國慶假期將至，深圳悄然換上了節(jié)日的盛裝。

漫步城中，從車水馬龍的主干道到安靜的社區(qū)小巷，五星紅旗在秋風中獵獵作響。

為了備戰(zhàn)“十一樓市”，各大開發(fā)商火力全開，蓄客的蓄客、推盤的推盤、降價的降價，當前這個節(jié)點，高層會議自然也是少不了，我們逐一來看：

成交量方面，9月前26天，深圳一二手房住宅累計網(wǎng)簽6242套，其中二手房4118套、新房2146套。

新房市場還是一如既往的被二手房碾壓。

整體走降價促銷路線，去化越慢，降幅越大。例如：

南山赤灣XX府，23年備案價8.9萬/㎡，如今節(jié)假日，推出6套特價房，戶型為124平三房，單價區(qū)間在4.95-5.3萬/㎡左右，總價600多萬。

龍華中心區(qū)新盤幸福XX，先前在8月份已經(jīng)降價過一輪，效果不是太好，最近項目又下調(diào)價格了，96平三房410萬起，而在7月份開盤這個戶型的折后價是490萬，兩者對比降幅80萬。

還有前幾天提到的南山同樂某盤，一套最高降幅100萬。

觀察最近幾周成交量比較靠前的新房項目——

要么是本身不缺熱度的網(wǎng)紅盤，要么是單價很便宜的剛需盤，要么是南山福田有點看頭的高端改善。

總體而言——

現(xiàn)在的新房市場，不僅卷價格，還卷品質(zhì)。

包括即將開放樣板房的后海沄璽，一些潛在豪宅買家除了普遍希望開發(fā)商便宜點賣，就是希望開發(fā)商能在打造產(chǎn)品力上多下點功夫。

這其實也反映了在當下的深圳樓市，好房子還是太少。未來，誰能在核心地段拿到好地塊，并專注于提升產(chǎn)品力，誰就能獲得高凈值人群的更多青睞。

02

再參考近期的看房成交率、議價率這些指標。

根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，深圳新房和二手房的看房成交率較8月均有所提升。其中，新房環(huán)比上漲0.81%至5.52%，二手房環(huán)比上漲0.18%至4.45%。

相當于每100組看新房的人里，約有5.5組最終成交；看二手房的，每100組里有接近4.5組成交。

說明樓市新政后，稍微加快了部分購買群體的決策速度。

從成交結(jié)構(gòu)來看：

9月以來，總價500萬至800萬的剛需改善房源成交占比顯著提升，相比8月份增長了3個百分點。

同時，800萬-1000萬區(qū)間以及1500萬以上的豪宅房源成交占比也分別有所增長，其中豪宅占比提升了2.6個百分點，處于相對高位。

房價層面，目前還是沒啥起色。

據(jù)冰山指數(shù)數(shù)據(jù)披露，9月深圳二手房市場平均議價率為8.9％，類似于去年三季度的情況，買賣雙方仍處于深度拉扯博弈狀態(tài)。

放眼全國樓市，情況也基本雷同。

面對買家的大幅砍價，不著急的房東可以慢慢耗著，甚至直接躺平。但如果是比較著急賣的，就很容易妥協(xié)。

現(xiàn)在市場上一種比較樂觀的情況，是成交量活躍后，有相當一部分家庭正在抓住政策窗口期，著手“賣一買一”，置換更心儀的住房。

03

對于接下來的市場——

這兩天，央行貨幣政策委員會召開2025年第三季度例會，研究了下階段貨幣政策主要思路。
會議指出，要加強貨幣政策調(diào)控，提高前瞻性、針對性、有效性，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和金融市場運行情況，把握好政策實施的力度和節(jié)奏，充分釋放政策效應。

關(guān)于房地產(chǎn)市場，提出“加大存量商品房和存量土地盤活力度”。

說明房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向了，重點不再是單純「救需求」，而是重點想辦法「消化庫存」。

未來，大多數(shù)城市的房子會越來越不值錢。只有少數(shù)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，才能扛得住波動、跑得贏通脹。

這就好比汽車：普通品牌如豐田、大眾越來越便宜，但頂級豪車如尊界、賓利、勞斯萊斯，依然昂貴。

一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，就像這些豪車，始終是硬通貨。

貨幣政策方面：

雖然9月LPR沒有下調(diào)，但這更像是政策的“擇時”考量。央行近期表態(tài)堅持“以我為主”，但這不意味著政策停滯。

十月將是一個重要窗口期。

一方面，四中全會將研究“十五五”規(guī)劃，為中長期發(fā)展定調(diào)；另一方面，年底沖刺階段需要政策助力。歷史經(jīng)驗表明，第四季度往往是政策發(fā)力的關(guān)鍵時期。

以深圳市場為例，近期土地出讓節(jié)奏明顯放緩。這既反映了開發(fā)商謹慎的態(tài)度，也預示著供應端正在自我調(diào)整。

短期來看，貨幣政策仍有充足空間。

房貸利率進入“2”時代是大勢所趨，美聯(lián)儲后續(xù)的降息預期也為國內(nèi)政策提供了更多靈活性。

中長期而言，“十五五”規(guī)劃值得期待。

近期一系列政策試點，包括要素配置市場化改革等，都指向同一個方向：推動核心城市群發(fā)展，促進人才合理流動。

對于普通購房者而言，需要認識到房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。過去“普漲”的時代已經(jīng)結(jié)束，未來更需要關(guān)注城市基本面、區(qū)域發(fā)展?jié)摿唾Y產(chǎn)真實價值。

政策面的支持將會更加精準化、差異化。與其期待大規(guī)模刺激，不如關(guān)注如何在新格局下做好資產(chǎn)配置。核心城市、優(yōu)質(zhì)地段的價值支撐依然堅實。

最后三個月，政策組合拳值得期待。從貨幣政策到中長期規(guī)劃，從要素改革到城市更新，多重利好正在積累能量。

市場不會永遠以價換量，但復蘇需要過程。保持耐心，理性看待短期波動，才能在市場轉(zhuǎn)折點抓住機遇。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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