就在剛剛，國慶假期后廣州首場土拍落幕。

海珠區(qū)廣州大道南788號二期地塊（廣一電商園二期）經(jīng)過7輪競價，最終由中海以9.2億元總價摘得。

這宗吸引保利與中海兩大央企同臺角逐的優(yōu)質(zhì)宅地，成交溢價率約7%，折合住宅可售樓面價約3.4萬/平（不含配建成本），若計入配建成本，實際樓面價將突破4萬/平。

這塊地前身便是廣一電商園二期，地處海珠新中軸重點更新片區(qū)，緊鄰廣州大道，臨近地鐵3、8號線和11號線三條線路，周邊更有萬達廣場、合生廣場等成熟商業(yè)，居住氛圍成熟。

且臨近康鷺片區(qū)舊改，未來片區(qū)將釋放大量置換需求，為項目提供客群支撐。

該地塊宗地面積34177.93平方米，其中出讓宗地16177.91平方米，占比不足五成，宅地面積僅有9348.53平方米，其余部分主要為商業(yè)、道路、綠地等配建用地。

地塊配建要求較高，需建設(shè)33079平的大體量商業(yè)、2700平的服務(wù)設(shè)施、中小學用地以及1所9班幼兒園。

有意思的是，這所需 配建的18班小學（5670平），不在地塊旁，而是中海大境項目旁邊，規(guī)劃為中山大學附屬創(chuàng)新谷學校。

如今地塊由中海競得，這一配建安排更顯協(xié)同價值：一方面，該校建成后將直接補強中海大境的教育配套，進一步提升其在海珠新中軸的資產(chǎn)價值；另一方面，即便未來該地塊開發(fā)項目未能對口該校，其毗鄰的省一級客村小學，也能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)教育選擇，有效化解教育配套顧慮。

此外，地塊現(xiàn)狀已基本平整，具備“拿地即開工”條件，一定程度緩解了配建帶來的開發(fā)壓力。

來源：廣州規(guī)自局

目前地塊周邊項目，中海大境在售129-270㎡大平層，單價約7.3/㎡ 起； 保利四季和頌已經(jīng)臨近清盤，均價7萬/㎡左右。

新地塊未來入市后，有望與現(xiàn)有產(chǎn)品形成互補，共同鞏固中海在海珠新中軸的市場份額。對于區(qū)域樓市而言，這場央企間的競價與中海的最終落子，也為海珠中部改善型市場注入了穩(wěn)定預(yù)期，后續(xù)地塊的產(chǎn)品規(guī)劃與定價，或?qū)⒊蔀槠瑓^(qū)樓市走向的重要觀察點。

對于購房者而言，一邊是中海大境、保利四季和頌現(xiàn)有大平層選擇，一邊是新地塊未來的新規(guī)產(chǎn)品，海珠中部改善市場的競爭與選擇，才剛剛拉開序幕。