01

8月，北京帶頭公布了一系列樓市新政策。從成交上看，新政當(dāng)月，北京新房網(wǎng)簽3135套，環(huán)比上漲8.82%，二手房住宅網(wǎng)簽13331套，環(huán)比上漲4.28%。

價格上，8月北京二手房價繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅1.2%，同比跌幅3.1%。

成交上升，說明新政刺激下，北京部分潛在需求正在被激活，市場平穩(wěn)邁向回暖。

價格下跌，則說明即便在北京這種高能級市場，“普漲”的情況也已不復(fù)存在，樓市進(jìn)入了全新的“穩(wěn)定市場”。

數(shù)據(jù)出來后，有部分人比較悲觀，認(rèn)為北京樓市沒有實現(xiàn)止跌，新政的效果未達(dá)到預(yù)期。

事實上，不能這么一刀切看待。

一方面，北京樓市經(jīng)過多輪政策調(diào)整，需求已經(jīng)深度釋放，這次新政不是大水漫灌，而是精準(zhǔn)澆灌，效果偏溫和，是可以預(yù)見的。

另一方面，數(shù)據(jù)偏宏觀，難反映市場的微觀情況。

拿價格來說，大數(shù)據(jù)普跌，實際上，位于核心的西城區(qū)，8月均價約130799元/㎡，環(huán)比只跌0.24%，跌幅在進(jìn)一步收窄。而房山、通州的跌幅，則在3.5%以上。

同時，即便在跌幅3.5%以上的房山，內(nèi)部板塊并非“普跌”，部分小區(qū)成交價依舊上漲，漲幅能達(dá)到10%以上。

這說明，真實北京的市場，存在巨大的價值分化。

這也是我們一直反復(fù)強(qiáng)調(diào)的觀點——

如今的北京樓市，已經(jīng)進(jìn)入了明顯的“結(jié)構(gòu)性”市場，只有擁有結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢，才能跑贏大盤。

在這樣的市場下，選擇非常重要。

之前我們在《新窗口出現(xiàn)，北京樓市的機(jī)會點》中，詳細(xì)聊過如何判斷一個板塊是否擁有“結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢”。

隨著樓市政策松綁，資源進(jìn)一步集中，價值分化會更為徹底，不僅在區(qū)域間，不同產(chǎn)品間，也會因為結(jié)構(gòu)性差異，出現(xiàn)明顯分化。

對普通購房者而言，選對板塊只是第一步，在選對板塊的基礎(chǔ)上，還得選對產(chǎn)品。

在金融領(lǐng)域，有個概念叫“α收益”，相對于“β收益”出現(xiàn)。

假設(shè)市場是大海，海平面會因潮汐上漲、下降，這種變化下產(chǎn)生的收益就叫β收益，也是“市場性收益”。α收益，則是通過更精準(zhǔn)的選擇，獲得超出海平面漲跌之外的額外收益。

帶入樓市，同一個板塊中，漲時漲得更好，跌時扛得住跌，能持續(xù)收獲領(lǐng)先市場收益的產(chǎn)品，我們可以稱其為：α產(chǎn)品。

α產(chǎn)品至少擁有三個特點：

一、在稀缺型板塊中，占據(jù)更稀缺的位置。

二、在成長型板塊中，能夠率先吃到板塊的成長紅利。

三、在板塊的同類產(chǎn)品中，有更強(qiáng)的產(chǎn)品表現(xiàn)。

之前的文章中，我們聊到北京五環(huán)外擁有結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢的板塊，包括昌平的朱辛莊、亦莊的河西、北神樹等等，同時，還提到了一個項目——位于朱辛莊核心的“中海未來之境”。

其實它就是一個非常典型的“α產(chǎn)品”。

02

這幾年，我們聊朱辛莊的板塊價值，離不開通勤能力、產(chǎn)業(yè)能力、配套熟度等幾方面。

可以說，它們共同形成了朱辛莊，區(qū)別于昌平其他板塊的結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢，而他們在“未來之境”項目中實現(xiàn)了集中。

比如通勤能力。

目前朱辛莊對外通勤，主要依靠“兩軌”“兩高速”。兩軌指地鐵昌平線、8號線兩條地鐵，兩高速則為京新高速與京藏高速。

相比之下，陸路交通的運力、通勤成本等更高，軌道交通的優(yōu)勢更明顯，也就是說，真正撐起朱辛莊通勤能力的，其實就是兩軌。

朱辛莊的兩軌，含金量不是一般的高。

昌平線也被叫作“科創(chuàng)線”，1站生命科學(xué)園，2站海淀西二旗，3站清河高鐵站，4站上地，5站學(xué)知園......幾乎把北京北部的科創(chuàng)核心一線串聯(lián)。

地鐵8號線，又被稱作“北京地下中軸線”，一線連接天橋、前門、王府井、鼓樓、什剎海、南鑼鼓巷、永定門等北京特色地標(biāo)。

產(chǎn)業(yè)+文化兩線重要地鐵線，在一個板塊內(nèi)匯聚，全北京都罕見。

板塊內(nèi)，昌平線和8號線交軌于“朱辛莊站”，這里無疑就是朱辛莊通勤能力的價值核心。未來之境正位于此，項目規(guī)劃入口到地鐵站，直線距離約350米左右。

這也讓未來之境成為目前板塊中——

少有可以稱為“真地鐵盤”的項目。

目前，朱辛莊內(nèi)已經(jīng)沒有能做住宅的新地了，后續(xù)再有宅地出現(xiàn)，也大多來自其他性質(zhì)土地的調(diào)規(guī)。

這些地塊的素質(zhì)和未來之境地塊差距明顯，要么離地鐵過于近，存在噪音問題，要么離朱辛莊的產(chǎn)業(yè)中心太遠(yuǎn)，難以吃到產(chǎn)業(yè)紅利。

在這個尺度上，未來之境，處于一個難以復(fù)制的狀態(tài)。換句話說——中海未來之境，是目前乃至未來，真正能體現(xiàn)朱辛莊通勤價值為數(shù)不多的一個項目。

選擇未來之境，獲得的價值不僅僅來自項目本身，而是板塊與項目價值相結(jié)合的：雙重確定性。

這也是為什么我們會說，α產(chǎn)品需要在稀缺型板塊中，占據(jù)更稀缺的位置，它可以真正實現(xiàn)：

用板塊價值為項目背書。

03

同理，我們再看未來之境能否吃到板塊的成長紅利。

朱辛莊因產(chǎn)業(yè)而強(qiáng)，具體強(qiáng)在哪？一方面，自身產(chǎn)業(yè)扎實，且AI智能龍頭企業(yè)匯聚，方向夠新。另一方面，承接了來自海淀北的外溢。

下圖，是朱辛莊目前AI智能產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的大致分布情況，里面有一個很有意思的現(xiàn)象：

包括小米未來產(chǎn)業(yè)園、石頭科技、清華紫光、中軟國際、英瑞特電氣等在內(nèi)，產(chǎn)業(yè)龍頭們的選址，都集中在“朱辛莊站”附近。

原因不難理解，離交通樞紐近，員工通勤成本更低，而且交通樞紐具有“TOD效應(yīng)”，容易匯集商業(yè)等配套集中。

當(dāng)然，一切的基礎(chǔ)，是這個交通樞紐要有價值，能帶來人流，商流。朱辛莊站的價值不用贅述，北京主力科創(chuàng)板塊和文化板塊的換乘節(jié)點，獨一無二。

加上這里還匯集了朱辛莊本身的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中帶了配套需求，配套集中又為產(chǎn)業(yè)集中提供了基礎(chǔ)，進(jìn)一步會影響城市發(fā)展決策，形成更強(qiáng)的規(guī)劃落地能力。

事實上，朱辛莊站附近，確實是朱辛莊板塊目前配套熟度最高的地方。

包括兩個大型商業(yè)，兩個三甲醫(yī)院，兩個公園，還有“北京一零一中昌平實驗學(xué)?！边@樣的教育資源.......朱辛莊核心的配套，都以這里為中心點，向外分布。

近10年來，朱辛莊城市面貌革新，也大多以朱辛莊站為起點。

這意味著，選擇朱辛莊站旁的“未來之境”，同樣擁有：多重確定性。

首先，成熟的配套，帶來了居住價值方面的確定性。

其次，AI智能產(chǎn)業(yè)集中，代表著這里也是朱辛莊產(chǎn)業(yè)進(jìn)化的橋頭堡，更容易吃到板塊成長的紅利。

最后，面對海淀北產(chǎn)業(yè)外溢帶來的居住需求，這里也將是紅利的第一站。

說得更直白一些，不管是內(nèi)部產(chǎn)業(yè)，還是外部產(chǎn)業(yè)，未來那些大廠員工想在朱辛莊買房，這里就是首選。對項目而言，價值支點越多，也更容易跑贏大盤。

04

最后，除了強(qiáng)稀缺性、成長性，當(dāng)下的市場環(huán)境產(chǎn)品本身的表現(xiàn)，同樣重要。

原因在于置業(yè)理念的更新。

以朱辛莊為例，如今朱辛莊主要客群，已經(jīng)變成了90后甚至00后，他們對房子品質(zhì)要求更高。而隨著朱辛莊城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)更新，也出現(xiàn)了更強(qiáng)的購買力，帶來更多改善需求。

這時候，用過去那套產(chǎn)品邏輯“敷衍”市場，行不通了。市場需要更強(qiáng)的產(chǎn)品，強(qiáng)產(chǎn)品至少要有兩個特點：

第一，產(chǎn)品的開發(fā)者，需要有更強(qiáng)的硬實力。

第二，項目的產(chǎn)品力，需要獨樹一幟。

中海未來之境的開發(fā)商之一“中海地產(chǎn)”，不用多說，四十多年歷史的老牌房企，也是目前全國排名前列的行業(yè)龍頭。

在北京市場，中海的表現(xiàn)更是“制霸”級別的，連續(xù)4年北京全口徑成交金額第一，連續(xù)3年北京權(quán)益銷售金額第一，連續(xù)7年北京獨立開發(fā)項目成交金額第一。

對于購房者而言，房企底子硬，就是一種買房時的“安全感”。

進(jìn)一步，開發(fā)商的實力也決定了房子的后期運營情況。

比如這幾年北京很多小區(qū)都上了架空層、上了會所，開始看著高大上，結(jié)果用了沒兩年，開發(fā)商、物業(yè)沒能力管了，最后荒廢，反而變成了小區(qū)品質(zhì)的傷疤。

影響居住體驗，還影響房子的價值。

在北京市場可以發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，中海的項目，總能走出獨立行情，不光是新房，還有二手房。

一方面，其實就是中海多年來積攢的，多類型運營經(jīng)驗的實力，也是中海物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、資金實力對房子長期價值的影響。

另一方面，中海長時間深耕市場，也形成了一種獨到的產(chǎn)品嗅覺，在挖掘板塊價值的同時，可以賦予板塊項目更強(qiáng)的確定性，讓項目能夠：

穿越周期。

面對朱辛莊市場需求的變化，同時也為了更好地匹配朱辛莊核心區(qū)位的分量，中海拿出了今年朱辛莊首個“好房子”項目。

項目主打建面約97-129㎡戶型，兼顧剛需置業(yè)者需要的低門檻，以及改善客群需要的闊綽尺度。

當(dāng)然兩端需求下，“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)沒有變，全戶型帶陽臺，高得房率，高精裝細(xì)節(jié)......

同時，中海也拿出了其對“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的最新理解，通過對美學(xué)、收納、智能化、人性化四個細(xì)節(jié)的處理，匹配產(chǎn)業(yè)精英人群新的居住需求。

關(guān)鍵，四大細(xì)節(jié)之間并不獨立，而是相輔相成。

比如，在追求美學(xué)的同時，設(shè)計也講究人性化。

就拿公區(qū)的外立面來說，因為同樓棟“拼戶型”導(dǎo)致立面凹凸，往往會造成不同程度的樓體自擋，這方面，中海已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化模式，最大限度保證南立面的平整度，保證美觀的同時，為戶型安排提供更大的空間，也為每一戶都帶來了更好的采光能力。

再比如私區(qū)，項目的入戶門，大膽取消了傳統(tǒng)“貓眼”設(shè)計，觀感上更簡約大氣，貓眼功能由“電子貓眼”取代，安全性更強(qiáng)。

收納細(xì)節(jié)上，全屋規(guī)劃收納空間約20500升，相當(dāng)于約586個登機(jī)箱的容量，很多都做了“隱藏式”規(guī)劃，兼具實用與空間美觀。

還有多達(dá)42項人性化細(xì)節(jié)優(yōu)化，比如入戶過門石留坎防止公區(qū)塵、水倒灌；戶內(nèi)門使用石墨均質(zhì)靜音板；廚房巖板臺面下弧滴水線防污水內(nèi)流、防小孩撞頭等等......

大多都是平時生活實打?qū)嵱龅降木幼⊥袋c。

無論是設(shè)計水平，打造標(biāo)準(zhǔn)，對朱辛莊同面積段舊產(chǎn)品，可以說，已經(jīng)形成了一種“降維打擊”。

這種超越市場一般產(chǎn)品的表現(xiàn)，也決定了產(chǎn)品在未來，更有競爭力。

05

樓市普漲時代已結(jié)束，未來房產(chǎn)價值競爭，一定是越來越細(xì)節(jié)，越來越深刻，不僅要好，還要更好。

這種趨勢下，未來能跑贏大盤的房子，可能只有10%。

這時，在結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢板塊中找到α產(chǎn)品，其實就是為房產(chǎn)找到新的價值支點，在不確定性中，抓住確定性。換一個角度來看，這也是對家庭資產(chǎn)安全性的一種把握。