日本國(guó)土交通省9月16日公布了2025年基準(zhǔn)地價(jià)，全國(guó)土地漲幅為1.5%，這是第4年連續(xù)上漲。

這個(gè)漲幅是1991年以來的第二高。

從這個(gè)數(shù)據(jù)圖看，日本全國(guó)土地都進(jìn)入上漲空間。

但都市圈漲的最多，地方圈只是微漲，但也漲了。

三大都市圈中，東京圈一騎絕塵，不管是均幅，還是住宅和商業(yè)，都比大阪高出將近2個(gè)百分點(diǎn)。

住宅和商業(yè)相比，商業(yè)用地漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅用地，漲幅相差將近4個(gè)百分點(diǎn)。

從個(gè)案來看，地價(jià)最高的地塊，是位于東京銀座2丁目的“明治屋銀座大廈”。每平方米約合人民幣228萬元，比去年上漲11.4%。

住宅用地中價(jià)格最高的赤坂1丁目，今年的漲幅是15.6%。就是下面紅框里面的灰色板塊。

從這里你會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)東京來說，皇居就是核心，都心三區(qū)周邊環(huán)繞，就是東京價(jià)值最高的是三個(gè)區(qū)。

從東京市內(nèi)的23區(qū)看，漲幅度最高的也是都心三區(qū)，也就是千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)和港區(qū)，平均漲幅都超過了10%。接下來是澀谷和新宿，也超過了10%。這五個(gè)區(qū)合起來就是都心5區(qū)。

很顯然，東京地價(jià)漲的最多的中央?yún)^(qū)+千代田區(qū)+港區(qū)+澀谷+新宿，如果你想在日本買房，這就是你必須重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。

這是市場(chǎng)投票的結(jié)果，買的人多了，地價(jià)就越來越貴，這是最基本的商業(yè)邏輯。

并且從房?jī)r(jià)漲幅看，也基本和地價(jià)漲幅重合。僅僅是今年上半年，前面都心5區(qū)再加上文京區(qū)組成的都心6區(qū)，整體漲、漲幅超過了40%。

這樣漲的結(jié)果是，截止到6月，以中位平方數(shù)70平方為基準(zhǔn)，整個(gè)東京23區(qū)二手房均價(jià)單套超過了1億日元，也就是單套70平米的住宅均價(jià)在500萬人民幣。

東京都心6區(qū)，也就是千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)、澀谷區(qū)，單套均價(jià)達(dá)到1億6341萬日元，約合人民幣804萬。

從股市到樓市，東京已經(jīng)成為東亞甚至是整個(gè)亞洲，最具賺錢效應(yīng)的市場(chǎng)。

這是我們今天知道的第一個(gè)事實(shí)。

東京為什么漲的這么猛？

原因是供需。

一邊是人口流入，一邊是資金涌入。

但在人和錢在大量流入的同時(shí)，相匹配的供應(yīng)卻遲遲無法跟上。

最終導(dǎo)致了供需嚴(yán)重失衡，從一個(gè)蘿卜一個(gè)坑到三個(gè)蘿卜一個(gè)坑，價(jià)格自然水漲船高。

在供需市場(chǎng)的同時(shí)，外國(guó)人因?yàn)槿蚺渲煤唾Y產(chǎn)對(duì)沖需求，也開始大量進(jìn)入東京市場(chǎng)。從2022年開始，每年都在大幅度增長(zhǎng)。

三菱UFJ信托銀行于2025年1月針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示，在千代田區(qū)、港區(qū)和澀谷區(qū)的新房買家中，外國(guó)人占到2～4成。

日本本身是人口負(fù)增長(zhǎng)國(guó)家，往前追溯人口已經(jīng)連減了16年，年年負(fù)增長(zhǎng)。

這時(shí)，因?yàn)槿蚓謩?shì)大變，遷居日本的外國(guó)人卻越來越多，今年的數(shù)據(jù)是有統(tǒng)計(jì)以來最高。

結(jié)果，因?yàn)橥鈬?guó)人買的太多，現(xiàn)在日本社會(huì)正醞釀著一種風(fēng)氣，就是要不要限制外國(guó)人買房。

從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，日本買房的窗口期很可能也在縮短，也開始充滿變數(shù)。

這是因?yàn)?，因?yàn)橥鈬?guó)人太多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，很多年輕人買不起房都轉(zhuǎn)為租房，結(jié)果導(dǎo)致租金也大幅度上漲。

截止到8月底，東京23區(qū)各類面積住宅的租金全部環(huán)比上漲。

標(biāo)間

30-50

平方米環(huán)比上漲

1.9

％，租金約合人民幣

元。

50-70

平方米的小戶型也上漲

1.9

％，租金約合人民幣

元。

70

平方米以上大戶型上漲最多，

2.5

％，租金達(dá)到了約合人民幣

元。

這都是環(huán)比，意味著8月比7月漲了這么多。

這一切漲幅，加上國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩帶動(dòng)的資產(chǎn)配置和對(duì)沖需求，讓東京已經(jīng)成為全球最受歡迎的投資城市。

東京第一、紐約第二、新加坡第三、倫敦第四、香港第五。

這五大城市都是國(guó)際一流的大城市。

但對(duì)比起來看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)毫無疑問，東京房?jī)r(jià)是最便宜的，也是購(gòu)房門檻最低的。2022年開始，國(guó)際資本開始集中流入資產(chǎn)洼地東京，就是在抄底，東京是典型的價(jià)值高地+價(jià)格洼地。

但相比其他，比如香港均價(jià)20萬一平，東京的均價(jià)只有7萬，簡(jiǎn)直是過于便宜。

所以，仲量聯(lián)行匯總的數(shù)據(jù)，2025年1-6月，進(jìn)入日本房地產(chǎn)的投資額同比增長(zhǎng)22％，達(dá)到3.1932萬億日元。這是自2007年開始調(diào)查以來，上半年數(shù)據(jù)首次超過3萬億日元。從全球城市排名來看，東京位居首位。

分地區(qū)來看，東京都心5區(qū)（千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、澀谷區(qū)）占投資額的56％。

也就是說這3.2萬億中，一大半都投在了都心5區(qū)。

這是我們今天知道的第二個(gè)事實(shí)。

這兩個(gè)事實(shí)，蘊(yùn)含著一個(gè)被忽略的真理。

土地價(jià)格漲幅最高的區(qū)域；

房?jī)r(jià)漲幅最高的區(qū)域；

國(guó)外投資進(jìn)入最集中的區(qū)域；

單個(gè)商業(yè)體漲幅最高的項(xiàng)目；

單個(gè)住宅漲幅最高的板塊；

這幾個(gè)數(shù)據(jù)在相互疊加之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，它們之間其實(shí)是重合的，都指向了同一個(gè)地方。

就是都心5區(qū)。

也就是中央?yún)^(qū)+千代田區(qū)+港區(qū)+澀谷+新宿。

這就是關(guān)于東京的第一真理。

那么為什么是這5區(qū)？為什么銀座二丁目的明治屋銀座大廈能保持20年全日本漲幅第一的記錄？

原因只有一個(gè)，就是位置。

皇居就是東京永遠(yuǎn)無法替代的價(jià)值核心；

都心

5

區(qū)全部都圍繞著皇居，及其外延；

都心

5

區(qū)正在虹吸全日本的資本；

都心

5

區(qū)正在虹吸進(jìn)入外國(guó)的資本。

位置的核心是什么？是土地。

你只有占據(jù)了距離皇居最近的土地，就能占據(jù)了東京最有價(jià)值的資產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資的價(jià)值，不是賺房?jī)r(jià)的買賣價(jià)差，而是核心區(qū)土地的不可替代，也就是不可再生的稀缺資源。

這是關(guān)于東京的第二個(gè)真理。

東京房?jī)r(jià)的上漲，不只是房子本身貴了，而是整個(gè)城市的資源在重新分配。

資本的集約化、資源的集約化，這是關(guān)于東京的第三個(gè)真理。

什么是真理？

用巴菲特的話說，就是由龐大的護(hù)城河構(gòu)成的盈利確定性。

懂得了這些道理，但落地時(shí)該如何微操，該如何在東京具體選籌，東京的巨大價(jià)值陷阱又是什么？

概念過于抽象，我準(zhǔn)備用千代田一個(gè)具體的案例解答了這一切，有需要、想了解就加群索取，用一個(gè)案例讓你看懂東京的價(jià)值邏輯。