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五年前，80%以上的人都認(rèn)為房價會漲，只有不到20%的人抱持懷疑，幾乎沒人敢說房價會跌。

今天，80%以上的人都認(rèn)為房價會跌，只有不到20%的人抱持懷疑，幾乎沒人敢說房價會漲。

在這個時候談房產(chǎn)投資，感興趣的人很少，即便有點興趣，也只是看看熱鬧，很少有人真的會去執(zhí)行。

但對于很多人來說，房產(chǎn)是他們看得懂的少有的投資品之一，也是風(fēng)險相對可控，不至于血本無歸的投資品之一。

老司機相信，在經(jīng)歷此輪大調(diào)整之后，從長遠(yuǎn)的周期來看，許多人還是會把房產(chǎn)作為配置的重要資產(chǎn)，并且從長期成長中獲益。

說到房產(chǎn)投資，首先要把它和自住區(qū)別開來，雖然自住也天然具備投資屬性，但自住是完全被動的投資，幾乎沒有操作空間。

自住之外的房產(chǎn)買賣，才可被視為主動投資，前些年樓市火爆的時候，主動投資的滲透率非常高，寧波的中產(chǎn)及以上人群，大多投身到了這場史無前例的投資大潮之中。

當(dāng)然，現(xiàn)在他們正在為此付出高昂的代價。

說到這里，就不得不說到多數(shù)人投資房產(chǎn)的第一大誤區(qū)——占比過大。

例如一個人有1000萬資產(chǎn)，房產(chǎn)的比例應(yīng)該最好不要超過60%，但現(xiàn)實情況卻是這1000萬幾乎全部都是房產(chǎn)。日本在泡沫破滅之前，房產(chǎn)占比也非常高，但現(xiàn)在已經(jīng)下降到了35%左右。

房產(chǎn)占比過高，讓個人資產(chǎn)與房價幾乎完全捆綁，房價漲個人財富猛漲，房價跌也隨之猛跌。如果加了杠桿，這種漲跌還具有放大效應(yīng)，個人財富的變化，甚至比房價的漲跌還要高出2-3倍。

坦率的說，老司機接觸到的這種人不少，他們前幾年還有不少凈資產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)基本歸零，令人十分惋惜。

究其原因，還是投資理念不成熟，賭徒心理過重?？吹椒績r在漲，就把全部資金砸進去，再加杠桿ALL IN，完全無視房價波動可能對個人財富帶來的沖擊。

投資房產(chǎn)的第二大誤區(qū)是產(chǎn)品雷同，結(jié)構(gòu)單一。有些投資客喜歡買低價房，杭州灣、方橋、梅山買了好多套，他們認(rèn)為低價房將來漲幅更大；也有些投資客只喜歡買豪宅，江東、江北、東部新城到哪都是買大平層；還有的投資客喜歡收老破大，到現(xiàn)在手上一堆的垃圾資產(chǎn)。

結(jié)構(gòu)單一最大的壞處是一損俱損，就像買低價房的，在郊區(qū)價格崩盤之后，沒有一個郊區(qū)樓盤能夠幸免，如果手上都是這樣的房子，損失會成倍放大。

一個相對穩(wěn)妥的方法是保持結(jié)構(gòu)的差異，比如有郊區(qū)的房產(chǎn)，博它漲價，也要有成熟地段的房產(chǎn)，圖它保值；有低租金高成長的住宅，也有高租金低成長的商鋪/公寓。在一類房產(chǎn)遇到問題時，另一類房產(chǎn)可以帶來相應(yīng)的補償。

當(dāng)然，對于資金有限的投資客來說，要做到這樣的組合恐怕不容易，這時候精挑細(xì)選比組合方案更有意義。

投資房產(chǎn)的第三大誤區(qū)是只想賺大錢?，F(xiàn)在人們才開始注意到，租金是房產(chǎn)價值的重要依據(jù)，但要放在五年前，沒有投資客看得上那點租金。房價一年能漲百八十萬的，三五萬的租金能搞得好啊？

老司機有時候會苦口婆心的勸一些房東把房子租出去，每個月能收幾千塊錢也好，至少可以還還利息。但能夠聽進去的房東其實不多，他們說如果我只是為了賺那點租金，我肯定不買房，投資點啥不好？

看不起租金收益是很多投資客的通病，他們想要的是30-50%的上漲，甚至翻倍的上漲，他們把投資房產(chǎn)當(dāng)作快速發(fā)財?shù)囊环N方式。

這個世界上并沒有可復(fù)制的快速發(fā)財?shù)姆绞?，否則大家都發(fā)財了。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)過去曾經(jīng)歷過一段快速大幅上漲，但那是短缺時代的歷史偶然，碰到了純屬運氣，不是說它就是一種成熟的發(fā)財方式。

最近五年的巨幅下跌，讓房地產(chǎn)失去了幾乎全部的投資光環(huán)，人人避之不及。但老司機想說，對于房地產(chǎn)的歧視性態(tài)度是不理性的，就像過去對于它的狂熱態(tài)度一樣。

如果房地產(chǎn)回到常態(tài)，它是一種穩(wěn)定的、投資回報率大概率能跑贏CPI（過去70年全球主要城市已經(jīng)證實）的、相對主流的投資品。

如果CPI是3%，房產(chǎn)的年均漲幅難以超過5%，優(yōu)秀的城市也很難超過10%，從這個角度來看，對于許多想發(fā)大財?shù)耐顿Y客來說，房產(chǎn)并沒有什么吸引力。

任何東西，一旦祛魅回到常態(tài)，都不會太性感。

房產(chǎn)老司機2001年開始從事房地產(chǎn)，2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機》自媒體平臺，是寧波目前收費最高，業(yè)務(wù)量最大的獨立咨詢師。我們的主要業(yè)務(wù)是高端不動產(chǎn)（豪宅）交易，主要服務(wù)于年度VIP會員，請點擊下面小標(biāo)簽了解詳情。

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