曾經(jīng)五開五捷、多次日光的頂級紅盤，如今竟也難賣了。

2024年9月首次入市至今，前灘公館連續(xù)推出六批次房源，前五次熱度都堪稱現(xiàn)象級——

每一次開盤，都宛如一場樓市盛宴，吸引無數(shù)購房者競逐。

一批次225套房源，認購超600組，強勢觸發(fā)積分，入圍分50；

二批次148套房源，認購率400%，再次觸發(fā)積分，入圍分60.87，開盤即罄；

三批次92套房源，認購率又破新高，達到了451%，入圍分64.77分，再次日光；

四批次240套房源，認購800+組，入圍積分57.41分，延續(xù)“日光”戰(zhàn)績；

五批次230套房源，認購超520組，如今基本售罄，實現(xiàn)五開五罄。

可以說前灘公館亮相起銷售成績便驚艷四座，認購率一路飆升，用實打實的成績證明價值。

但市場正在發(fā)生變化，8月16日六批次房源入市后，前灘公館這場持續(xù)多月的搶房盛宴卻突然降溫了。

據(jù)悉六批次房源首開當日僅去化7成，目前已續(xù)銷1個月，網(wǎng)簽去化率剛79%，與此前“一房難求”的盛況形成強烈反差。

平心而論，這樣的去化成績其實也不差，然而對于習慣了“日光”的前灘公館而言，已顯露出“神盤光環(huán)”的松動。

01

昔日神盤，六批次成績不及預期

前灘公館一度被視為“前灘濱江洋房的最后入場券”，更是陸家嘴集團手中的一張王牌項目。

首開11個月累計銷售額突破156億元，超千套房源被一搶而空，這份成績單在全上海足以傲視群雄。

近一年項目（2024年6月30日-2025年6月30日）累計2894人次認購，穩(wěn)居浦東樓市第一；浦東成交面積、金額、套數(shù)三項冠軍加身。

圖源：小胖看房

前期之所以能橫掃市場，區(qū)位+價格差是一大殺手锏。前灘CLD南翼，不算最核心的位置，但仍可輻射前灘優(yōu)質資源，區(qū)位具備一定號召力。

11-12萬/㎡的均價，差不多相當于“九折”上車前灘，性價比足以讓購房者忽略不少短板。

產(chǎn)品設計也加分不少，項目規(guī)劃打造海派風貌社區(qū)，涵蓋花園洋房、疊拼別墅、低密合院等多種產(chǎn)品類型。

整體設計融合三種海派建筑的風格，外灘晚期歷史文化風貌、古典厚重的外灘早期歷史文化風貌以及優(yōu)雅低密的Art-Deco摩登藝術風格，在建筑設計上頗具特色。

社區(qū)采用“小街區(qū)、密路網(wǎng)”設計，規(guī)劃“三軸、兩街、十大組團”花園景觀。

同時還配備雙會所，中區(qū)約2000㎡地下會所滿足健身、家庭派對、雙泳池等全齡多元需求，南區(qū)約800㎡地下會所提供高端會客等服務，進一步強化了產(chǎn)品競爭力。

前五批次火爆熱銷，但到了六批次時，風向卻變了，明明還是同樣的產(chǎn)品類型，推出后市場卻反應平平，“神盤濾鏡”逐漸褪色。

曾經(jīng)一房難求的神盤，竟然也開始賣不動了。

而那些被搶房熱情掩蓋的問題，終于在購房者回歸理性后浮出水面。

02

爭議不斷，前灘公館短板凸顯

在小紅書上，一條“勸退前灘公館的理由”的帖子底下，100多條評論道出了曾經(jīng)眾多購房者的糾結。

圖源：小紅書

1）定位模糊：客群混雜的圈層矛盾

項目坐擁濱江地段，周邊規(guī)劃千畝城市森林、體育公園等生態(tài)資源，非常適合塑造低密豪宅區(qū)的形象。

但戶型設計跨度極大，既有80㎡左右的小戶型讓預算七百萬級的家庭能圓“前灘夢”；又包含180㎡以上的大戶型瞄準豪宅買家，試圖通吃多類市場。

但這種“高端剛需與豪宅混居”的規(guī)劃，很容易導致客群的天然割裂。

而且前灘公館小戶型房源的占比不低，讓大戶型買家覺得社區(qū)“剛需化”，整體圈層被拉低；小戶型買家則面臨“配套不夠成熟”的尷尬，最終陷入“高不成低不就”的困境。

2）“三無現(xiàn)狀”：定位與需求的錯配

如果說定位模糊是隱性矛盾，那么“無地鐵、無優(yōu)質學校、無近距離商業(yè)配套”的現(xiàn)狀，則是更直觀的短板。

交通方面，地鐵19號線預計2030年才通車，可能有延期風險，26號線更還處于規(guī)劃階段，存在不確定性，預計兌現(xiàn)周期或超10年。

教育資源上大概率面臨統(tǒng)籌入學，與周邊動遷房共享教育資源，難以滿足對優(yōu)質學區(qū)有需求的家庭。

商業(yè)配套依賴較遠的前灘太古里等高端商業(yè)，日常便民類商業(yè)設施較為匱乏。

3）價漲量增：市場接受度面臨考驗

前灘公館一批次整體均價為11.5萬/㎡，到六批次，整體均價漲至12.18萬/㎡，不到一年時間直接漲了約6800元/㎡。

尤其小戶型漲幅備受關注，以84㎡面積為例，一批次均價約8.5萬/㎡，六批次均價已升至10萬+/㎡，單價漲超1.5萬/㎡，總價均價更是漲超百萬，引發(fā)“高位接盤”的市場顧慮。

一房一價表84㎡對比

同時，項目累計推出超千套房源，大體量供應對未來流通性構成潛在壓力，投資價值進一步被稀釋。

而且，項目前期也已經(jīng)消化了大量選擇性忽視短板的客群，到了第六批次，購房者對“無地鐵、學區(qū)弱、得房率低”等硬傷的接受度更低，最終直接反映在銷售數(shù)據(jù)上。

03

重倉前灘，新項目入市能否破局

作為老牌國企，陸家嘴集團在上海的城市開發(fā)進程中占據(jù)重要地位，開發(fā)過陸家嘴中心區(qū)、新國際博覽中心等標志性項目。

而在前灘板塊，這家國企更是重倉布局住宅，從東方悅瀾到世紀前灘·天匯&天御，再到前灘公館，多個項目的落地讓陸家嘴集團成為前灘開發(fā)的“主力軍”。

如今，在前灘公館六批次遇冷的背景下，陸家嘴集團再次在前灘推出全新住宅項目，已確定案名為“前灘濱江道”，進入入市倒計時階段。

陸家嘴集團對這個新項目的投入力度不小，2023年4月便通過股權交易斥資約147.78億元持有的三林濱江南片區(qū)相關項目股權，一舉拿下這片兼具濱江資源與板塊潛力的核心地塊。

前灘濱江道地處浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)，緊鄰前灘百合園，距離濱江僅400多米，步行即可享受濱江景觀資源。

定位“海派未來社區(qū)”，既延續(xù)了陸家嘴集團標志性的海派設計理念，提煉上海百年海派文化的建筑精髓，打造典雅與摩登兼具社區(qū)風貌。

項目近期動作頻頻，預計本月下旬開放臨時展廳，當前銷售團隊已全部到崗，按照計劃有望在年內推出首批房源。

但不可忽視的是，隨著前灘公館六批次遇冷，這個新項目前景未必順暢。

在前灘公館“跌落神壇”落幕之后，前灘濱江道能否走出一條“價值回歸”的新路徑，仍需時間給出答案。

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