在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的今天，越來越多的農(nóng)村年輕人遷居城市，如何繼承父母在農(nóng)村遺留的房屋，成為了許多人關(guān)心的話題。

農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，本集體經(jīng)濟組織的村民僅享有宅基地使用權(quán)，宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。

但農(nóng)村宅基地上的房屋（以下簡稱農(nóng)村房屋）可以作為遺產(chǎn)繼承，對繼承人沒有戶籍限制，基于“地隨房走”“房地一體”的原則，繼承人繼承房屋后也隨之可以享有宅基地使用權(quán)。

今天，我主要談?wù)勣r(nóng)村房屋的繼承公證，公證員除了按照一般繼承公證的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查外，建議重點注意以下事項：

一、審查農(nóng)村房屋的存續(xù)情況

《確定土地所有權(quán)和使用有權(quán)的若干規(guī)定》（國土〔籍〕字第26號）第五十二條規(guī)定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地,不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的,由集體報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn),注銷其土地登記,土地由集體收回。

根據(jù)上述規(guī)定，作為建設(shè)用地的宅基地，權(quán)利人取得集體土地使用權(quán)后，未按照批準(zhǔn)的土地用途使用土地建造房屋，造成宅基地空閑兩年以上的，或者房屋建成后已經(jīng)坍塌、拆除的，經(jīng)村民會議討論通過，報縣級人民政府批準(zhǔn)，集體經(jīng)濟組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。

農(nóng)村房屋的繼承公證，繼承標(biāo)的僅限于地上的定著物—房屋，如果標(biāo)的物已經(jīng)滅失，就不符合公證的受理條件了。公證員可以通過實地考察、讓當(dāng)事人提供房屋的照片或視頻資料等方式進(jìn)行審查。

二、審查農(nóng)村房屋的權(quán)屬情況

在辦理國有土地上房屋的繼承公證時，我們習(xí)慣以產(chǎn)權(quán)登記人為對象，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚時間、房屋的購買時間以及產(chǎn)權(quán)人有無夫妻財產(chǎn)約定等，一般認(rèn)定房屋屬于產(chǎn)權(quán)人個人所有或者夫妻共有。

但是，農(nóng)村宅基地是以“戶”為單位進(jìn)行分配、使用和管理的?！皯簟蓖ǔＲ约彝閱挝唬厥褂脵?quán)歸戶內(nèi)全體成員共同享有，戶內(nèi)成員對宅基地上的房屋及附屬設(shè)施擁有共同的權(quán)益。

在農(nóng)村，可能存在父母與子女共同出資建房或由某個子女全額出資為父母建房的情形，在戶內(nèi)成員未分戶或未明確分割權(quán)益的情況下，農(nóng)村房屋可能屬于家庭共有財產(chǎn)，不能簡單地認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)人（宅基地使用權(quán)登記人）個人所有或夫妻共有。

那么，公證員應(yīng)如何審查農(nóng)村房屋的權(quán)屬情況呢？

“聽”，就是聽所有法定繼承人的陳述，由他們陳述房屋的由來，包括宅基地是以誰作為戶主申請的、家庭成員共有哪些人、建造房屋的實際出資情況、房屋建成后的實際使用情況，等等。當(dāng)事人陳述的情況均需記入《詢問記錄》。

“看”，就是到鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所（部分省市現(xiàn)已更名為“自然資源和規(guī)劃所”）查閱戶主申請宅基地時所填寫的《村民建房用地申請表》或《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》（不同省市的表格名稱可能不同），以此來核驗農(nóng)村房屋的共有人情況。

“分”，公證員根據(jù)核實了解的情況，如果房屋屬于家庭共有，在所有法定繼承人協(xié)商一致的前提下，可以促成達(dá)成財產(chǎn)分割協(xié)議，屬于共有人的財產(chǎn)份額劃歸共有人所有，把遺產(chǎn)剝離出來作為遺產(chǎn)繼承。建議要考慮房屋的整體性和現(xiàn)狀，協(xié)議中一般不宜分出各繼承人的房屋間數(shù)，可以約定各自取得的房屋份額（百分比），在達(dá)成財產(chǎn)分割協(xié)議前，要提前了解當(dāng)?shù)剞r(nóng)村宅基地房地一體不動產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)政策，讓財產(chǎn)分割協(xié)議能最終落地。

三、未辦理不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證的農(nóng)村房屋能否申請辦理繼承公證？

不動產(chǎn)登記制度改革前，宅基地使用權(quán)頒發(fā)的是《宅基地使用證》或《集體土地建設(shè)用地使用證》，地上房屋頒發(fā)的是《房屋所有權(quán)證》。

因為不同省市推動農(nóng)村房屋所有權(quán)登記的進(jìn)度不同，所以，很多農(nóng)村房屋尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證，僅有《宅基地使用證》或《集體土地建設(shè)用地使用證》，這是普遍存在的現(xiàn)象。

如果僅以農(nóng)村房屋沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證，就拒絕受理公證，顯然是沒有考慮到社會現(xiàn)實狀況，無法滿足人民群眾對公證的實際需求。

并且，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百三十一條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。所以，農(nóng)村房屋實際建造完成之日就完成了物權(quán)設(shè)立。

在辦理公證的過程中，建議對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行拍照，照片打印附公證卷宗存檔；如房屋外墻上貼有公安機關(guān)制作的標(biāo)準(zhǔn)二維碼地址，可以掃碼識別作為描述房屋坐落位置的依據(jù)；如村委會熟悉房屋的基本情況，也可由當(dāng)事人向村委會申請出具相關(guān)證明，提交給公證處。

但是，鑒于農(nóng)村房屋可能存在各種特殊情況，比如超面積建房、不排除“一戶多宅”等，建議在繼承公證書中注明“上述房屋的坐落位置、建筑面積等以不動登記中心的最終核定為準(zhǔn)”。

要避免建房人先期存在違法行為，之后通過繼承公證來“洗白”。公證員也應(yīng)告知當(dāng)事人，農(nóng)村房屋最終能否辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)以不動產(chǎn)登記中心的審核為準(zhǔn)，并將相關(guān)告知的內(nèi)容記入《詢問記錄》。

四、“五保戶”的農(nóng)村房屋能否繼承

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉繼承編的解釋（一）》第三十九條規(guī)定，由國家或者集體組織供給生活費用的烈屬和享受社會救濟的自然人，其遺產(chǎn)仍應(yīng)準(zhǔn)許合法繼承人繼承。

原則上，“五保戶”的農(nóng)村房屋是可以按照《中華人民共和國民法典》繼承編的相關(guān)規(guī)定依法繼承的。

但建議在辦理繼承公證的過程中，向“五保戶”生前所在集體經(jīng)濟組織核實相關(guān)情況，聽取集體經(jīng)濟組織的意見，核實“五保戶”生前是否與相關(guān)機構(gòu)簽訂過遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，生前是否有債務(wù)。

五、農(nóng)村房屋能否遺贈給法定繼承人以外的人？

對于這個問題，筆者尚未進(jìn)行深入研究，但個人認(rèn)為，農(nóng)村房屋不能遺贈給法定繼承人以外的人，否則，就可能成為城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地建房的變異手段，在現(xiàn)有政策條件下，是被命令禁止的。

網(wǎng)上也有司法判例載明：遺贈人生前將宅基地上房屋遺贈本集體經(jīng)濟組織以外的人，受遺贈人在遺贈人死后主張因遺贈取得宅基地上房屋所有權(quán)的，人民法院不予支持。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

這是基于親緣關(guān)系的法定繼承或遺囑繼承，是對特定親屬間農(nóng)村房屋繼承的特殊規(guī)定，外人不要羨慕。

轉(zhuǎn)自：公證人