在上海樓市中有很多板塊都迎來了價值重構(gòu)，身份地位正在悄然發(fā)生著改變。

曾經(jīng)依托工人新村底蘊和XQ資源而熠熠生輝的楊浦鞍山板塊；

如今在時代變遷與城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移的洪流中，逐漸顯露出疲態(tài)與風險。

XQ價值衰減、次新產(chǎn)品的缺失和購買力的外流、板塊能級在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中持續(xù)被邊緣化……

鞍山正在成為楊浦未來風險最大的板塊，未來該何去何從呢？

鞍山板塊的第一個風險是，XQ優(yōu)勢在減弱，老破小的價值根基被動搖了，風險越來越大。

鞍山板塊的主要二手房產(chǎn)品是老破小，老破小的價值主要在靠XQ支撐。

但多種原因使得鞍山的XQ價值在衰減，以密云小區(qū)為代表的鞍山XQ老破小已經(jīng)腰斬了。

在地段和產(chǎn)業(yè)不算特別好的情況下，鞍山老破小的XQ優(yōu)勢如果進一步削弱，未來風險很大。

楊浦密云小區(qū)

得益于特定的歷史時期，鞍山發(fā)展成為了楊浦的XQ圣地，光環(huán)非常亮麗。

在工人新村時代，這里聚集了大量產(chǎn)業(yè)工人、同濟大學教職工等注重教育的群體。

這些人群堪稱老一代中產(chǎn)，讓鞍山形成了一個良好的生源基礎(chǔ)和社區(qū)氛圍，從而催生鞏固了鞍山的XQ地位。

比如打虎山路第一小學、二師附小等都是板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)的小學資源，吸引了很多家長的關(guān)注。

但是，由于受到多種因素的沖擊，鞍山的XQ優(yōu)勢在不斷減弱。

從上世紀90年代起，隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、工人下崗潮和福利分房時代的結(jié)束。

鞍山原有相對穩(wěn)定的高知工人群體逐漸遷出或邊緣化，大量外來人口導入并接手了鞍山的XQ房。

這導致鞍山的居住人口和生源結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)生源基礎(chǔ)在不斷被稀釋。

同時伴隨 “公民同招、民辦搖號”的實施，對楊浦這種“民強公弱”的教育格局產(chǎn)生了很大的沖擊。

過去，家長可以搏一下優(yōu)質(zhì)民辦初中，但現(xiàn)在搖號的不確定性增大；

使得依賴單一優(yōu)質(zhì)小學的“單XQ”老破小吸引力在下降。

鞍山的小學很厲害，但是缺乏頂尖的公辦初中與之對應(yīng)，單一XQ組合的缺陷越發(fā)凸顯。

鞍山板塊的學校配置存在明顯的“強小弱初”硬傷。

打虎山路第一小學對應(yīng)的是昆明學校和鞍山初級（隔年輪換），二師附小對應(yīng)的是鐵嶺中學。

小升初時，缺乏優(yōu)質(zhì)公辦初中的無縫銜接，迫使有更高要求的家庭仍需考慮競爭激烈的民辦路徑，增加了升學的不確定性與焦慮感。

另外一點不友好的是，楊浦的XQ與學籍綁定，即上了哪所小學就決定了上哪所對口的初中，公辦的學校不能換。

最近我們就遇到了一組賣房客戶，孩子還在鞍山上小學，但是家長已經(jīng)在考慮報外區(qū)初中的事了。

前不久，同濟大學新出了一個建設(shè)臨港新校區(qū)的規(guī)劃，新校區(qū)計劃容納2.1萬名學生。

長遠來看這可能會分流一部分鞍山優(yōu)質(zhì)的師生家庭資源，間接影響周邊的基礎(chǔ)教育生態(tài)。

其實鞍山XQ價值的衰減已經(jīng)反映在了房價上。

密云小區(qū)以前賣14萬+元/m2，現(xiàn)在連一半的價格都不到：

巔峰時期密云小區(qū)的成交價

現(xiàn)在密云小區(qū)的成交價

在地段本身并不頂級、產(chǎn)業(yè)支撐也不是那么強的背景下，一旦XQ光環(huán)還褪色了。

讓鞍山很多房齡老舊、戶型落后、居住體驗不佳的“老破小”直接面臨價值重估。

支撐鞍山老破小高溢價的邏輯正在瓦解，未來流動性可能下降，價值也會萎縮，慢慢成為資產(chǎn)配置中的“負累”，風險陡增。

鞍山板塊的第二個風險是，次新改善地位缺失，老式商品房問題太大，讓改善購買力持續(xù)外流加劇了板塊空心化。

鞍山板塊的商品房非常少，尤其是近十年的次新房微乎其微，多是老一代的“古董”產(chǎn)品。

這些產(chǎn)品在戶型、公區(qū)、綠化等各方面設(shè)計都跟不上時代了，被拋棄的風險越來越大。

正因為板塊的老式商品房存在各方面的缺陷，沒法有效承接本地的改善型需求，導致購買力持續(xù)外流。

鞍山板塊內(nèi)的商品房多為2000年前后建成，如華元豪庭（2004年）、君欣豪庭（2009年）、同濟綠園（2001年）等。

這些老一代商品房的戶型設(shè)計普遍存在著一個動遷戶型思維，戶型奇怪、有暗衛(wèi)、南北不通透、社區(qū)小、容積率高、人車不分流、品相不再好看等，不再符合現(xiàn)代市場的主流需求。

比如華元豪庭大部分戶型南北都不通透，小區(qū)就兩棟樓，都靠近馬路，噪音明顯，綠化也不足：

君欣豪庭的戶型設(shè)計也不太好，一個衛(wèi)生間在北面，餐廳、客廳沒對齊空間沒法最大化利用：

同濟綠園已經(jīng)是20多年的房齡了，經(jīng)過歲月的洗禮飽經(jīng)風霜，品相已經(jīng)難堪：

鞍山的部分老大樓產(chǎn)品也是破敗不堪，被時代拋棄了：

由于本身存在的問題，這些老一代產(chǎn)品在當前市場上的競爭力都很弱，漲少跌多、流動性還差。

從2020到2023年，君欣豪庭、中通雅苑只漲了20%，漲幅嚴重跑輸了大盤；

同濟綠園漲了22%，現(xiàn)在相對高點跌了30%，漲得少、跌得多。

有的小區(qū)沒啥成交記錄，漲跌幅都不好對比。

反觀靜安徐匯差不多同年代的商品房漲幅在40%以上，跌幅僅25%左右，漲多跌少，比鞍山保值。

比如靜安楓景苑從2020年的11.5萬漲到2023年的16.6萬，漲了44%，現(xiàn)在12.6萬的成交均價相對高點只跌了24%。

鞍山的老一代商品房既無法吸引外部改善客群，也難以留住本地渴望提升居住品質(zhì)的家庭。

在楊浦的商品房市場上，鞍山先后被楊浦一代改善板塊黃興公園、二代改善板塊新江灣城、三代改善板塊楊浦濱江取代了，購買力是外流的狀態(tài)。

購買力持續(xù)外流，導致鞍山板塊在房產(chǎn)市場中的能級不斷下滑，形成了“老破小滯留-改善外流-板塊活力下降”的惡性循環(huán)。

近年來，雖然鞍山有中海海上和集、保利天匯、云曜璟庭個別新房項目更新，但對區(qū)域中產(chǎn)的吸引力不大。

這幾個新房旁邊就是老破小，城市界面不好，缺乏次新的居住氛圍，對整體居住環(huán)境提升有限。

鞍山的定位就是一個老城區(qū)，靠少數(shù)的幾個商品房很難突破這個定位。

隨著新房價格上漲，加上板塊本身的問題，鞍山的新房在市區(qū)的接受程度在降低。

上述幾個新房的特點是100m2的剛需小三房好賣，但是戶型一做大就不好賣了。

保利天匯、云曜璟庭在幾年前開盤時價格都在11萬元/m2以下，有一定性價比。

但現(xiàn)在中海海上和集漲到了12.1萬元/m2，三期認購人數(shù)只有一半，開盤兩年了還有大戶型沒賣掉。

其180m2的戶型總價在2200萬左右，這樣的總價和板塊形象、地段能級顯得非常錯配。

鞍山板塊的第三個風險是在楊浦的發(fā)展地位中能級一直在下降，城市規(guī)劃被邊緣化，前景比較黯淡。

鞍山以前是楊浦的居住中心和發(fā)展中心，能級與地位最高。

但后來隨著上海城市框架的擴大和楊浦發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，鞍山的地位被降低了，持續(xù)被邊緣化。

鞍山只在工人新村時代輝煌過，其后沒有一次成為楊浦發(fā)展重點。

2000年代初，楊浦重點發(fā)展五角場城市副中心，能級快速超過鞍山；

2010年代，新江灣城作為生態(tài)型國際化社區(qū)迅速崛起，吸引了北上海大量的改善客。

而今楊浦重點開發(fā)東外灘，這是面向全市的門面，能級又壓過了鞍山。

在楊浦全區(qū)最新的發(fā)展格局中，鞍山基本沒了身影：

而且復(fù)興島也要啟動開發(fā)了，將成為楊浦濱江南段發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點，跟江對岸的金灘一起成為下一個黃浦江濱水活力區(qū)。

復(fù)興島將建成為一個數(shù)字智能島，聚焦量子城市時空創(chuàng)新，打造數(shù)字孿生系統(tǒng)、低空經(jīng)濟樞紐，引入AI、元宇宙等前沿技術(shù)應(yīng)用場景。

復(fù)興島還將成為楊浦科創(chuàng)策源區(qū)，吸引高校、科研機構(gòu)和頭部企業(yè)入住，打造“智造+創(chuàng)研”場景。

復(fù)興島、金灘規(guī)劃效果圖

可以說，鞍山在楊浦區(qū)中的發(fā)展地位一降再降，前景越來越不明。

鞍山板塊遍布密集的老公房，拆遷成本非常高，大規(guī)模城市更新幾乎不可能。

一個東外灘都要開發(fā)十幾年，后面還有很多任務(wù)要完成，鞍山不會成為楊浦的更新重點。

對比其它區(qū)通過大手筆的城市更新實現(xiàn)面貌煥新，楊浦在鞍山老城區(qū)的更新力度明顯不足。

今年楊浦的拆遷預(yù)算只有76.7億元，排在全市第5，還沒有虹口的多：

可以預(yù)見的是，鞍山板塊的城市界面、基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間等；

在未來很長的周期內(nèi)很難得到根本性的改善，老城區(qū)還是老城區(qū)，突破不了，能級也提升不了。

綜合來看，鞍山板塊正面臨三個大風險：

老破小的XQ價值在被削弱，而且趨勢很難逆轉(zhuǎn)；次新改善地位缺失，購買力持續(xù)在被放跑，越來越空心化；在楊浦區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中持續(xù)被邊緣化，能級與地位持續(xù)下降，很難再逆天改命。

鞍山板塊的房產(chǎn)漲少跌多，不保值，對于本地房東而言建議賣掉資產(chǎn)換到別處去；

對于外來的自住客來說，也要謹慎考慮鞍山的房子，權(quán)衡其XQ前景、居住品質(zhì)和長期資產(chǎn)價值。

而對于投資客，鞍山板塊的房產(chǎn)在保值增值方面存在較大的風險，也是不建議碰的。

鞍山，成了楊浦未來風險最大的板塊！

當然了，任何事情都不能太絕對。鞍山畢竟處在內(nèi)環(huán)內(nèi)，靠近東外灘和北外灘產(chǎn)業(yè)區(qū)，有一定地段與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，會吸引一部分剛需客群過來。

也許明年楊浦的拆遷預(yù)算會提高，在鞍山出現(xiàn)一個超預(yù)期的重大利好或城市更新奇跡。

那么我們是否能等待這一天的到來呢？讓我們拭目以待吧。