題記：關(guān)注下，接下來(lái)一個(gè)月的成交量。

哪怕只要一套房成交價(jià)下跌，再加上市場(chǎng)整體量成交增加，這時(shí)候有人跳出來(lái)說(shuō)：

“以價(jià)換量”。

這就非常符合常識(shí)，更符合大眾情緒。

但是我們聊的，是細(xì)節(jié)。

細(xì)節(jié)的目的，并不是唱多樓市。

而是想通過(guò)某些細(xì)節(jié)，提前分析市場(chǎng)的下一步走勢(shì)，這無(wú)論對(duì)買房還是賣房，都是有益處的。

給大家看一組數(shù)據(jù)：

有人能看出什么細(xì)節(jié)嗎？

說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在下什么結(jié)論，肯定是為時(shí)過(guò)早，但是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期研究，有些經(jīng)驗(yàn)的朋友，馬上會(huì)脫口而出：

很明顯“一居二居室的成交占比，8月以后，在升高，相反地三四五居的成交占比，在降低。”

好，請(qǐng)你放下情緒，理智思考一下，在6-7月市場(chǎng)下行期，什么樣的家庭買房欲望更強(qiáng)烈些？

我認(rèn)為是改善家庭。

甚至這些改善家庭，是在此前先賣掉了房子，賣房款到賬已經(jīng)有段時(shí)間了。

改善家庭有個(gè)特點(diǎn)，對(duì)位置、小區(qū)和具體樓層、戶型要求特別高，有的家庭甚至就等某一個(gè)小區(qū)的某個(gè)戶型，而且還要求中高樓層，還有更極致的，要求樓王位置。

大家不是經(jīng)常聽過(guò)那樣一句話么：

好房子，還是不愁賣的。

在市場(chǎng)下行期，如果這種房子出現(xiàn)，還低于市場(chǎng)價(jià)，改善家庭已經(jīng)把房子賣了，而且盯了很久的心水戶型，突然價(jià)格低了很多，他會(huì)不會(huì)動(dòng)心？

我想，至少有一部分家庭，是動(dòng)心的。

這也能解釋，7月的時(shí)候，為啥市場(chǎng)很差，有的房子一降價(jià)，就出現(xiàn)很多約看甚至約簽，這種房子，是彼時(shí)市場(chǎng)的主力。

所以您能從表格看出，市場(chǎng)越差，以三四五居室為主的改善房，占比越高。

其實(shí)經(jīng)驗(yàn)和結(jié)論也是這樣的：

市場(chǎng)差的時(shí)候，改善盤和上車盤的成交量是——前高后低。

逆向思維分析，如果當(dāng)剛需盤成交變多，改善盤成交較之前占比降低，這個(gè)時(shí)候，就需要對(duì)市場(chǎng)作出“預(yù)警”了。

這種情況可就不是放量下跌了，我在周六沙龍里用的一個(gè)詞叫“筑基”（但“筑基”肯定不同于“全面筑底”）。

我們?cè)賮?lái)看下近一段時(shí)期的綠家成交量變化，為了能更精確地刻畫市場(chǎng)的“紋理”，我以周成交量為時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

可以非常清楚地看到，今年最差的市場(chǎng)，就是我直播間說(shuō)過(guò)無(wú)數(shù)次的——7月份前后。

這和我們?cè)诮o會(huì)員做咨詢、調(diào)研、砍價(jià)等服務(wù)中，真實(shí)的一線體感完全吻合。

咱們?cè)倏醇?xì)節(jié)，從9月第一周開始，單周成交量已經(jīng)開始破掉1700套大關(guān)，上周甚至干到了單周1900套。

回看本文第一張表格，很明顯這多出來(lái)的200套，主要是以一居二居室這種上車盤為主，三四五居室為輔。

北京市場(chǎng)成交由冷轉(zhuǎn)溫，歷來(lái)都是剛需房成交變多開始的，而且這里不乏一些占坑學(xué)區(qū)房（學(xué)區(qū)房的主力成交月份一般是上一年的10月下旬到下一年的3月下旬）。

粗略按照綠家一半的市占率看，綠家單周1900套，全市就是3800套，如果這個(gè)量持續(xù)，單月實(shí)時(shí)成交就是1.5萬(wàn)套。

而且最大的問(wèn)題的，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)維持在1900套這個(gè)量不動(dòng)呢？

我的預(yù)測(cè)是，最多勉強(qiáng)維持一個(gè)月。

（這里還有個(gè)比較容易被唱空自媒體忽悠的地方，國(guó)慶上半月從來(lái)都是成交淡季，包括去年930新政出臺(tái)，都沒(méi)有帶來(lái)國(guó)慶上半月的單周成交量過(guò)2000套，10月下旬才開始發(fā)力。）

即便在不繼續(xù)出政策的情況下，最晚在今年11月上旬，北京綠家單周成交量就能到2000套。

此文只是提示，各位繼續(xù)觀察吧，沒(méi)有發(fā)生的事，說(shuō)多少都顯蒼白，我從來(lái)不刪文，到時(shí)候過(guò)來(lái)夸我或罵我，我遭得住。

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