近期，曾經(jīng)的金融城網(wǎng)紅盤蘭亭盛薈二手房已經(jīng)跌至3.7萬/㎡。

9月16日成交一套68.58㎡兩房，總價(jià)256.8萬，折合單價(jià)3.74萬/㎡，這是繼今年8月首破4萬/㎡（早期文章：真狠！蘭亭盛薈成交價(jià)首次跌至3.9萬/㎡）以來最低的單價(jià)。

這意味著，蘭亭盛薈單價(jià)進(jìn)入普遍3字頭階段，這與早幾年的7-9萬/㎡房價(jià)真是天壤之別。

如果你說小面積賣不起價(jià)格，但事實(shí)告訴我們，在核心區(qū)只要樓市熱，房源是不分戶型、面積、朝向的。

貝殼的成交記錄顯示，2022年至2023年初，蘭亭盛薈的小面積兩房依然賣的風(fēng)風(fēng)火火，一套70㎡東北向兩房可以賣到8萬/㎡，一套64㎡東南向兩房可以賣到8.3萬/㎡，而時(shí)間只在兩三年前。

根據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，蘭亭盛薈目前在售287套，最低掛牌價(jià)4萬/㎡，最高掛牌價(jià)10萬/㎡，相差懸殊。畢竟掛牌以房東心理價(jià)位為主，并非真實(shí)市場(chǎng)價(jià)，有差別是正常的，這也反映了業(yè)主對(duì)樓盤區(qū)位的信心。

今年8月成交均價(jià)為4.3萬/㎡，將高價(jià)掛牌的業(yè)主拉回現(xiàn)實(shí)——“高價(jià)掛牌無人問津”。由于蘭亭盛薈掛牌房源多，導(dǎo)致房源之間互相壓價(jià)，掛牌期望價(jià)與真實(shí)成交價(jià)差距巨大。

目前，蘭亭盛薈成交周期為208天，8月共有71套房源降價(jià)，四分之一的業(yè)主跟隨市場(chǎng)在調(diào)整心態(tài)。

在近三年的小區(qū)價(jià)格走勢(shì)中，2022年第四季度成交均價(jià)為9.07萬/㎡，價(jià)格雖高，但成交量并不好。在2023年第一季度成交量達(dá)到峰值，成交14套，為近三年來成交量最高。

由于價(jià)格一路走低，2024年成交量回升，到2025年第二季度成交量再次下降，成交均價(jià)也回落至4.88萬/㎡。

蘭亭盛薈，頂著金融城板塊的光環(huán)，在這幾年如“神話”般存在。

2023年3月，大面積還有9.5萬/㎡、10.8萬/㎡的成交記錄，說明還有接盤俠進(jìn)入，這些買家無疑成為最后一批高位站崗者。

然而，市場(chǎng)是公平的，真正的購房者也在用腳投票，當(dāng)蘭亭盛薈一批批炒房者出逃時(shí)，剩下的只有一地雞毛。

目前蘭亭盛薈掛牌量為281套，貝殼顯示還有84套未上架的房源，賣家之間的競爭非常激烈。

從目前的掛牌量來看，三年前第一批炒房客用經(jīng)營貸殺入蘭亭盛薈，如今開始套現(xiàn)離場(chǎng)；另一方面，廣州全面取消限購，加快了業(yè)主的賣房速度。

小區(qū)掛牌率高預(yù)示樓盤房源供給充足，這種情況將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，因?yàn)楣┐笥谇蟮那闆r下，房價(jià)會(huì)受到一定程度的壓制，也就是“互相踩踏”。

成交價(jià)在下滑，掛牌量在上漲，這就給買家有了挑選的機(jī)會(huì)。

蘭亭盛薈由于建在高速兩旁，每套房源的價(jià)差比較大，越靠近高速邊上的價(jià)格越低，而且房源價(jià)格也受戶型朝向和樓層的影響。

其實(shí)在蘭亭盛薈買二手房，最應(yīng)該關(guān)注的就是噪音問題。單價(jià)能掛上10萬元的房源，位置不差，噪音比其它房源相對(duì)較低，這是能解釋的客觀因素。

由于區(qū)位靠近金融城，掛牌量大，隨著價(jià)格的回歸，近一年來，蘭亭盛薈在東圃板塊進(jìn)入熱門成交小區(qū)排名榜第二，榜首為盈彩美居，第三名是美林湖畔。

再來看看東圃成交小區(qū)榜TOP10，誰是你的菜嗎？