在二手房交易市場中，“兇宅”問題一直是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。所謂“兇宅”，通常指住宅內(nèi)發(fā)生過自殺、兇殺、意外致死等非正常死亡惡性案件的房屋。這類房屋因承載著特殊的社會(huì)心理忌諱，往往導(dǎo)致市場價(jià)值貶損且難以出手。廣森小編將從法律角度解析，當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)所購二手房為“兇宅”時(shí)，能否主張退房及如何維權(quán)。

一、“兇宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與法律邊界

1.法律未明確定義，但司法實(shí)踐形成共識(shí)

我國現(xiàn)行法律并未對(duì)“兇宅”作出明確定義，但司法實(shí)踐中通常以以下要件作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

死亡事實(shí)客觀存在：房屋內(nèi)須發(fā)生過真實(shí)死亡事件；

非正常死亡性質(zhì)：排除因病自然死亡，僅包括自殺、他殺、意外致死等“橫死”情形；

社會(huì)普遍心理抗拒：該房屋因歷史事件導(dǎo)致多數(shù)人拒絕購買居住。

2.自然死亡不構(gòu)成“兇宅”

司法實(shí)踐明確區(qū)分非正常死亡與自然死亡。如老人因病在屋內(nèi)去世，屬于生命自然終結(jié)，一般不認(rèn)定為“兇宅”，賣方無強(qiáng)制告知義務(wù)。

二、賣方的告知義務(wù)

根據(jù)《民法典》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則。在房屋交易中，賣方作為信息優(yōu)勢(shì)方，對(duì)房屋的“兇宅”信息負(fù)有主動(dòng)告知義務(wù)。

即使買方?jīng)]有主動(dòng)詢問，賣方也不得故意隱瞞“兇宅”這一可能影響交易決策的重大信息。

如果合同中已明確寫明“賣方保證無隱瞞”或類似條款，而實(shí)際存在隱瞞情況，賣方將構(gòu)成違約。

賣方可通過在合同中明確約定房屋情況來降低風(fēng)險(xiǎn)。從賣方角度，最好將房屋的實(shí)際情況在合同中予以明確。

三、何種情況可退房？

買到“兇宅”能否退房，關(guān)鍵在于賣方是否構(gòu)成欺詐。法律規(guī)定的欺詐需滿足四個(gè)條件：賣方故意告知虛假情況或隱瞞真實(shí)情況；買方因此陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)；買方基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)做出意思表示；該意思表示違背其真實(shí)意愿。

如果賣方故意隱瞞“兇宅”事實(shí)，買方可以依據(jù)《民法典》第一百四十八條，請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。合同撤銷后，賣方應(yīng)當(dāng)返還購房款，并賠償買方的損失。

可申請(qǐng)的賠償包括但不限于：搬家費(fèi)、裝修費(fèi)、房屋差價(jià)損失等。

但是，如果買方在購買時(shí)明知房屋是“兇宅”仍自愿購買，則不能再以此為由要求撤銷合同。

四、買方如何舉證？

在“兇宅”糾紛中，買方通常需要提供證據(jù)證明兩個(gè)方面：房屋確實(shí)屬于“兇宅”；賣方故意隱瞞了這一事實(shí)。

警方檔案、死亡證明等官方文件是最有力的證據(jù)。在陳先生一案中，法院就是從警方調(diào)取了相關(guān)檔案，確認(rèn)了死亡事件的性質(zhì)。

鄰居、物業(yè)人員的證言也是重要證據(jù)。陳先生正是從小區(qū)的老住戶和保安處核實(shí)了情況。

如果買方曾通過中介購房，中介的詢問記錄也可作為證據(jù)。需要注意的是，撤銷權(quán)有一年除斥期間的限制，從知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起計(jì)算。

五、如何避免買到“兇宅”？

預(yù)防勝于補(bǔ)救。購房者可以采取以下措施，降低買到“兇宅”的風(fēng)險(xiǎn)。

多方打聽：向物業(yè)公司、鄰居、社區(qū)民警等了解房屋歷史情況。選擇可靠的中介：正規(guī)中介公司通常會(huì)對(duì)房屋背景進(jìn)行基本調(diào)查。

仔細(xì)審閱合同：確保合同中有關(guān)于房屋情況的明確約定，如何以補(bǔ)充條款形式要求賣方保證房屋非“兇宅”。

警惕價(jià)格異常：如果房屋價(jià)格明顯低于市場價(jià)，且無其他合理原因，應(yīng)提高警惕。價(jià)格過低可能是賣家急于出手“兇宅”的信號(hào)。

實(shí)地看房留意細(xì)節(jié)：觀察房屋是否長時(shí)間無人居住，鄰居是否回避談?wù)撛摲课莸取?/p>

“兇宅”糾紛的本質(zhì)是信息不對(duì)稱與誠信原則的沖突。購房者既需保持審慎態(tài)度，在交易前充分調(diào)查；也應(yīng)在權(quán)益受損時(shí)，善于運(yùn)用法律武器。只要證據(jù)充分、程序合規(guī)，購房者要求退房并獲得賠償?shù)脑V求將得到法律支持。廣森小編建議購房者在遭遇此類糾紛時(shí)，及時(shí)咨詢專業(yè)律師，制定個(gè)性化維權(quán)方案。