踏入9月，樓市在季節(jié)交替與政策持續(xù)發(fā)力下，告別了夏季的平淡，呈現(xiàn)出“熱度緩慢回升、亮點凸顯”的新態(tài)勢。

一方面，隨著高溫天氣消退，氣溫回落至適宜出行的區(qū)間，購房者線下看房意愿明顯回升；另一方面，在經(jīng)歷7、8月的謹(jǐn)慎觀望后，房企抓住“金九”傳統(tǒng)營銷節(jié)點，加快新盤推貨節(jié)奏。尤為值得關(guān)注的是，今年青島樓市多個四代宅項目入市，形成一波小熱度——如海信金沙灘、上郡賦、金茂璞悅世園等四代宅，憑借差異化的產(chǎn)品設(shè)計和高附加值，吸引了大量改善型購房者關(guān)注。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-9月青島共計簽約商品房66184套、約812萬㎡，簽約總金額1146億，較去年同期分別下滑10.2%、11.0%和7.0%。前三季度商品住宅簽約均價為14121元/㎡，同比上漲4.5%。

（2025年9月商品房供銷價數(shù)據(jù)為9.1-9.29）

9月商品房供應(yīng)降至低位，僅2615套、41.61萬㎡，簽約新建商品房6602套，約86.74萬㎡，銷售總金額126.82億元，簽約套數(shù)環(huán)比上漲19%，簽約面積和簽約金額分別上漲13.0%和33.5%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，9月簽約均價為14620元/㎡，環(huán)比上漲18.1%。同比套面金全部下滑，降幅達(dá)三成，簽約均價同比基本持平，小幅上漲0.2%。

其中商品住宅新增2205套，約33.98萬㎡，簽約4486套、約59.55萬㎡、銷售總金額101.11億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個月小幅上漲，套面金漲幅分別為2.0%、9.1%和38.6%。簽約均價為16977元/㎡。

二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩(wěn)跡象明顯。今年1-9月全市成交二手房50262套，同比小幅下滑1.5%。其中9月份青島市二手房成交4988套，較上個月下滑3.5%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，9月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸、城陽和嶗山。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以1446套、約20.31萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的34.1%；城陽區(qū)簽約787套、約10.44萬㎡，占比17.5%；嶗山區(qū)簽約302套、約5.11萬㎡，占比8.6%。

去化周期方面，商品住宅市場的去化周期縮短至16.6個月（去化周期已去除死庫存）。其中原市北區(qū)表現(xiàn)突出，去化周期降至12.1個月。從供需邏輯分析，長期缺乏新增土地供應(yīng)是導(dǎo)致該區(qū)域去化周期持續(xù)走低的核心原因，市場存量消化速度已快于新增補(bǔ)給速度。

這一供需失衡的局面在6月迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，隨著新都心地塊和果品市場兩宗地塊的成功出讓，疊加棠玥和境項目也已正式亮相。未來，新都心板塊將形成 “三盤鼎力” 的競爭新格局。棠玥和境共5棟26層-31層的高層，主力戶型有建面約105㎡-142㎡；保利&青鐵果品地塊規(guī)劃也已公示，規(guī)劃建設(shè)8棟樓（2棟26F+1棟25F+1棟16F+3棟17F+1棟23F)，共529戶，套均面積123㎡。

老四方 憑借對剛需及剛改客群的精準(zhǔn)適配，已成為當(dāng)前樓市的“新寵”，市場銷售保持高位，商品住宅去化周期穩(wěn)定在11.6個月。區(qū)域內(nèi)不僅聚集了海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等自帶流量的熱門樓盤；還有通和悅章、國信和悅、 富力海悅學(xué)府 等契合住宅新規(guī)要求的品質(zhì)項目，這類樓盤通過優(yōu)化空間設(shè)計、提升公攤利用效率，實現(xiàn)得房率的大幅提升，精準(zhǔn)擊中剛需剛改客群對“實用空間”的核心訴求，進(jìn)一步強(qiáng)化了區(qū)域的市場競爭力。此外，綠城環(huán)海灣閻家灘地塊預(yù)計也將在今年面世。

此外，李滄區(qū)去化周期為18.7個月，整體處于市場消化的合理區(qū)間，反映出區(qū)域樓市供需關(guān)系相對平穩(wěn)。目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府等項目。由遠(yuǎn)洋代建的萬竹云峰項目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動。從目前來看，四季度的重頭戲集中在青特璟譽(yù)和金茂璞逸世園兩個項目。其中青特璟譽(yù)從拍地起就一直備受關(guān)注，這是青特進(jìn)軍李滄區(qū)的首個項目。目前地塊規(guī)劃已經(jīng)公示，規(guī)劃2棟16-17層小高層和7棟11-12層電梯洋房，面積區(qū)間為129㎡、143㎡和160㎡，目前項目的城市展廳已經(jīng)開放。金茂璞逸世園則規(guī)劃為山東首個高端產(chǎn)品系璞系產(chǎn)品，建設(shè)4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區(qū)間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡，樣板間已經(jīng)開放。目前板塊又有一宗新地塊（鄭莊56號地塊）已正式掛牌，容積率2.4，總建面約4.6萬㎡。

憑借 “核心地理位置 + 充足土地供應(yīng)” 的雙重核心優(yōu)勢，張村河板塊已成為當(dāng)前青島房地產(chǎn)市場競爭最激烈的熱點區(qū)域之一。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比約63.8%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

4月16日，青島推行土地預(yù)申請制度，通過提前公示擬出讓地塊信息并允許用地意向單位提出預(yù)申請并承諾愿意支付的土地價格，將傳統(tǒng)土地出讓的盲盒模式升級為明牌博弈；緊隨其后5月落地的土地新規(guī)10條，從計容規(guī)則優(yōu)化到地下空間開發(fā)權(quán)益明確，進(jìn)一步釋放土地價值潛力。

根據(jù)統(tǒng)計，1-9月青島市共計出讓涉宅用地20宗，總建面約132萬㎡，其中成交17宗，成交總金額約87億元，另外枯桃地塊被臨時中止，預(yù)公告的大北曲后地塊待掛牌，東李56號地塊待成交。

9月又有1宗地塊發(fā)布預(yù)申請公告——王家村36-1地塊，起拍價22039元/㎡，均低于王家村此前出讓的兩宗地塊起拍樓面地價，起拍樓面地價22039元/㎡，較君一17號地塊起拍價每平米低461元，較柏悅府起拍價每平米低6757元。

2025年1-9月

開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-9月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約520億元的銷售額，這一成績占據(jù)了全市商品房市場的45.4%。其中，前10名表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場競爭中的強(qiáng)勁實力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在2025年樓市整體承壓、行業(yè)競爭白熱化的前三季度，海信地產(chǎn)憑借深厚的品牌積淀與硬核的產(chǎn)品實力，在激烈的市場角逐中持續(xù)領(lǐng)跑，以98.49億元即將破百億的網(wǎng)簽銷售金額強(qiáng)勢登頂青島樓市銷售額榜首，成為逆周期下行業(yè)矚目的 “破局者”。這份亮眼成績的背后，是海信地產(chǎn)對產(chǎn)品力的極致追求與精準(zhǔn)布局。其中，青島主城核心的張村河板塊 “三子星” 項目堪稱 “現(xiàn)象級” 標(biāo)桿，三盤合計銷售額達(dá)45.11億元，海信君璽狂攬16.49億、海信臻悅勁銷16.44億、璟悅12.18億，三盤合計占比超45%！此外，新盤海信金沙灘項目，更是以4.5代宅、一線海景、1.2低密純洋房、最高130%得房率的稀缺配置，入市即掀起熱銷熱潮。

緊隨其后的是銀豐地產(chǎn)，憑借旗下銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺、銀豐御璽三大標(biāo)桿項目的強(qiáng)勁表現(xiàn)，成功搶占市場高地，共計簽約59.54億元，其中，旗艦項目銀豐玖璽城以51.91億元的網(wǎng)簽業(yè)績一騎絕塵，單盤貢獻(xiàn)占比87%。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動下，簽約量猛增至第三位，共計簽約43.55億。

2025年1-9月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進(jìn)行審閱。

2025年1-9月，海信地產(chǎn)在新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售榜單中獨占鰲頭，以98.21億元的權(quán)益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項目均由海信地產(chǎn)獨立開發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項目開發(fā)上的雄厚實力，也凸顯了其在市場競爭中的顯著優(yōu)勢。

銀豐地產(chǎn)權(quán)益銷售金額為59.54億，排名第二位。

天一仁和權(quán)益銷售金額41.66億，位居三位。

青特置業(yè) 在前三季度房企權(quán)益銷售榜單中表現(xiàn)亮眼，以29.71億的權(quán)益銷售金額強(qiáng)勢躋身行業(yè)第四位，成為青島本土房企中的中堅力量。在土地儲備與區(qū)域布局上，青特置業(yè)始終緊扣城市發(fā)展脈絡(luò)，持續(xù)加碼高潛力優(yōu)質(zhì)板塊。今年6、7月份，接連斬獲兩宗低密住宅用地，既展現(xiàn)出對區(qū)域價值的深刻洞察與堅定信心，也為后續(xù)產(chǎn)品落地儲備了優(yōu)質(zhì)資源。其中70地塊命名為青特璟譽(yù)，規(guī)劃打造9棟11-17層低密住宅產(chǎn)品，主力戶型鎖定建面約128㎡、143㎡、160㎡，進(jìn)一步填補(bǔ)區(qū)域高品質(zhì)改善產(chǎn)品的供給空白。

2025年1-9月

新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-9月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計銷售面積309萬㎡，占全市簽約總面積的38.1%。

海信地產(chǎn)以簽約43.02萬㎡位居第一位，海信學(xué)府里、海信城、海信臻悅?cè)蠹t盤為簽約主力。

天一仁和以簽約面積23.99萬㎡，位列亞軍。

本土房企和達(dá)集團(tuán)和青特置業(yè)分別以20.45萬㎡和19.4萬㎡位居三、四位。

2025年1-9月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從規(guī)模競賽到價值回歸的底層邏輯切換。在此背景下，“產(chǎn)品力”成為真正支撐市場信心的 “壓艙石”，直接決定項目的去化速度與價值韌性。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤在市場上占據(jù)明顯優(yōu)勢，銀豐玖璽城、海信君璽、海信臻悅、天一仁和吾疆、越秀青鐵和樾府、海信璟悅、嶗山·首付7盤躋身TOP10。高端市場的持續(xù)熱捧，不僅印證了城市人居從 “功能滿足” 向 “品質(zhì)尊享” 的升級訴求，更深刻揭示出高凈值人群對稀缺資源絕對占有與極致品質(zhì)生活向往的雙重需求爆發(fā)。

作為坐擁嶗山前海一線的頂級豪宅代表銀豐玖璽城，以22.34億元的簽約額強(qiáng)勢領(lǐng)跑青島豪宅市場。自入市以來，銀豐玖璽城憑借石老人前海一線區(qū)位+稀缺資源+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力的組合優(yōu)勢，始終保持市場熱度高位運行。

在嶗山張村河板塊的改善型住宅角逐中，海信地產(chǎn)憑借前瞻布局再獲市場驗證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項目憑借硬核產(chǎn)品力紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約16.49億、海信臻悅簽約16.44億、海信璟悅簽約12.18億。

2025年1-9月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年1-9月商品住宅銷售總面積TOP10中，榮盛錦繡外灘（品月苑）集中網(wǎng)簽9.15萬㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

星河灣和平度藍(lán)樹生態(tài)谷以簽約8.8萬㎡和7.85萬㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計時間為：2025年1月1日至2025年9月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價格綜合統(tǒng)計。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？