原來(lái)不是銀十，而是金十！

據(jù)住建局披露的最新數(shù)據(jù)，10月1日至8日，廣州一手住宅到訪量、認(rèn)購(gòu)量均有顯著增長(zhǎng)，環(huán)比增幅分別達(dá)到325%、394%。

顯然，黃金周為廣州一手樓市開了個(gè)好頭。

可在二手市場(chǎng)，黃金周的“魔法”卻失效了。

01

新房火爆搶客

二手無(wú)力應(yīng)對(duì)

由貝殼平臺(tái)公開的數(shù)據(jù)可以得知：

10月1日~8日，貝殼錄得二手看房人數(shù)約18333人，成交量為660套。

這成交量，不僅比去年黃金周少了將近一半，環(huán)比節(jié)前一周甚至與9月相比都差，與火熱的新房市場(chǎng)更是相距甚遠(yuǎn)……

論及原因，說來(lái)也是有點(diǎn)無(wú)奈：

一，黃金周是新房的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，卻不是二手房的銷售節(jié)點(diǎn)。

在這個(gè)時(shí)間段，房企和樓盤往往會(huì)抱團(tuán)作戰(zhàn)，集中釋放大量?jī)?yōu)惠和節(jié)日活動(dòng)，以吸引更多客戶。但在二手市場(chǎng)，業(yè)主不太可能有類似的集體營(yíng)銷行動(dòng)。

自然地，買家的目光，市場(chǎng)的流量，也就更多落在新房上。

二，新房搶走二手房的買家。

雖然，新房和二手房的目標(biāo)客群不是完全重合的，但也存在部分重疊。尤其是剛需剛改類客戶，更容易在新房和二手房中間搖擺，而他們買了一手，就不可能再看二手。

新房成交激增，這多出來(lái)的買家必然有部分是靠擠壓二手房市場(chǎng)得來(lái)的。

三，二手買家習(xí)慣觀望。

從以往經(jīng)驗(yàn)及成交案例來(lái)看，現(xiàn)在會(huì)去銷售中心看房的人，置業(yè)目標(biāo)是比較明確的。大部分人在看房前，已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目有大致了解，加上案場(chǎng)氛圍組以及銷售的助攻，成交周期一般較短。

看二手房就不一樣了，從物色小區(qū)、篩選單位到后期與中介和業(yè)主的來(lái)回拉扯，成交周期往往更長(zhǎng)。

周期長(zhǎng)了，這想法就多了。

特別是現(xiàn)在，廣州二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌已經(jīng)是買賣雙方心照不宣的事實(shí)。在“買漲不買跌”的影響下，決定再看一看、等一等的人也就更多了。

02

份額仍超六成

成交均價(jià)止跌

實(shí)際上，這兩種買家的心態(tài)就不太一樣。

眾所周知，經(jīng)過這幾年的高速迭代，廣州新房市場(chǎng)整體的產(chǎn)品品質(zhì)、戶型得房率和居住舒適度，已經(jīng)拋離二手市場(chǎng)好幾個(gè)level。

更麻煩的是，過去二手房最引以為傲的確定性，也被無(wú)情削弱。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，廣州約1447萬(wàn)㎡新房住宅中，約742萬(wàn)㎡為現(xiàn)房，現(xiàn)房庫(kù)存占比超過50%！

即買即住，再也不是二手房的獨(dú)家優(yōu)勢(shì)。

在這個(gè)大前提下，還會(huì)選擇二手房的人，很大程度上是看重了二手房的性價(jià)比，或抱著抄底的想法。

簡(jiǎn)單來(lái)說，二手房的買家對(duì)價(jià)格漲跌更敏感多慮，對(duì)后市更缺乏信心。

說了那么多，就想表達(dá)一個(gè)意思：

二手房在黃金周遇冷，其實(shí)是在情理之中。而且，在以新房為主角的10月，數(shù)據(jù)大概率不會(huì)很好。

要知道，目前新房市場(chǎng)也只是局部火熱，并未全面回暖。因此，新房市場(chǎng)的熱銷，要傳遞到二手市場(chǎng)，恐怕還要很長(zhǎng)一段時(shí)間。

如果要從玻璃渣中找糖，倒也不是沒有。

首先，今年前8個(gè)月，廣州二手市場(chǎng)份額仍有64%，超出2024年全年約3%。

換而言之，盡管二手成交已經(jīng)“六年跌”，但從總量來(lái)看，目前還是略壓新房一籌。

其次是成交均價(jià)，在經(jīng)歷了7月8月的低位后，自9月開始回升。

價(jià)格止跌站穩(wěn)，可比成交量增加更值得鼓掌慶祝。

最后，是節(jié)前發(fā)布的公積金提取新政。

在廣州買二手房，總算可以提取公積金做首付了！考慮到二手市場(chǎng)的剛需客占比更高，隨著新政影響力的釋放，或許會(huì)有更多買家加入。

注：1*部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系作者。2*本文只供參照，不構(gòu)成投資建議。