合肥樓市政策再現(xiàn)重大調(diào)整，陽臺計容規(guī)則發(fā)生根本性改變，直接影響購房者得房率與開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計。

2025年9月18日，合肥市自然資源和規(guī)劃局會同相關(guān)部門公布《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知（修訂征求意見稿）》。這是繼2024年5月出臺計容新規(guī)后，合肥在短短一年半時間內(nèi)對建筑工程容積率計算規(guī)則進行的第二次重大調(diào)整。

此次修訂征求意見稿對陽臺計容規(guī)則、飄窗設(shè)置標準、半地下室認定等關(guān)鍵條款進行了多達十余處的修改和完善，將進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

NO.1|壹

陽臺封閉不再贈送面積

合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作聯(lián)席會議辦公室于2024年5月出臺《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》（合房聯(lián)辦[2024]6號），該文件試行一年，也就是我們目前所說的市面上新計容項目就是按照這個政策執(zhí)行的。

2025年9月18日，合肥市自然資源和規(guī)劃局會同相關(guān)部門對原文件進行修訂形成征求意見稿，與去年相比，2025年修訂征求意見稿更加細化、更具可操作性，特別是在購房者普遍關(guān)注的陽臺、飄窗、設(shè)備平臺等“偷面積”敏感問題上設(shè)置了更明確的規(guī)定。

陽臺計容規(guī)則發(fā)生根本性改變

2024年版規(guī)定：陽臺無論封閉與否，均按照陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計建筑面積并計容積率。

2025年修訂版修改為：當陽臺開敞時，應按圍護設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算建筑面積及容積率；當陽臺封閉時，應按其外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算建筑面積、按其1/2計入容積率。

這一變化意味著封閉陽臺將全額計算建筑面積，但只按一半計入容積率。

新增飄窗計容規(guī)則

2025年修訂版全新增加了優(yōu)化飄窗計容規(guī)則條款，明確規(guī)定：飄窗應突出外墻面，下方不應有樓（地）板的延伸。飄窗的窗臺高度應大于等于0.45米，結(jié)構(gòu)凈高應小于2.1米，進深不應大于0.6米。

同時規(guī)定：“禁止在廚房設(shè)置飄窗，禁止擅自改變飄窗功能。飄窗上設(shè)置盥洗池等非飄窗功能的，按挑出外墻部分的水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。

細化半地下室認定標準

2025年修訂版在優(yōu)化半地下室計容規(guī)則中增加了認定標準：如因建筑物周邊室外地平面標高不一致難以判斷地下室或半地下室時，則建筑物在室外地平面以上部分的高度（H）按各個面的算術(shù)平均值確定。

這一補充解決了實際操作中的認定難題，使政策更加公平、可操作。

完善配套設(shè)施計容規(guī)則

2024年版規(guī)定：社區(qū)用房、居家養(yǎng)老服務設(shè)施等出讓合同約定需無償移交的公共服務設(shè)施……其建筑面積可不計容積率。

2025年修訂版將范圍擴大至：社區(qū)用房、居家養(yǎng)老服務設(shè)施、文體、衛(wèi)生、托育等按約定需無償移交的公共服務設(shè)施，體現(xiàn)了對社區(qū)配套服務設(shè)施的更大支持力度。

增加設(shè)備平臺圍護限制

2025年修訂版在優(yōu)化建筑設(shè)備平臺計容規(guī)則中增加規(guī)定：設(shè)備平臺應滿足通風散熱等要求，禁止使用玻璃欄板等非通透性建材圍護。這一規(guī)定防止了開發(fā)商通過封閉設(shè)備平臺變相增加室內(nèi)面積。

NO.2|貳

合肥新規(guī)有何影響？

對購房者而言，最直接的影響將是：新房實際得房率下降。

在過去一段時期，合肥市場上不少項目通過做大陽臺、做深飄窗、擴展設(shè)備平臺等方式，實現(xiàn)“買100㎡用得120㎡”的高得房率營銷，吸引了不少購房者。

而新規(guī)落地后，這類操作將被嚴格限制：陽臺封閉不再享受大幅計容優(yōu)惠；飄窗設(shè)計趨于標準化，難再“偷面積”；設(shè)備平臺、花池、遮陽板等附屬結(jié)構(gòu)與陽臺相連時，全部計入陽臺控制范圍。

合肥樓市航拍圖

這意味著，未來新房的實際得房率將更接近產(chǎn)權(quán)登記面積，購房者需改變以往依賴“贈送面積”提升使用效率的心理預期，轉(zhuǎn)而更關(guān)注戶型的真實布局、功能設(shè)計與空間效率。

對開發(fā)商而言，通過計容規(guī)則的收緊，也將倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)變開發(fā)理念。

過去依賴“送面積”作為賣點的時代正在結(jié)束。開發(fā)商必須在有限的可計容面積內(nèi)，通過優(yōu)化設(shè)計、提升建造標準、強化功能配置等方式提升產(chǎn)品競爭力。

比如：更注重開放式陽臺、露臺的真實使用體驗；更合理規(guī)劃每一平方米空間，減少浪費；更強調(diào)社區(qū)的公共配套、綠化環(huán)境、智慧服務等“軟實力”。

這將推動合肥房地產(chǎn)市場從“面積戰(zhàn)”走向“品質(zhì)戰(zhàn)”，對行業(yè)長期健康發(fā)展未必不是一件好事。

NO.3|叁

結(jié)語

合肥此次修訂容積率計算規(guī)則，反映出規(guī)劃主管部門對房地產(chǎn)市場的精細化管理正在加強。告別“面積游戲”、回歸“居住本質(zhì)”，已成為清晰的政策導向。

第一房智庫觀點：

短期內(nèi)，購房者或許會因“得房率下降”感到心理落差，但長期來看，規(guī)范化的計容規(guī)則有助于減少交房糾紛、明確產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，保護消費者權(quán)益。

建議購房者在選房時：不要過度追求“贈送面積”，而應關(guān)注房屋真實得房空間；重視戶型設(shè)計的功能性與動線合理性；選擇口碑良好、注重產(chǎn)品力的開發(fā)商；密切關(guān)注項目規(guī)劃審批與最終備案情況。

政策在變，市場在變，買房邏輯也在變。唯有理性看待面積與價值，才能做出真正不后悔的選擇。