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作者 I 宋溪 選址960

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上架2年，流拍4次，坐擁一線江景的上海陽光城總部大廈終于拍賣成功。

近日，阿里資產(chǎn)交易顯示，上海濱江國際廣場1號樓以13.1億元售出。此次競拍起拍價11.3億元，3人報名，經(jīng)過37輪出價，最終由P1592買家溢價15.9%拿下。

標的交易和位置 圖源：阿里資產(chǎn)交易、百度地圖

標的物介紹顯示，該物業(yè)資產(chǎn)原名為陽光控股大廈，處于楊浦區(qū)濱江帶尾段，兩面臨街，北至楊樹浦路、東至東方漁人碼頭、南至安浦路、西至安浦路。標的占地1.85萬平方米，出售建筑面積4.7萬平方米（1樓部分面積和3樓全部已出售），按此計算樓面價為2.78萬元/平方米，包含B2停車場、B1和地上2層商業(yè)以及14層辦公空間，原作為已經(jīng)退市的閩系房企陽光城集團總部使用。

特別提示中表明：該寫字樓被陽光城集團抵押，被擔保債權(quán)本金總額為9.33億元。由于陽光城不能償還債務，債權(quán)方將濱江國際廣場1號樓拍賣。

根據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣平臺歷史上架信息，2024年1月，濱江國際廣場1號樓首次被擺上貨架，起拍價21億元，此后陸續(xù)以19.81億元、14.57億元、13.12億元分別起拍，均以流拍收尾。

此次起拍價11.3億元，相比起首次標價21億元降價9.7億元，直接近乎腰斬。

2018年8月，陽光控股宣布在上海北外灘有了自己的大廈 圖源：陽光控股

公開資料顯示，濱江國際廣場1號樓由陽光城集團自建。2017年8月，大廈宣布落成并更名為“陽光控股大廈”作為公司總部啟用。彼時，陽光城正憑借全國化布局高速擴張。公開資料顯示，2016年-2019年其連續(xù)三年保持50%以上的銷售額增速，2018年以1628億躋身千億房企陣營，2019年以2110億元邁入2000億級別，并逆勢喊出“再造一家千億房企”口號。

和大多數(shù)高舉高打的房企一樣，陽光城高銷售額背后是高負債杠桿。2022年起，陽光城陷入巨額虧損。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末其負債總額為2746億元，凈利潤為-125億元，此后公司連年虧損，股價低迷，債臺高筑。

2023年8月，深交所發(fā)布公告，由于該支股票連續(xù)20個交易日收盤價低于1元/股，觸發(fā)強制退市情形。8月16日，陽光城被摘牌正式退市。摘牌前最后股價為0.37元/股，總市值僅剩15.31億元，較2019年峰值縮水超95%。

根據(jù)最新業(yè)績報告，2025年上半年其營業(yè)收入為39.05億元，同比下降60%；2025年上半年營業(yè)總成本達18.07億元，其中利息支出9.09億元。2022-2024年累計虧損超400億元，2024年末資產(chǎn)負債率為109.01%，2025年6月底進一步升至111.68%，資不抵債持續(xù)加劇。

除了賣家身份，此次買家身份也值得一提。

根據(jù)財聯(lián)社披露，P1592買家為格美集團關(guān)聯(lián)企業(yè)。格美集團起源于2004年在中國創(chuàng)立的格林豪泰酒店，2018年公司于美國紐交所上市，目前核心業(yè)務板塊包括奢華度假、高端商務、中端經(jīng)濟型以及餐飲、文旅康養(yǎng)多個業(yè)務，覆蓋中國、美國、日本、馬來西亞、沙特阿拉伯等20余個國家和400多座城市，運營酒店近6000家，餐廳400余，員工規(guī)模近10萬人。

據(jù)悉，看中楊浦濱江“長陽秀帶”規(guī)劃帶來大量就業(yè)人口的機遇，格美集團或有意將此處“商改住”或“商改酒”。

陽光控股大廈所在的濱江帶尾段 圖源：阿里資產(chǎn)交易

“長陽秀帶”規(guī)劃圖 圖源：上海楊浦區(qū)

根據(jù)上海市楊浦區(qū)人民政府官網(wǎng)信息，得益于新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，近年來楊浦區(qū)吸引了完美世界、騰訊游戲、火柴互娛、嗶哩嗶哩、小紅書、流利說、曉黑板、達達集團、愛馳汽車、優(yōu)刻得等知名企業(yè)。

值得關(guān)注的是，“由商轉(zhuǎn)住”正成為一股試探向前的隱秘風向。

比如位于上海絕對核心區(qū)人民廣場的港陸大廈，因符合“主城區(qū)商辦樓宇功能兼容”政策條件，被神秘私人買家收入囊中，或?qū)⒂型麖睦吓f辦公改變?yōu)榉⻊帐焦�；位于普陀區(qū)的融創(chuàng)精彩天地綜合體被華住集團旗下公寓運營商城家收購，并改造為蘇河瑞貝庭公寓酒店，目前已經(jīng)開業(yè)；另外，今年5月，上海老牌房企新黃浦以6折價格位于北京市昌平區(qū)的硅谷SOHO項目，擬將其納入北京市保障性住房體系。

以上項目均有一個特點，收購成本加改造成本遠低于同地段住宅土地價格。

今年7月底，上海發(fā)布全國首個商務樓宇更新專項新規(guī)——《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進上午樓宇更新提升的實施意見》，鼓勵商務樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換，允許兼容商業(yè)酒店、租賃住房、人才公寓等功能；另外，9月份，武漢市首創(chuàng)“商辦購房落戶”政策，引導存量樓宇轉(zhuǎn)型為長租公寓等新業(yè)態(tài)；珠海橫琴支持商辦物業(yè)改造為酒店；海南萬寧允許商辦項目在消防、水電達標后參照住宅標準運營，降低改造門檻。

在此之前，今年6月國務院發(fā)布《住房租賃條例》提出，支持改造老舊廠房、商辦用房用于租賃住房，為地方“商改住”提供了上位法依據(jù)。