房地產(chǎn)去庫(kù)存，必須要?jiǎng)诱娓窳耍?/p>

因?yàn)楫?dāng)前全國(guó)樓市的景氣度，已經(jīng)創(chuàng)了歷史新低。

關(guān)鍵是房?jī)r(jià)跌幅特別大，而房?jī)r(jià)短期走勢(shì)由供求關(guān)系決定，目前的供求壓力極大。

住宅庫(kù)存壓力山大

經(jīng)過(guò)我們的測(cè)算，當(dāng)前全國(guó)二手房的庫(kù)存，也即綜合掛牌量和去化周期，其庫(kù)存壓力之大，達(dá)到了歷史之最。

新房的庫(kù)存壓力指數(shù)（如圖），已接近于上一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存的高峰，也就是 2014 年底和 2015 年初的時(shí)候。

2014 年到 2015 年，全國(guó)樓市比較低迷，期間也推出了不少政策放松措施，但關(guān)鍵一招還是 2015 年四季度提出的 “房地產(chǎn)去庫(kù)存”，其中核心手段是快速擴(kuò)大棚改規(guī)模并實(shí)施貨幣化安置。

對(duì)于二手房去庫(kù)存，國(guó)家能調(diào)配的手段比較少，只能盡量刺激購(gòu)房需求；畢竟政策對(duì)那些大量掛牌賣(mài)房的業(yè)主沒(méi)什么直接辦法。

所以，必須把去庫(kù)存的重點(diǎn)聚焦在新房市場(chǎng)，通過(guò)政策創(chuàng)新，讓新房市場(chǎng)中很多賣(mài)不動(dòng)、賣(mài)不掉的項(xiàng)目快速去化。

只要新房的供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，從供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求，新房?jī)r(jià)格就會(huì)率先上漲，進(jìn)而傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格止跌反彈，最終讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)并反彈。

那么，新房去庫(kù)存該怎么做呢？

新房去庫(kù)存叫好不叫座

2015 年開(kāi)始的房地產(chǎn)去庫(kù)存，主要靠棚改貨幣化安置，但現(xiàn)在全國(guó)大部分城市的成片棚戶(hù)區(qū)改造已經(jīng)結(jié)束，不太可能再推出 “棚改 2.0”。

目前能改造的只有零星棚戶(hù)區(qū)、城中村以及少量危舊房。

其中城中村規(guī)模不小，但改造難度遠(yuǎn)超棚戶(hù)區(qū)。

雖然國(guó)家正在持續(xù)加力推進(jìn)城中村改造和危舊房改造，但對(duì)這兩項(xiàng)措施的效果不宜高估。

關(guān)于去庫(kù)存，還有另一條重要路徑：收購(gòu)新房用作保障房。

相關(guān)政策去年就已出臺(tái)，而且在去年 “517 金融支持政策” 中，央行設(shè)立了 3000 億元再貸款，專(zhuān)門(mén)用于各地收儲(chǔ)新房并轉(zhuǎn)化為保障房。

其運(yùn)作邏輯是：央行提供 3000 億低息貸款，將貸款名額分配給 21 家商業(yè)銀行，各地地方政府可通過(guò)國(guó)企向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，再自行籌措部分資金，去收儲(chǔ)地段、配套、小區(qū)、戶(hù)型等條件合適的存量新房。

這本身是項(xiàng)好政策，但落地情況不佳！

央行大方提供了 3000 億額度，可今年以來(lái)實(shí)際使用的僅 300 億左右，不少地方政府甚至毫無(wú)動(dòng)作。

背后原因很簡(jiǎn)單：

第一，地方政府需要先籌措一部分資金，再搭配貸款完成收購(gòu)，但當(dāng)前各地財(cái)力非常有限，尤其是土地出讓金大幅減少后，地方根本沒(méi)有能力配資。

第二，地方政府收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，會(huì)把價(jià)格壓得很低，往往只有市場(chǎng)價(jià)的 50%，甚至 30% 到 40%。

開(kāi)發(fā)商對(duì)此非常不樂(lè)意：“如果打五折、三折，我自己都能賣(mài)，何必讓政府收購(gòu)？”

那為什么政府不按市場(chǎng)價(jià)，或者打九折、八折收購(gòu)呢？

因?yàn)檎召?gòu)后要用作保障房，通常會(huì)先核算新建保障房的成本 —— 其中土地是劃撥性質(zhì)，成本較低。

所以，收購(gòu)價(jià)格一般不能高于新建保障房的成本，這就導(dǎo)致只能給到五折、四折甚至三折的價(jià)格。

此外，這事還卡在 “責(zé)任” 上：地方管事的人誰(shuí)都不想擔(dān)責(zé)。

而且，收購(gòu)大量保障房后，后續(xù)的管理運(yùn)營(yíng)會(huì)很麻煩，最終可能讓地方政府不堪重負(fù)。

回顧 1998 年房改就知道，1998 年之前，城鎮(zhèn)職工住房大多由政府或單位建設(shè)提供，單位和地方政府要承擔(dān)大量住房供給與維護(hù)工作，成本極高。

因此，現(xiàn)在讓地方政府收購(gòu)大量存量新房用作保障房，無(wú)論是出售還是出租（尤其是出租），負(fù)擔(dān)都很重，地方政府自然不樂(lè)意干。

還有一點(diǎn)：目前中國(guó)一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)等大城市的保障房缺口較大，但絕大部分三四五線(xiàn)城市的住房基本飽和，沒(méi)多少人需要保障房。

經(jīng)過(guò)過(guò)去一年的嘗試，我們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、反思教訓(xùn)后發(fā)現(xiàn)，讓地方政府主導(dǎo)收儲(chǔ)新房用作保障房，難度很大。

國(guó)家砸3萬(wàn)億收儲(chǔ)可成事

但要做成這件事，也并非沒(méi)有辦法，主要有兩個(gè)路徑：

第一個(gè)路徑，依然由地方政府主導(dǎo)，但要從中央到省、市、區(qū)縣層層落實(shí)考核。

每個(gè)地方政府，都必須盤(pán)點(diǎn)轄區(qū)內(nèi)賣(mài)不動(dòng)的新房數(shù)量，同時(shí)調(diào)查摸底有保障房需求的家庭數(shù)量。

即便部分中小城市保障房需求量不大，但存在市場(chǎng)化租房需求，政府完全可以把收儲(chǔ)的房子面向市場(chǎng)出租。

關(guān)鍵在于上級(jí)部門(mén)的督導(dǎo)力度和考核嚴(yán)厲程度！

如果能像過(guò)去幾年 “保交樓” 那樣，從上到下持續(xù)施壓、嚴(yán)格考核工作流程與操作機(jī)制，那么推動(dòng)地方政府收儲(chǔ)新房轉(zhuǎn)化為保障房，還是能夠落地的。

第二個(gè)路徑，由國(guó)家層面（中央）主導(dǎo)。既然地方政府推不動(dòng)、不愿意干，那就由國(guó)家層面牽頭相關(guān)企業(yè)、機(jī)構(gòu)（或者類(lèi)似 “住房收儲(chǔ)銀行” 的機(jī)構(gòu)，名稱(chēng)不限，核心職能一致），由國(guó)家出資在全國(guó)范圍內(nèi)收儲(chǔ)銷(xiāo)售困難的新房項(xiàng)目。

收儲(chǔ)后對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行改造、優(yōu)化，完善配套設(shè)施，再面向保障房群體出租或出售，也可面向市場(chǎng)租賃需求開(kāi)展出租運(yùn)營(yíng)。

關(guān)于 “住房收儲(chǔ)銀行”，國(guó)內(nèi)其實(shí)已有試點(diǎn)。

之前深圳和重慶都做過(guò)類(lèi)似嘗試，深圳的機(jī)構(gòu)叫 “深圳安居建業(yè)住房收儲(chǔ)銀行”，重慶的叫 “重慶住房租賃收儲(chǔ)銀行”。

操作方式相近，出租價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià) 20% 左右。

但這兩個(gè)城市的試點(diǎn)規(guī)模都很小，甚至可以說(shuō)試點(diǎn)不算成功 —— 既沒(méi)形成規(guī)模，也缺乏力度，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的作用不痛不癢。

按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年8月，全國(guó)新建商品房現(xiàn)房面積為7.6億平米，其中商品住宅4億多平米。

考慮到部分商住房項(xiàng)目，以及可以改造為住宅出租的商辦類(lèi)項(xiàng)目，也可納入政府收儲(chǔ)范圍，那么可供收儲(chǔ)選擇的總量為5億平左右。

按統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可換算出，當(dāng)前全國(guó)商品住宅成交均價(jià)每平米為1萬(wàn)元左右。也即如果打八折全部收購(gòu)，需要4萬(wàn)億元。

如果將收購(gòu)范圍擴(kuò)大，比如部分接近于竣工的項(xiàng)目，也納入收購(gòu)范圍，則6萬(wàn)億左右就能完全改變供求關(guān)系。

要想明顯改變供求關(guān)系，最少也要砸進(jìn)去2-3萬(wàn)億元！

只有達(dá)到這樣的體量和規(guī)模，才能顯著去庫(kù)存，進(jìn)而推動(dòng)新房?jī)r(jià)格止跌上漲。

可能有人會(huì)反對(duì)：國(guó)家為什么要花這么大力氣，又出資又經(jīng)營(yíng)？

而且出租的租金收益還比較低，國(guó)家豈不是虧了？

各位朋友，如果只算這種 “小賬”，國(guó)家這么做確實(shí)不劃算，但我們現(xiàn)在需要算 “大賬”！

國(guó)家通過(guò)這樣的有力措施，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌反彈，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)住了、交易活躍了，國(guó)家和地方的稅收、財(cái)政狀況自然會(huì)改善。

算大賬的話(huà)，這其實(shí)是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此低迷的當(dāng)下，如果國(guó)家不出手、不拿出大招、猛招，很難阻擋房?jī)r(jià)持續(xù)下滑的慣性。

所以，我非常期待未來(lái)一兩年，能看到國(guó)家出面主導(dǎo)去庫(kù)存。