近日，溫州市區(qū)又掛牌了3宗地塊，其中兩宗涉宅地塊為，吳橋單元A-07地塊、中央綠軸G-30c地塊；一宗旅館、商業(yè)地塊為楊府山南單元B-12地塊。

其中吳橋單元A-07地塊起始總價約1.89億元，起始樓面價約6812元/㎡，將在10月31日出讓；楊府山南單元B-12地塊起始總價約0.2040億元，起始樓面價約2596元/㎡，將在10月31日出讓；中央綠軸G-30c地塊起始總價約2.509億元，起始樓面價約9517元/㎡，將在11月7日出讓。

兩宗涉宅地塊雖然都能享受第四代住宅政策，但進一步收緊了低密產(chǎn)品相關(guān)的政策，下面一起來看下這3宗地塊的具體信息。

01、中央綠軸區(qū)域G-30c地塊

位于鹿城區(qū)南匯街道上田村，月落垟路與府東路交匯處東面，東北側(cè)為S1線，南面為圣門錦園（甌海），西南側(cè)為翡翠天地（甌海）。

地塊北面的大發(fā)都會道1號，2017年的成交樓面價24180.6元/㎡，今天地塊的起始樓面價僅為都會道1號小區(qū)樓面價的39%。

地塊占地約18.8畝（約12554㎡），容積率為2.1-2.81，建面≤26363㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

該地塊須設(shè)置200㎡以上建筑面積戶型不少于40套。地塊不得建設(shè)別墅、“私家莊園”類等房地產(chǎn)項目，不得規(guī)劃建設(shè)獨棟住宅。以聯(lián)排建筑布局形式建設(shè)的住宅，原則上應(yīng)為三個及以上分割單元。

該地塊可享受第四代住宅的相關(guān)政策。這宗地塊盡管容積率上限為2.81，但建筑面積限制了該地塊的容積率上限為2.1。

同時地塊的規(guī)劃條件，對比之前相近容積率（2.0左右）的地塊，進一步收緊了。

雖然依舊允許做高層+疊墅（聯(lián)排）的的設(shè)計，但限制最高住宅和最低住宅的比例不超過3:1，即住宅最高80米，最低就是26米。而該地塊的住宅已經(jīng)明確了限低24米，意味著，如果低密住宅樓幢的最低高度為24米，那么高層住宅的高度就要來到72米，達不到上限的80米。

所以這條政策對于這宗地塊的影響不算太大，只是意味著極限高低配的地塊難以出現(xiàn)了，聯(lián)排別墅（合院）、上下疊墅產(chǎn)品幾乎不太可能出現(xiàn)，允許上中下疊墅產(chǎn)品出現(xiàn)。至于1-3層的下疊和4-6層的上疊產(chǎn)品，在溫州比較少見。

早年在甌江路上，曾經(jīng)有2個項目在小區(qū)內(nèi)，謀劃過極限的高低配規(guī)劃，即超高的住宅樓搭配聯(lián)排別墅，但最終其中1個項目改變思路，建成了多棟超高層住宅樓，另一個項目沿用了這個方案，并順利在近年交付。

另外該地塊要求200平以上房源要大于40套，意味著大面積房源的占比要接近1/3，也就是這里建議打造高端改善小區(qū)。只不過，結(jié)合地塊周邊的條件來看，難度不小。

同時，該地塊歸屬于鹿城區(qū)，按照今年的招生范圍，該地塊的施教學(xué)校并不在27中（直線距離約800米），而是直線距離該地塊約3.3公里、挨著南塘大橋的21中。更有意思的是，該地塊北面，一路之隔的市府路小學(xué)南校區(qū)，同樣沒有把該地塊納入施教區(qū)。

雖然該地塊的定位的高端改善小區(qū)，對于施教區(qū)的需求沒那么高，但是距離更近、家門口的學(xué)校沒得讀，這就有點難受了。當(dāng)然了，該地塊尚未出讓、建設(shè)以及交付，最終以當(dāng)年官方公布的施教區(qū)范圍為準。

02、吳橋單元A-07地塊

位于鹿城區(qū)南郊街道過境路與葡萄棚路交匯處東面。

地塊起始總價約1.89億元，起始樓面價約6812元/㎡。西面萬科·翡翠心湖，2019年的拿地樓面價約15371元/㎡。

地塊占地面積約19.8畝（約13211.59㎡），地塊容積率為2.1-2.8，住宅和兼容的商服建筑面積之和≤27745㎡，其中兼容商業(yè)、餐飲、商務(wù)功能的面積在740㎡-11098㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

兼容功能面積可分割轉(zhuǎn)讓，不得建設(shè)別墅、“私家莊園”類等房地產(chǎn)項目，不得規(guī)劃建設(shè)獨棟住宅。以聯(lián)排建筑布局形式建設(shè)的住宅，原則上應(yīng)為三個及以上分割單元。

該地塊可享受第四代住宅的相關(guān)政策。同樣這宗地塊盡管容積率上限為2.8，但建筑面積限制了該地塊的容積率上限為2.1。

吳橋地塊的規(guī)劃條件和上一宗地塊類似，容積率、面積都較為相似，也都收緊了高低配政策；只不過，吳橋地塊周邊多為廠房、宿舍樓，城市形象面一般，學(xué)區(qū)價值幾乎忽略不計，周邊軟環(huán)境稍弱一些。

該地塊曾在2024年8月出讓，僅1輪，由地方國企以1.47億元競得，樓面價約5563元/㎡。后在今年8月土地被回收，并重新修改控規(guī)和地塊指標。

03、楊府山南單元B-12地塊

位于鹿城區(qū)濱江街道湯家橋路與學(xué)院東路交匯處南面。地塊起始總價約0.204億元，起始樓面價約2596元/㎡。

地塊占地面積約5.89畝（約3929平方米），容積率為1.5-2.0，地上總建筑面積≤7858平方米，其中各兼容功能的面積控制要求≤650平方米，建筑高度≤24米。

該地塊地上、地下建筑面積自房地首次登記之日起十年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓（除整體抵押外），由受讓人整體持有和運營；自房地首次登記之日起十年期滿后，可整體轉(zhuǎn)讓，不可分割轉(zhuǎn)讓。地塊不得建設(shè)公寓式酒店、公寓式辦公等“類住宅”項目。

該地塊對于天樾璽二期業(yè)主是不錯的利好消息，不僅是彌補了周邊的旅館和商業(yè)配套，而且等到地塊出讓、建成后，可以有效遮擋地塊南面的廟宇。

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