文/謝逸楓

9月15日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前8月全國(guó)新建商品房銷售面積5.7304億平，同比下降4.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.7%。其中住宅銷售面積4.8086億平，同比下降4.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.6%，說(shuō)明市場(chǎng)降溫加劇，處于低迷、下行、探底的調(diào)整期。

前8月全國(guó)商品房銷售額5.5015萬(wàn)億元，同比下降7.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.8%。其中住宅銷售額4.8447萬(wàn)億元，同比下降7.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.8%。說(shuō)明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未止跌回穩(wěn)，二手房市場(chǎng)對(duì)新房沖擊大，以價(jià)換量是主流。

正如統(tǒng)計(jì)局2025年9月15日所說(shuō)，從前8個(gè)月情況看，受國(guó)內(nèi)外形勢(shì)變化影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有所波動(dòng)，但商品房銷售和住宅價(jià)格同比降幅還在收窄，去庫(kù)存成效繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍朝著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。

近期，部分城市進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化住房政策，效果有所顯現(xiàn)，市場(chǎng)交易出現(xiàn)改善。前8個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有以下特點(diǎn)，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售降幅收窄。二是新建商品住宅價(jià)格同比降幅收窄。三是房地產(chǎn)企業(yè)資金和庫(kù)存有所改善。

但要看到，房地產(chǎn)銷售仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)需要一個(gè)過(guò)程，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力。下階段，要積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加高品質(zhì)住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

筆者認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)下降不可避免。不管是固定投資、出口、消費(fèi)方面，都出現(xiàn)下降，其中固定投資中的房地產(chǎn)下降幅度最大，其次是出口在搶出口窗口期后出現(xiàn)下降，消費(fèi)在刺激之后出現(xiàn)下降。所以，房地產(chǎn)下降幅度擴(kuò)大。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)未“止跌回穩(wěn)”，不僅未達(dá)到市場(chǎng)止跌預(yù)期，也沒有鞏固回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，關(guān)鍵是下行趨勢(shì)進(jìn)一步惡化，指標(biāo)下降、部分核心指標(biāo)降幅加大，總體改善不明顯，分化嚴(yán)重，處于降溫加快、震蕩下行、探底的筑底調(diào)整階段。

房地產(chǎn)最大的問題，首先是預(yù)期和信心差。其次是房?jī)r(jià)、銷售面積和銷售額的下降幅度擴(kuò)大。再次債務(wù)重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國(guó)房景氣指數(shù)下降擴(kuò)大。最后房地產(chǎn)下降加劇，止跌回穩(wěn)的動(dòng)能減弱，政策堵點(diǎn)未打通。

筆者呼吁，國(guó)家馬上出臺(tái)4萬(wàn)億-10萬(wàn)億強(qiáng)刺激計(jì)劃；取消住宅、商業(yè)地產(chǎn)限制措施和再下降房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新專項(xiàng)借款和貨幣化安置及收儲(chǔ)商品房用作安置房、保障性住房，收回空閑土地的政策堵點(diǎn)、融資限制。

當(dāng)前市場(chǎng)止跌特征為結(jié)構(gòu)性、城市分化、一二線強(qiáng)城市弱復(fù)蘇，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區(qū)域止跌、底部修復(fù)、邊際改善階段。鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌、回穩(wěn)成效，需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級(jí)一二線熱點(diǎn)城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場(chǎng)存在分化，二手房強(qiáng)于新房。銷售嚴(yán)重分化，央國(guó)房企銷售強(qiáng)于民企。土地市場(chǎng)分化，熱點(diǎn)城市強(qiáng)于其他城市。毫無(wú)疑問，分化將貫穿2025年-2026年。

前8月房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大，分別為投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額、房?jī)r(jià)、房企到位資金、國(guó)房景氣指數(shù)。指標(biāo)跌幅收窄為土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置金額。指標(biāo)上漲為地價(jià)，指標(biāo)好轉(zhuǎn)為庫(kù)存面積。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。前8月房地產(chǎn)開發(fā)投資6.0309萬(wàn)億元，同比下降12.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.9%。住宅4.6382萬(wàn)億元，同比下降11.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。辦公樓2301億元，同比下降17.8%，降幅與上月持平。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4264億元，同比下降9.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.7%。其中辦公樓的跌幅最大，反映出企業(yè)需求的萎縮，市場(chǎng)嚴(yán)重供應(yīng)過(guò)剩。其次是住宅開發(fā)投資，一定程度上反映出房企不敢拿地、生產(chǎn)、新開工的意愿，同時(shí)住宅庫(kù)存大。

前8月房地產(chǎn)開發(fā)投資6.0309萬(wàn)億元，同比下降12.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%。比2024年開發(fā)投資10.0280萬(wàn)億元，同比下降10.6%，跌幅擴(kuò)大1.3%。跌幅小幅度擴(kuò)大，呈現(xiàn)投資未止跌回穩(wěn)，下行壓力加大，政策傳導(dǎo)到投資端減弱的趨勢(shì)。

前8月住宅開發(fā)投資4.6382萬(wàn)億元，同比下降11.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。比2024年住宅開發(fā)投資7.6040萬(wàn)億元，同比下降10.5%，跌幅擴(kuò)大1.4%。開發(fā)投資同比累計(jì)已經(jīng)連續(xù)下降3年8個(gè)月（44個(gè)月），預(yù)計(jì)短期內(nèi)難改變下降趨勢(shì)。

前8月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號(hào)。透露出房地產(chǎn)、投資情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化，開發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，盡管總體風(fēng)險(xiǎn)可控，但已現(xiàn)惡化趨勢(shì)。

背后主要原因是土地購(gòu)置金額和購(gòu)置面積及新開工面積、竣工面積跌幅大并長(zhǎng)時(shí)間深跌，修復(fù)緩慢，房企資金狀況惡化和庫(kù)存高。2023年以來(lái)三大工程中的城中村改造、保障性住房建設(shè)緩慢，其中去庫(kù)存、保交房成為房企的首要任務(wù)。

按照分區(qū)域來(lái)看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降22.9%。其次是東部地區(qū)，同比下降15.2%。中部地區(qū)，同比下降10.6%。最后是西部地區(qū)，同比下降6.5%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌⑸剔k投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中住宅投資占總投資比重76.9%，與上期持平，說(shuō)明住宅投資占開發(fā)投資比較大，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象。

單月來(lái)看，8月開發(fā)投資6729億元（7月6922億元、6月1.04萬(wàn)億元），環(huán)比微漲，同比下降19.5%（7月下降17.04%、6月下降12.9%），降幅較7月擴(kuò)大2.4%，投資同比降幅擴(kuò)大，主要是因?yàn)槭┕?、建安投資持續(xù)下降。

8月住宅開發(fā)投資金額5174億元（7月5438億元、6月8039億元），同比下降19.1%（7月下降14.1%、6月下降11.8%），降幅較7月擴(kuò)大了5.0%，表明投資改善需依賴銷售端實(shí)質(zhì)性回暖，市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)固，短期下行趨勢(shì)難改。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅擴(kuò)大。前8月房屋施工面積64.3109億平方米，同比下降9.3%，比上月擴(kuò)大0.1%，房屋施工面積連續(xù)下降3年8個(gè)月（44個(gè)月），說(shuō)明房屋施工面積邊際改善、修復(fù)緩慢的趨勢(shì)不變，主要是拿地面積下降。

前8月房屋住宅施工面積44.8460億平，同比下降9.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。辦公樓施工面積2.7465億平，同比下降5.5%，跌幅比上月收窄0.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積5.5847億平，同比下降9.5%，比上月擴(kuò)大0.4%。

前8月房屋施工面積64.3109億平方米，同比下降9.3%，比上月擴(kuò)大0.1%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.8%。毫無(wú)疑問，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫(kù)存高有直接的關(guān)系。

主要是新開工面積的跌幅大、下跌時(shí)間長(zhǎng)、收窄緩慢，商品去庫(kù)存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單和融資協(xié)調(diào)機(jī)制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務(wù)。

第三是供應(yīng)端，新開工面積跌幅擴(kuò)大。前8月房屋新開工面積3.9801億平，同比下降19.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄2.6%，連續(xù)下降4年8個(gè)月（56個(gè)月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)放緩。

前8月住宅新開工面積2.9304億平方米，同比下降18.3%，跌幅與上月持平。辦公樓新開工面積991萬(wàn)平方米，同比下降21.9%%，跌幅比上月收窄1.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積2583萬(wàn)平，同比下降21.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。

前8月住宅新開工面積2.9304億平方米，同比下降18.3%，跌幅與上月持平。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.7%。新開工面積的跌幅擴(kuò)大，與保交房放緩慢、房企拿地面積下降、銷售下降有關(guān)。

單月來(lái)看，8月單月房屋新開工面積4595萬(wàn)平方米，同比下降20.3%（7月下降15.4%、6月下降9.4%），降幅較7月擴(kuò)大4.9%，絕對(duì)值處于2005年以來(lái)同期最低位。庫(kù)存高倒逼供給端收縮，庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，新開工規(guī)模很難再提升。

開發(fā)企業(yè)土儲(chǔ)縮量、資金承壓和高庫(kù)存持續(xù)抑制新開工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，隨著好房子供應(yīng)、城市更新項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)提速，預(yù)計(jì)未來(lái)新開工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)，但短期難改下降趨勢(shì)。

按照供求關(guān)系的市場(chǎng)規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對(duì)未來(lái)2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。這將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分庫(kù)存低的熱點(diǎn)城市，將可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺現(xiàn)象。

房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)、交房風(fēng)險(xiǎn)、融資困境尚未解除，市場(chǎng)信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面修復(fù)過(guò)程拉長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于止跌階段。長(zhǎng)期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢(shì)。

第四是供應(yīng)端，竣工面積跌幅擴(kuò)大。前8月房屋竣工面積2.7694億平，同比下降17.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5%，比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄16.7%，連續(xù)下降1年8個(gè)月（20個(gè)月），表明保交房壓力大。

前8月住宅竣工面積1.9876億平方米，同比下降18.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.2%。辦公樓竣工面積933萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.3%，止跌上漲。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積2001萬(wàn)平方米，同比下降16.8%，降幅比上月收窄3.9%。

前8月住宅竣工面積1.9876億平方米，同比下降18.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.2%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄8.9%。毫無(wú)疑問，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來(lái)看，8月房屋竣工面積2660萬(wàn)平方米，同比下降21.4%（7月下跌29.4%、6月下降1.7%），同比降幅較7月收窄8%，絕對(duì)量處于2007年以來(lái)同期的最低水平，累計(jì)降幅持續(xù)擴(kuò)大?？⒐っ娣e規(guī)模降幅收窄，說(shuō)明商品房去庫(kù)存速度加快。

按照2年-3年房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，竣工面積將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。前期房企拿地減少、庫(kù)存規(guī)模較高、銷售未回暖等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，當(dāng)前房企發(fā)展戰(zhàn)略為以投定銷、以銷定產(chǎn)。

第五是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。前8月全國(guó)房土地購(gòu)置面積收窄，已經(jīng)累計(jì)同比下降6年10個(gè)月，連續(xù)下降80個(gè)月。自2023年開始，全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來(lái)，但在統(tǒng)計(jì)年鑒中披露。

2023年全國(guó)房企購(gòu)置土地總金額10855億元，同比下降6.6%。2024年全國(guó)房企購(gòu)置土地總金額9280億元，同比下降29.7%。2025年全國(guó)一季度土地購(gòu)置費(fèi)7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%）。

2025年1月-4月土地購(gòu)置費(fèi)用10564.72億，同比下滑5.90%；1月-5月土地購(gòu)置費(fèi)用14211.83億，同比下滑7.1%；1月-6月土地購(gòu)置費(fèi)用18452.16億元，同比下降7.0%。1月-7月土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)為21140.85億元，同比下降8.9%。

到2025年8月土地購(gòu)置費(fèi)用已經(jīng)連續(xù)下滑41個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度全國(guó)（300城）土地成交總價(jià)同比下降3.1%，2025年一、二季度同比增速轉(zhuǎn)正（3.3%、12.6%），預(yù)計(jì)對(duì)今年三、四季度投資、新開工修復(fù)形成一定支撐。

結(jié)構(gòu)上看，目前全國(guó)城投拿地占比下降、一線及高能級(jí)二線城市及國(guó)企、央企占比最高，其次是城投，而民營(yíng)開發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場(chǎng)底部正在漸漸形成過(guò)程中。毫無(wú)疑問，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

2011年后土地購(gòu)置面積跌破4億平方米。2010年全國(guó)房企購(gòu)置土地面積3.99億平方米，增長(zhǎng)25.2%。2011年4.43億平，增長(zhǎng)10.9%。2012年3.56億平，負(fù)增長(zhǎng)19.5%。2013年3.88億平，增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平，負(fù)增長(zhǎng)14%。

2014年后土地購(gòu)置面積跌破3億平方米。2015年2.28億平方米，負(fù)增長(zhǎng)31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長(zhǎng)3.45%。2017年2.55億平方米，增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米，增長(zhǎng)15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長(zhǎng)11.4%。

2020年2.55億平方米，負(fù)增長(zhǎng)1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長(zhǎng)15.45%。2022年1.0041億平方米，負(fù)增長(zhǎng)53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)0.9億平方米-0.8億平方米，同比下降超過(guò)20%。毫無(wú)疑問，土地購(gòu)置面積已經(jīng)連續(xù)6年多負(fù)增長(zhǎng)。

第六是需求端，銷售面積跌幅擴(kuò)大。前8月新建商品房銷售面積5.7304億平，同比下降4.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.7%。比2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄8.2%。已經(jīng)連續(xù)下降3年8個(gè)月（44個(gè)月），表明銷售動(dòng)能下降。

前8月住宅銷售面積4.8086億平，同比下降4.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。辦公樓銷售面積1400萬(wàn)平，同比下降5.4%，跌幅比上月擴(kuò)大2.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積3319萬(wàn)平，同比下降7.1%，跌幅比上月擴(kuò)大1.0%。

需求側(cè)筑底的基礎(chǔ)不牢固。前8月商品房銷售成交面積同比下降4.7%，累計(jì)同比降幅比上月擴(kuò)大0.7%，銷售動(dòng)能減弱。主要原因是政策端在落實(shí)方面有待加強(qiáng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時(shí)間。因此，市場(chǎng)底部的基礎(chǔ)不牢固。

房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌、復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了以價(jià)換量力度，延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效仍需更大力度的房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來(lái)看，8月商品房銷面積為5744萬(wàn)㎡，同比下降10.6%（7月下降7.8%、6月比下降5.5%），降幅較7月擴(kuò)大了2.8%，連續(xù)2個(gè)月跌幅高于5.0%。絕對(duì)值處于2009年以來(lái)同期最低水平，單月銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，成交動(dòng)能持續(xù)走弱。

單月連續(xù)下降44個(gè)月，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售處于止跌筑底的下行調(diào)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高、銷售動(dòng)力走弱，預(yù)計(jì)政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會(huì)收窄。

前8月住宅銷售面積4.8086億平，同比下降4.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄9.4%。商品房住宅面積累計(jì)同比已經(jīng)連續(xù)3年8個(gè)月下降（44個(gè)月），表明商品住宅銷售企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，復(fù)蘇動(dòng)能弱。

單月來(lái)看，8月住宅銷售面積同比下降9.7%（7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月擴(kuò)大2.6%，下降幅度時(shí)隔8個(gè)月后，連續(xù)2個(gè)月高于7.0%。絕對(duì)值處于2009年以來(lái)同期最低水平，單月住宅銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，成交動(dòng)能持續(xù)走弱。

按照地方區(qū)域來(lái)看，前8月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降13.8%、 下降11.6%、 下降4.3%、下降22.8%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期擴(kuò)大，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)3個(gè)月下降。

按照分類物業(yè)類型來(lái)看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)銷售面積的指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大，商品房銷售面積跌幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大，說(shuō)明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售形勢(shì)差。

前8月新建商品房銷售金額5.5015萬(wàn)億元，同比下降7.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.8%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄9.8%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善不明顯，效果減弱，處于止跌調(diào)整階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，以價(jià)換量成主流。

前8月住宅銷售金額4.8447萬(wàn)億元，同比下降7.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.8%。辦公樓銷售金額1776億元，同比下降7.9%，跌幅比上月擴(kuò)大3.3%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房金額3094億元，同比下降11.8%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。

單月來(lái)看，8月商品房銷售金額5449億元，同比下降14.0%（7月下降14.1%、6月下降10.8%），降幅較7月收窄0.1%，時(shí)隔8個(gè)月再度出現(xiàn)連續(xù)多月雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。降幅擴(kuò)大與核心區(qū)好產(chǎn)品交易下降相關(guān)，房企以價(jià)換量成主要銷售策略。

前8月住宅銷售金額4.8447萬(wàn)億元，同比下降7.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.8%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄10.6%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整階段，以價(jià)換量是市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。

單月來(lái)看，8月住宅銷售金額同比下降13.6%(7月下降13.7%、6月下降12.6%），降幅比上月收窄0.1%。從一二季度住宅銷售金額數(shù)據(jù)來(lái)看，二季度數(shù)據(jù)較一季度明顯走弱。二季度商品房銷售面積同比下降4.0%，降幅較一季度擴(kuò)大1.0%。

第七是需求端，庫(kù)存緩慢下降。8月末商品房待售面積7.6169億平方米，比7月末減少317萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.1%。截至8月末商品房待售面積連續(xù)6個(gè)月減少，庫(kù)存總量持續(xù)收縮，按現(xiàn)房去化周期為19.4個(gè)月，較上期有所縮短。

住宅待售面積4.0229億平方米，比7月減少307萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.4%。辦公樓待售面積5135萬(wàn)平方米，下降1.6%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積1.4211億平方米，下降0.5%。收購(gòu)存量房舉措不斷優(yōu)化，推進(jìn)收購(gòu)工作落地，去庫(kù)存效率將逐步提升。

8月末商品房待售面積7.6169億平，7月末7.6486億平、6月末7.6948億平，超過(guò)2015年7.1億平、2024年7.5億平，堪稱天花板水平，創(chuàng)1987年以來(lái)歷史最高紀(jì)錄之一。7.6169億平部分是現(xiàn)房庫(kù)存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫(kù)存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫(kù)存面積來(lái)看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月，商業(yè)庫(kù)存去化壓力依然較大，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫(kù)存壓力仍然較大，占整體庫(kù)存的比重已經(jīng)達(dá)到四分之一。全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來(lái)看，截至8月末，我國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積為16.1億平，環(huán)比下降0.9%，同比下降16.6%。

去化周期（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷售均值）24.8個(gè)月，環(huán)比下降0.4個(gè)月，同比下降3.5個(gè)月。全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）來(lái)看，截至8月末，住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）約4.02億平，環(huán)比下降0.8%，同比增長(zhǎng)5.4%。

現(xiàn)房去化周期為19.4個(gè)月（由于8月現(xiàn)房銷售未公布，采用2025年2-7月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.1個(gè)月，同比下降1.5個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為25.1%，環(huán)比提升0.03%，同比提升5.3%。

8月末待售面積較上月有所減少，同比增長(zhǎng)3.1%，漲幅進(jìn)一步收窄0.3%。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫(kù)存總量還有超過(guò)19個(gè)月的消化周期，消化周期依然長(zhǎng)，去庫(kù)存任務(wù)艱巨。城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫(kù)存去化。

商品房去化周期達(dá)超過(guò)19個(gè)月，依然處于歷史高點(diǎn)。由于商品房庫(kù)存量保持高位，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商品房庫(kù)存處于2015年以來(lái)歷史新高，說(shuō)明房子的供應(yīng)多。與過(guò)去的高庫(kù)存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第八是價(jià)格端，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大。前8月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9601元/平（前7月9613元/平、前6月9649元/平、前5月9653元/平、前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），絕對(duì)值來(lái)看，回落至2024年9月政策前水平，要防跌。

前8月銷售均價(jià)9601元/平，同比下降2.7%（前7月下降2.6%、前6月下降2.1%、前5月下降0.93%、前4月下降0.4%、前3月上漲0.93%、前2月上漲2.6%），跌幅擴(kuò)大0.1%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄2.1%。

累計(jì)房?jī)r(jià)下跌幅度擴(kuò)大，說(shuō)明與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)，平均房?jī)r(jià)連續(xù)下降1年零2個(gè)月（14個(gè)月）、連續(xù)收窄3個(gè)月、連續(xù)3個(gè)月上漲后連續(xù)5個(gè)月下跌，房?jī)r(jià)處于止跌筑底的盤整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

單月來(lái)看，8月商品房銷售均價(jià)9486元/平，環(huán)比上漲1.7%（7月下降3.2%，同比下降3.8%（7月下降6.7%），降幅收窄2.9%;6月環(huán)比下降3.7%，同比下降5.6%;5月環(huán)比上漲2.54%,同比下降2.8%;4月環(huán)比上漲3.3%,同比下降4.7%）。

前8月住宅銷售均價(jià)10158元/平（前7月10086元/平、前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935元/平、前2月9949元/平），環(huán)比上漲，同比下降。2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%。

單月來(lái)看，8月住宅銷售均價(jià)9971元/平，環(huán)比上漲2.2%(7月下降3.7%），同比下降4.3%（7月下降7.0%），降幅比上月收窄2.7%；6月環(huán)比下降4.5%，同比下降5.7%。5月環(huán)比上漲3.6%（4月上漲3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%）。

表明短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。目前各地房?jī)r(jià)調(diào)整大，中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢(shì)依然是主流。目的是為更好去庫(kù)存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對(duì)債務(wù)到期。

第九是資金端，房企到位資金跌幅擴(kuò)大。前8月房企到位資金6.4318萬(wàn)億元，同比下降8.0%，跌幅比擴(kuò)大0.5%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄9.0%，累計(jì)下降3年8個(gè)月（44個(gè)月），說(shuō)明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善放緩，有所惡化。

隨著銷售面積、金額下降，跌幅擴(kuò)大，其中一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢(shì)，部分房企開發(fā)經(jīng)營(yíng)和回籠資金改善不明顯?？偟膩?lái)看，今年以來(lái)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，但是復(fù)蘇動(dòng)力弱。

前8月房企到位資金6.4318萬(wàn)億元，同比下降8.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.0232萬(wàn)億元，增長(zhǎng)0.2%，增幅比上月擴(kuò)大0.1%，連續(xù)3個(gè)月小幅度增長(zhǎng)。利用外資18億元，同比下降11.5%，出現(xiàn)止?jié)q下降。

自籌資金2.2974萬(wàn)億元，下降8.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。定金及預(yù)收款1.8844萬(wàn)億元，下降10.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。個(gè)人按揭貸款8857億元，下降10.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.2%。表明這三項(xiàng)資金的跌幅擴(kuò)大。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，銷售回款大量減少，缺乏流動(dòng)性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，部分房企資不抵債現(xiàn)象。其次是庫(kù)存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無(wú)疑問，風(fēng)險(xiǎn)未出清。

銷售降溫對(duì)房企資金的拖累明顯，自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、跌幅最大，預(yù)示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。市場(chǎng)環(huán)境下加杠桿動(dòng)力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。

前8月國(guó)內(nèi)貸款1.0232萬(wàn)億元，增長(zhǎng)0.2%，連續(xù)3個(gè)月增長(zhǎng)(前7月增長(zhǎng)0.1%、前6月增長(zhǎng)0.6%），比2024年末同比下降6.1%，大幅度的增長(zhǎng)，反映房企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境明顯改善，但增量貸款困難，是房企縮減投資（拿地、新開工）原因之一。

外資18億元，下降11.5%，比2024年末下降26.7%收窄15.2%，連續(xù)3年4個(gè)月（40個(gè)月）下降，連續(xù)4個(gè)月上漲后又降。自籌資金2.2974萬(wàn)億元，下降8.9%，比上月擴(kuò)大0.4%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄2.7%，資產(chǎn)處置等改善放緩。

定金及預(yù)收款1.8844萬(wàn)億元，下降10.5%，跌幅擴(kuò)大0.6%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄12.5%。個(gè)人按揭貸款8857億元，下降10.5%，跌幅擴(kuò)大1.2%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄17.4%，主要是銷售面積、金額跌幅擴(kuò)大。

國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款四項(xiàng)資金分占全部房企到位資金的94%以上，后三項(xiàng)合計(jì)超過(guò)77%。受8月商品房銷售面積、商品房銷售金額下降，跌幅擴(kuò)大的影響，房企資金來(lái)源有所下滑，資金面依然承壓。

單月來(lái)看，8月房企到位資金7031億元，同比下降11.9%（7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%、4月下降5.3%、3月下降3.9%），降幅比上月收窄3.9%。資金降幅收窄，主要是房企內(nèi)部融資差，外部融資改善。

第一是房款2968億元，同比下降16.6%（前值下降15.7%），房款降幅擴(kuò)大主要是因?yàn)榘唇屹J款降幅擴(kuò)大。定金及預(yù)收款同比下降15.2%，降幅較7月收窄了9.0%，個(gè)人按揭貸款同比下降19.5%，增速較7月下降了26.4%。

第二是非房款4063億元，同比下降8.1%（前值下降15.8%）。8月國(guó)內(nèi)貸款1025億元，同比增長(zhǎng)1.1%，同比增速較7月提升了5.1%。自籌資金2744億元，同比下降11.7%，降幅較7月收窄了4.4%。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地面積和金額、新開工和竣工面積下降）的主要原因?？傮w來(lái)說(shuō)，目前房企資金改善不明顯，主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大。

銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)緊張。目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降44個(gè)月，市場(chǎng)處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。

第十是國(guó)房景氣端，跌幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大。2025年8月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)為93.03%，環(huán)比下降0.30，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月下降。國(guó)房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年8個(gè)月（44個(gè)月）跌破100。

國(guó)房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過(guò)程，2024年6月國(guó)房景氣指標(biāo)開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢，連續(xù)5個(gè)月跌幅擴(kuò)大。值得注意的是國(guó)房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。

表明目前房地產(chǎn)景氣、活躍、信心、繁榮度未改善，呈現(xiàn)惡化趨勢(shì)，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，持續(xù)邊際修復(fù)放緩轉(zhuǎn)停止，刷新2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。