中國(guó)建筑2024年房地產(chǎn)4219億銷售額的皇冠下，隱藏著中建系房企的貼身肉搏大戰(zhàn)。

上海是其中一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。中建東孚（八局）、中建壹品（三局）、中建玖合（二局）三巨頭在這里短兵相接。

勇者勝。

中建東孚，在素有“宇宙第一局”之稱的中建八局旗下，是他們的地產(chǎn)平臺(tái)，在日漸失守的大本營(yíng)上海，突然發(fā)力。

垂死夢(mèng)中驚坐起。

當(dāng)下的形勢(shì)，對(duì)中建東孚并不是很有利。自家兄弟，中建三局旗下的中建壹品，以及中建二局旗下的中建玖合，都已經(jīng)“殺”進(jìn)自己的大本營(yíng)上海了，而且都在上海市中心有所收獲。

其中，中建壹品深耕楊浦濱江，中建玖合在靜安大寧的新項(xiàng)目也剛剛開盤，而中建東孚在上海深耕多年，項(xiàng)目卻集中在中環(huán)以外，始終沒有進(jìn)入中環(huán)以內(nèi)的核心區(qū)域，這不得不說是中建東孚在上海市場(chǎng)的戰(zhàn)略性失守。

中建壹品·浦江之星示意圖

9月24日，中建東孚在上海寶山南大智慧城的項(xiàng)目舉行了一場(chǎng)上市前的發(fā)布會(huì)，這個(gè)被認(rèn)為是中建東孚戰(zhàn)略作品的項(xiàng)目，是中建東孚剛剛在今年6月以接近82億元的拿下的一塊近10萬平米的組合地塊，總建筑面積約32.15萬平米。

這也是中建東孚高管人事變動(dòng)后在上海的首次拿地。

今年5月，中建東孚原董事長(zhǎng)左臣華被調(diào)離，原中建東孚山東公司總經(jīng)理盧丙磊接任。

這次人事變動(dòng)，也被視為是中建八局為挽救中建東孚銷售業(yè)績(jī)下滑的重要舉措之一。

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中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的老大，不是銷售排行榜上排名第一的保利發(fā)展，而是旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建系地產(chǎn)平臺(tái)的中國(guó)建筑。

無敵，是多么的寂寞。

今年4月，中國(guó)建筑發(fā)布的2024年年報(bào)顯示，去年中國(guó)建筑的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額4219億元，雖然比上年下降了6.5%，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過保利發(fā)展的全口徑銷售額3230億元，確立了行業(yè)第一的地位。

除了中海發(fā)展外，中建系旗下八大建筑工程局，在業(yè)界有“中建八子”之稱，都有自己獨(dú)立的地產(chǎn)開發(fā)公司，其中有五家都已經(jīng)開始全國(guó)化布局發(fā)展，其余三家主要在總部所在地深耕。

不過，中海比中建系地產(chǎn)公司擁有一項(xiàng)“特權(quán)”：中海參拍的地，中建系地產(chǎn)都不能參加。在上海這樣的“兵家必爭(zhēng)之地”，光這一條，對(duì)中建系地產(chǎn)公司就形成了一定的約束和限制。

2024年，中建三局旗下的中建壹品實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售452.5億元，房企銷售排行榜上排到第19位；中建八局旗下的中建東孚以266.1億元排第40位；中建一局旗下的中建智地以255.1億元排第43位；中建五局旗下的中建信和與中建二局旗下的中建玖合，以132億和131.8億元的銷售額分列第69和70位；中建七局則以59.1億元排到了131位。

在上海，除了中建東孚外，中建壹品、中建智地、中建玖合以及中建七局，都已經(jīng)有所布局。上海是中建東孚的總部所在地，這是自家兄弟來切磋??！

都來勢(shì)洶洶。尤其是中建壹品，2023年首次進(jìn)入上海，2024年僅上海市場(chǎng)就實(shí)現(xiàn)了62.92億元的銷售額，大幅超越中建東孚的54.47億元，成為中建八子在上海業(yè)績(jī)最好的公司。

回顧一下上文，中建壹品是三局的。

這一年，全國(guó)銷售額不及中建東孕的中建玖合，在上海也以61.85億元的銷售額碾壓中建東孚。

在大本營(yíng)被自家兄弟吊打，是可忍，孰不可忍！

中建系內(nèi)部一直有“賽馬”機(jī)制，中建東孚在上海市場(chǎng)被兄弟公司碾壓，是這個(gè)機(jī)制下的產(chǎn)物，對(duì)中國(guó)建筑來說，樂見其成。

上一家有類似“賽馬”機(jī)制的房企，是融創(chuàng)。融創(chuàng)在全國(guó)范圍內(nèi)“攻城掠地”的巔峰期，為了爭(zhēng)搶集團(tuán)有限的資源，各大區(qū)域公司之間也有這樣的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。當(dāng)時(shí)融創(chuàng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，比外部可能還要更為激烈。

中建系地產(chǎn)公司這幾年在“賽馬”機(jī)制的激勵(lì)下，在一些重點(diǎn)城市的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化，比如上海。

2021年，總部在北京的中建玖合南下上海，先后在臨港、嘉定、靜安等區(qū)域拿下6個(gè)項(xiàng)目，尤其是與萬科聯(lián)合開發(fā)的理想之地項(xiàng)目大獲成功，慢慢在上海站穩(wěn)腳跟。

看到中建玖合在上海的業(yè)績(jī)，中建壹品也坐不住了。2023年4月，中建壹品以收購公司股權(quán)的方式，拿下上海楊浦濱江定海街道154街坊的風(fēng)貌舊改地塊，第一次進(jìn)入上海市場(chǎng)。之后又連續(xù)拿下兩個(gè)楊浦濱江地塊。

楊浦濱江這個(gè)上海市中心目前炙手可熱的板塊，成了中建壹品一個(gè)重量級(jí)“糧倉”。

現(xiàn)在，中建系已經(jīng)有5家公司進(jìn)入上海市場(chǎng)，但已經(jīng)“殺入決賽圈”的，也只有中建東孚、中建壹品和中建玖合。

02

今年1-7月，中建壹品在上海的銷售金額達(dá)28.49億元，位列上海房企第27位。中建東孚以16.29億元超過中建玖合的11.02億元，多少挽回了一點(diǎn)顏面。

中建東孚也不是沒有風(fēng)光過。在2023年以前，中建東孚就憑借總部在上海的優(yōu)勢(shì)，在上海及周邊長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的加持下，長(zhǎng)期穩(wěn)坐中建八子的“頭把交椅”。

中建東孚曾經(jīng)以激進(jìn)的拿地策略迅速擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年中建東孚新增貨值高達(dá)268.4億元，全行業(yè)排名23。把中建玖合、中建壹品、中建智地等兄弟公司都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在身后，風(fēng)頭一時(shí)無兩。

但地價(jià)過高、地塊位置偏遠(yuǎn)以及產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求脫節(jié)等問題，都成為項(xiàng)目后期去化的絆腳石。

比如2023年溢價(jià)10%競(jìng)得的上海奉賢地塊，樓面價(jià)比周邊競(jìng)品高出3900元/平米，導(dǎo)致項(xiàng)目定價(jià)被動(dòng)，去化困難。去年1月開盤至今，去化率僅70%左右。去年唯一新增的項(xiàng)目寶山中建山水雅境，去年12月開盤至今，去化率不足25%。

2024年一季度，當(dāng)時(shí)的中建東孚董事長(zhǎng)左臣華在經(jīng)營(yíng)會(huì)上表示，“要加快完成去化任務(wù)、抓實(shí)現(xiàn)金流管理、提升項(xiàng)目開發(fā)效率”。

2024年的年中工作會(huì)議上，中建東孚仍然將“去化回款”作為重中之重，但收效并不明顯。

2024年，中建東孚僅實(shí)現(xiàn)銷售額425.2億元，較2023年的526.5億元，一年間銷售下滑了100億元。這樣的業(yè)績(jī)下跌幅度，換哪家房企都吃不消。

很快，中建東孚就迎來了高管動(dòng)蕩調(diào)整。2025年5月，左臣華被調(diào)離，盧丙磊臨危受命。

一個(gè)月后，中建東孚就在上海寶山以將近82億元的大手筆拿下南大六幅組團(tuán)地塊，是一個(gè)TOD項(xiàng)目，意味著這是一個(gè)需要長(zhǎng)期投入的項(xiàng)目，只能靠住宅實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)。

這個(gè)項(xiàng)目的成敗對(duì)中建東孚能否在大本營(yíng)上海挽尊起著非常重要的作用。

雖然今年前七月上海的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)超過中建玖合，但中建玖合在靜安大寧的新盤剛剛于9月21日開盤，目前項(xiàng)目上給到的信息是首開售罄。14.68萬元/平米的均價(jià)，140套房源，如果售罄的信息屬實(shí)，接下來的銷售金額超過中建東孚也是輕輕松松。

不過，中建東孚在上海最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是中建壹品。不得不說，中建壹品在上海的投資眼光確實(shí)可以。一上來就選了楊浦濱江，而且哪也不去，就死磕楊浦濱江，連續(xù)拿了三個(gè)項(xiàng)目。這是上海黃浦江最后一個(gè)成片開發(fā)的濱江板塊，還處于正在開發(fā)的初期，既有發(fā)展前景，也還有發(fā)展的空間。

正是得益于這個(gè)投資決定，中建壹品在進(jìn)入上海第二年就輕松超越中建東孚，成為中建系房企在上海的“銷冠”。

對(duì)中建壹品來說，他在上海最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，大概已經(jīng)不是同門兄弟中建東孚，而是同樣執(zhí)著于深耕楊浦濱江的保利發(fā)展。

中建壹品和保利發(fā)展在楊浦濱江都有至少3個(gè)項(xiàng)目在手，而且中建壹品的浦江之星和通過遴選摘下的新地塊，對(duì)保利發(fā)展的海玥外灘序形成了圍合之勢(shì)，差不多就是“貼身肉搏”的意思了。

03

對(duì)中建東孚來說，在大本營(yíng)遭遇的挑戰(zhàn)，不只是來自兄弟公司的追趕，更重要的是在上海區(qū)域的銷售失速和產(chǎn)品模糊。中建東孚在上海已經(jīng)多年沒有打造出“現(xiàn)象級(jí)”紅盤了。

2024年中建東孚全年拿地金額僅59億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中建壹品的210億元，也被中建智地的123億和中建玖合的64億反超。在大本營(yíng)上海，中建東孚僅29.8億元的權(quán)益拿地金額也只有中建玖合的五成。

這樣的投資力度，中建東孚要想在上海短時(shí)間內(nèi)趕上中建壹品，很難！

這也是中建東孚今年高管變動(dòng)的深層次原因。左臣華離開中建東孚后被調(diào)任至中建八局研究院擔(dān)任研究員，差不多是去那里養(yǎng)老了吧。盧丙磊成為中建東孚的新任黨委書記及董事長(zhǎng)。

盧丙磊的壓力不小。在大本營(yíng)上海，中建東孚幾乎就是腹背受敵的狀態(tài)。前面是同門兄弟的業(yè)績(jī)碾壓，后面是自己早期交付項(xiàng)目如中建壹府瀾庭因?yàn)橘|(zhì)量問題導(dǎo)致口碑受損，同時(shí)大量項(xiàng)目滯銷帶來的現(xiàn)金流壓力等等，都需要時(shí)間慢慢消化。

那么問題來了，盧丙磊能帶領(lǐng)中建東孚在上海殺出重圍，重回巔峰嗎？

當(dāng)然，這場(chǎng)百億“內(nèi)戰(zhàn)”沒有贏家，只有中國(guó)建筑在偷笑。當(dāng)兄弟公司互相“撕咬”時(shí)，母公司正坐收漁利——畢竟，賽馬機(jī)制下，最后數(shù)錢的永遠(yuǎn)是莊家。