上海的商業(yè)步行街有很多，有的永遠都不沒落，有的卻逐漸黯然失色。

尤其是梅川路步行街、昌里路步行街、四川北路步行街，沒落得不像樣子了。

這三條步行街以前在上海的商業(yè)地位非常高：

梅川路步行街曾入選上海十大休閑街之一；

昌里路步行街是浦東早期著名的夜市，有“浦東小南京路”之稱；

四川北路步行街曾與南京路、淮海路齊名，是上海著名的三條大馬路。

然而時過境遷，這些步行街一一沒落了。

而南京路、淮海路一直是那么地頂流，包括此前冷清的楊浦大學路步行街又熱鬧起來了。

為啥上海有的步行街沒落了，有的還是那么輝煌、或者重新找回人氣，分化這么嚴重？

我們先來看看普陀區(qū)的梅川路步行街，基本上淪為了燒烤街、教培和健身館：

一般步行街以賣衣服為主，是體現(xiàn)潮流的地方，但梅川路步行街不同，很少有服飾店。

除了大排檔外，這里還有教育培訓機構、藥店、房產(chǎn)中介門店、生鮮菜店等，業(yè)態(tài)比較雜，已經(jīng)不再像步行街了：

以前梅川路步行街是可以直接開車穿過的，后來增加了欄桿，還劃成了停車位，當?shù)鼐用裼行┎粷M：

再來看看浦東世博的昌里路步行街，來到這里立馬就有一幅三四線小縣城的即視感：

這條曾經(jīng)繁華的街道現(xiàn)在以老式商場、菜市場、水果店、小吃店和生活用品店為主。

在上世紀七八十年代商場稀缺的時期，昌里路作為浦東的“小南京路”，滿足了周邊居民的基本生活需求。

但在商業(yè)高度發(fā)達的今天，昌里路的業(yè)態(tài)已經(jīng)落后了一個時代，難以吸引新時代消費者：

昌里路曾以熱鬧的夜市聞名，是浦東著名的“擼串圣地”，但帶來了環(huán)境衛(wèi)生、噪音擾民、交通擁堵等問題。

2018年的大整頓后，夜市基本被關閉，這條街也失去了最具特色的吸引力，令人感慨。

四川北路的沒落最令人唏噓。

這條曾經(jīng)與南京路、淮海路齊名的商業(yè)街，如今人氣盡失。

為了提升市容面貌和推動城市更新，四川北路經(jīng)歷了不斷改造，卻意外趕走了原本熱鬧的街坊店鋪。

四川北路的幾大商場：中信廣場、壹豐廣場、利通廣場、ist艾尚天地等運營都出現(xiàn)了困境。

中信廣場之前還有幾家門店，現(xiàn)在連門面都關了：

壹豐廣場的電梯不轉了，只有少數(shù)幾家在營業(yè)，里面黑黑的：

利通廣場地上的三層商場，沒有幾家店鋪開業(yè)的；ist艾尚天地變成了理發(fā)室和培訓機構：

總之，四川北路整條路走下來幾乎失去了逛街的趣味，沒啥好的商場，人流也不行，跟以前反差很大。

楊浦的大學路步行街之前也面臨同樣的困境，很多店鋪撤場，都說走向沒落了。

但是從今年開始，又新開了很多料理店，來逛的人突然多了起來，恢復了往日的輝煌：

大學路的夜市

至于南京路、淮海路步行街，永遠頂流、永不沒落，就不再一一介紹了。

為什么梅川路、昌里路、四川北路步行街都沒落了，而大學路卻起死回生，大家的命運都不同？

梅川路、昌里路、四川北路步行街的沒落，首先是消費生活方式改變、新興商業(yè)體增多給傳統(tǒng)步行街帶來了沖擊，而且它們的能級和地理位置都有劣勢，輻射能力有限。

在消費習慣改變和商業(yè)競爭加劇的背景下，傳統(tǒng)商業(yè)步行街早已被新興商業(yè)綜合體取代了。

以梅川路步行街、昌里路步行街為例，業(yè)態(tài)較為落后，沒有升級，商業(yè)街跟不上時代的發(fā)展。

大家過來逛商場，總不能就是為了吃個燒烤、買個菜或參加親子培訓吧。

隨著城市發(fā)展，人們對商業(yè)環(huán)境的要求不斷提高。

像梅川路、昌里路、四川北路這些早期以地攤和經(jīng)濟實惠小店為主的業(yè)態(tài)；

逐漸難以滿足周邊居民尤其是年輕群體對品質(zhì)、體驗和多樣化的需求了。

現(xiàn)代消費者更習慣去綜合購物中心享受“一站式”消費體驗，或直接選擇網(wǎng)購。

傳統(tǒng)單一購物功能的商業(yè)街吸引力大不如從前。

四川北路的部分傳統(tǒng)店鋪式商業(yè)

消費升級和業(yè)態(tài)更替已經(jīng)成為傳統(tǒng)商業(yè)步行街必須面對的挑戰(zhàn)。

可是在實際操作過程中，這些步行街轉型并不順利。

以梅川路步行街為例，早在2009年下半年就曾試圖向中高端文化時尚休閑街轉型，可惜沒成功。

當時梅川路投資7000萬元改造，希望引進高端品牌。

但事與愿違，高端品牌沒引進來，反而使原先親民的“小吃一條街”氛圍消失了。

老商鋪撤走了約七成，元氣大傷。

四川北路商業(yè)街也是這種遺憾的結局。

四川北路拆走了很多老街坊和沿街店鋪，雖然從傳統(tǒng)店鋪商業(yè)升級為了一部分商業(yè)綜合體。

但是缺乏TOD優(yōu)勢，競爭力不足。

瑞虹天地、五角場、蘇河灣、北外灘等新興商業(yè)綜合體遍地開花，分流了四川北路的客源。

在業(yè)態(tài)升級不力和能級有限的情況下，梅川路、昌里路還偏離市中心，輻射不到全市的消費客群。

梅川路、昌里路步行街都不在正宗的市中心位置。

反觀南京路和淮海路步行街，坐擁市區(qū)最黃金的地段、最好的交通，業(yè)態(tài)不斷更新，保持了繁榮。

消費生活方式改變，業(yè)態(tài)落后沒法與時俱進，能級和地理位置的劣勢，都讓傳統(tǒng)商業(yè)步行街沒落了。

那么更深層次的問題來了，為啥傳統(tǒng)的商業(yè)步行街轉型困難，怎么努力都改變不了沒落的結局呢？

這跟本地人口老齡化、產(chǎn)業(yè)下滑、中產(chǎn)購買力流失，居民消費能力下降有很大的關系。

四川北路是區(qū)域產(chǎn)業(yè)下滑和人口老齡化的雙重代表。

虹口中北部地區(qū)的四川北路、大柏樹產(chǎn)業(yè)地位下滑較為嚴重，相對北外灘、東外灘非常式微。

比如四川北路的嘉杰國際廣場辦公樓里面入住的企業(yè)不但很少，能級還低：

虹口具有重量級的企業(yè)都聚集在北外灘，吸走了四川北路部分資源。

這肯定是出于打造北外灘世界級會客廳的需要，北外灘地位上升，四川北路的地位就下降了。

虹口居民老齡化程度全上海第一。

截至2024年末，虹口區(qū)60歲及以上老年人口占總人口的比重為45.2%，是上海老齡化程度最高的區(qū)。

這個數(shù)據(jù)高于全市平均水平（37.6%），也高于其它中心城區(qū)如黃浦區(qū)（44.0%）、普陀區(qū)（42.8%）等。

老年人口比例高，意味著消費能力和消費意愿都相對較低，難以支撐商業(yè)街的繁榮。

虹口除了產(chǎn)業(yè)和人口問題外，全區(qū)好房子也不多。

中產(chǎn)客群大多去了瑞虹新城，不住在四川北路附近，不過來消費，所以很難提升商業(yè)的活力。

梅川路步行街、昌里路步行街也面臨同樣的問題，區(qū)域購買力下降，支撐不起高能級的商業(yè)。

普陀中產(chǎn)去了長風生態(tài)商務區(qū)、真如副中心和桃浦智創(chuàng)城，不來梅川路消費。

昌里路所在的世博板塊以老破小為主，居住的多是老年人，人口老齡化、中產(chǎn)外流，居民消費能力下降。

本身世博板塊的老破小產(chǎn)品也留不住中產(chǎn)客群，浦東中產(chǎn)寧愿買前灘、三林、御橋和唐鎮(zhèn)，不會買老破小。

大學路步行街是一個反例，雖然遠離市中心、區(qū)域人口也老齡化。

但是楊浦引進了一些新產(chǎn)業(yè)，如三門路的抖音集團辦公樓啟用了。

新產(chǎn)業(yè)過來，帶來了新的消費力量，激活了大學路的商業(yè)。

這也說明產(chǎn)業(yè)的興衰，對一個地方的商業(yè)影響很大。

楊浦近些年來引進了不少互聯(lián)網(wǎng)大廠，給區(qū)域的商業(yè)運營帶來了創(chuàng)新活力。

大學路步行街聯(lián)合B站、小紅書、愛回收、得物等70余家頭部企業(yè)及國際知名機構，打造了多種主題活動。

街區(qū)零售業(yè)態(tài)占比由不足20%升至41%，文創(chuàng)業(yè)態(tài)、潮流零售等集群效應日益凸顯。

也就是說，這條步行街的業(yè)態(tài)和模式在不斷創(chuàng)新，發(fā)生著與時俱進的變化，才不被時代淘汰。

淮海路、南京路步行街也都沒有被時代淘汰，同樣是因為不斷創(chuàng)新，引進了很多首店。

本身這些都是富人地段，吸引的是全上海和全國的購買力，能夠支撐得起高端商業(yè)的生存。

綜合來看，上海商業(yè)步行街的興衰和分化，反映的是城市發(fā)展、消費升級和時代變遷的方方面面。

梅川路、昌里路、四川北路的沒落，有業(yè)態(tài)陳舊、輻射力有限、人口結構老化和產(chǎn)業(yè)外遷等多種原因；

而大學路、南京路、淮海路憑借持續(xù)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新、強大產(chǎn)業(yè)支撐和輻射力，表現(xiàn)出了活力。

上海還有很多商業(yè)街沒落了，你有什么感慨？