金回報(bào)，然后隨著回本周期拉進(jìn)，就是個(gè)純賺的現(xiàn)金奶牛了。

所以剛看到這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我是有點(diǎn)興趣的，就是說如果價(jià)格合適，那么置備一些實(shí)體資產(chǎn)，在目前這個(gè)低利率時(shí)代，應(yīng)該算下來還行。

但去了解了一下，發(fā)現(xiàn)不是這么一回事。

這個(gè)倉儲(chǔ)位于鄭州經(jīng)開區(qū)那邊，這塊地方屬于是河南范圍內(nèi)倉儲(chǔ)價(jià)值最高的地方，為一個(gè)是它瀕臨CBD，還臨近鄭州現(xiàn)在大力發(fā)展的金融島，鄭州算是全國(guó)貿(mào)易中轉(zhuǎn)地，這個(gè)區(qū)域配套的倉儲(chǔ)價(jià)值算是河南省最高的一批。

單從報(bào)價(jià)來看，這個(gè)倉儲(chǔ)項(xiàng)目不算貴，而且接過來就能租出去，看上去也算是不錯(cuò)的項(xiàng)目，然后我就花時(shí)間去考察了一下，一個(gè)是網(wǎng)上看報(bào)價(jià)，另一個(gè)是實(shí)體看了看，就發(fā)現(xiàn)完全不是這回事。

因?yàn)榻?jīng)開區(qū)這塊的倉儲(chǔ)租金崩盤了。

崩盤的原因也很簡(jiǎn)單，就最早的時(shí)候，做倉儲(chǔ)的人也不多，而對(duì)倉儲(chǔ)的需求又大，所以做倉儲(chǔ)，確實(shí)還有些利潤(rùn)。

但現(xiàn)在的情況是什么吧，就是之前城投公司是習(xí)慣性了拿地，然后賣開發(fā)商，但這幾年房地產(chǎn)發(fā)展不好，開發(fā)商不買地了，但為了融資，還得找項(xiàng)目。

于是為了找到新項(xiàng)目，這些公司就上了大量的倉儲(chǔ)項(xiàng)目，包括倉儲(chǔ)冷鏈物流什么的，投資很多，但等到真建下來的時(shí)候發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)完全變了。

一個(gè)是消費(fèi)遇冷，消費(fèi)降級(jí)疊加產(chǎn)能過剩，需求端萎靡了，另一個(gè)是供給過剩，倉儲(chǔ)資產(chǎn)太多了，根本租不上價(jià)。

這塊的租金，也變了。

最早是38塊每平，后來跑到了30塊，再后來跑到了25塊，到現(xiàn)在直接跑到15塊錢每平，甚至有些直接就8塊一平，基本上算下來就完全不賺錢了。

我給大家算一下這個(gè)租金意味著什么，就假設(shè)你投資1000萬，每年租金100萬，那么意味著你10年就能回本，而如果這個(gè)租金跌到50萬，那么就意味著你需要20年才能回本，那么經(jīng)開區(qū)這個(gè)項(xiàng)目是什么樣子了呢？

如果按照現(xiàn)在的租金水平，他現(xiàn)在的回本周期，是20年，給到我的價(jià)格倒不算貴，但算一算，如果租金不變，也需要15年才能回本。

算下來15年回本，一年6%+收益率在當(dāng)下也不算低對(duì)吧？

但賬不是這樣算的。

就是按照這個(gè)趨勢(shì)來說，我要確保未來二十年這個(gè)地方的租金不會(huì)再下降了，但按照周圍建設(shè)的模式來看，這是不可能的，而一旦租金下降，這個(gè)項(xiàng)目的回本周期也會(huì)變長(zhǎng)，這個(gè)資產(chǎn)的折現(xiàn)價(jià)值也會(huì)下降。

還有一個(gè)點(diǎn)在于這個(gè)項(xiàng)目到時(shí)候的殘值是多少，就我們假設(shè)15年真的租金不變回本了，那到時(shí)候倉儲(chǔ)賣出去，還能值幾個(gè)錢呢？

我其實(shí)對(duì)此還挺悲觀的。

然后我咨詢了一個(gè)做大宗商業(yè)的朋友，問他類似這樣的項(xiàng)目幾年回本合適，這個(gè)朋友給我算了算，勸我不要接觸這個(gè)項(xiàng)目。

最后勸完了簡(jiǎn)單給我算了一個(gè)報(bào)價(jià)，說是如果非要做，最好是這個(gè)價(jià)格以下。

我想了想，還是沒把這個(gè)帶有一點(diǎn)侮辱性報(bào)價(jià)給轉(zhuǎn)過去，決定還是不折騰了，不考慮實(shí)業(yè)了。

而我整完這個(gè)事后，又換了個(gè)角度去想了想這個(gè)事。

就現(xiàn)在市面上的實(shí)體資產(chǎn)，好像都跟這個(gè)倉儲(chǔ)資產(chǎn)差不多，都是面臨著收益下降的問題，就有時(shí)候我也很迷茫，那你說現(xiàn)在除了股票這類虛擬資產(chǎn)，現(xiàn)在還有什么資產(chǎn)是可以購置的嗎？

我也不知道，好像現(xiàn)在實(shí)體哪哪都不賺錢。

哦對(duì)了，最后聊聊市場(chǎng)，黃金還是一如既往的穩(wěn)如鐵蛋，就是A股開盤跌了，但不影響大局，從3800一路上沖，未來有機(jī)構(gòu)看到了4800，關(guān)鍵是還沒幾個(gè)機(jī)構(gòu)敢在這個(gè)局勢(shì)下看空，牛就完事了。

科創(chuàng)出了點(diǎn)問題，我現(xiàn)在是這樣想的，就是如果未來一段時(shí)間科創(chuàng)沒有破前高，我會(huì)選擇把現(xiàn)有的科創(chuàng)50清1/3到一半，簡(jiǎn)單來說就是破前高我就繼續(xù)拿，如果沒破，就稍微止盈一些。

大致就這樣了。

全文完。既然看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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