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轉(zhuǎn)自：城市財經(jīng)（ID：City-Finance）

作者：余飛

近期，流行著這么一段話：

如果有人在2015年不幸被判十年有期徒刑，那么當(dāng)他出獄時就會發(fā)現(xiàn)，聊天還是用微信，點外賣還是滿28減18 ，房價還是十年前的價格，甚至更便宜一點。他唯一需要學(xué)會的事情就是刷抖音。

短短一個故事，卻濃縮了中國房價過去十年變遷的心路歷程。當(dāng)下很多地方的房價已回到十年前，或者即將回到十年前，且沒有止跌的意思。

01

房價跌跌不休

9月15日，國家統(tǒng)計局公布了8月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)：一言以蔽之，跌幅明顯擴大。

去年9月份由一線城市開啟的大救市，依舊沒有擺脫效應(yīng)逐漸遞減的怪圈。效果在今年3月份戛然而止，4月份開始，房地產(chǎn)調(diào)整幅度再次加大。

第一，房地產(chǎn)投資跌幅擴至最大。

國家統(tǒng)計局披露：1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60309億元，同比下降12.9%；其中，住宅投資46382億元，下降11.9%。

來源：國家統(tǒng)計局

全國房地產(chǎn)投資增速4月份開始，再次進入兩位數(shù)下跌周期。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來，就一直沒有回過正。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

今年前8個月的跌幅已經(jīng)創(chuàng)下過去幾年最大，全年房地產(chǎn)投資將跌至9萬億附近。

從財政部反映的拿地情況來看，也在佐證著土地市場的冷行情。2024年全年賣地收入48699億元，較高點下跌了44%。今年前7個月的賣地收入，繼續(xù)降至16950億元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部

第二，商品房銷售跌幅年內(nèi)最大。

國家統(tǒng)計局披露：1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

來源：國家統(tǒng)計局

首先要明確強調(diào)一下，自2021年以來，商品房銷售面積與銷售額一直在下跌，也從未回正過。

去年跌幅在不斷收窄，到今年春節(jié)月份，跌幅收窄至10%以內(nèi)，但4月份仍是分水嶺，從4月份開始無論是商品房銷售面積還是銷售額，跌幅均在擴大。

前8個月商品房銷售面積同比下跌4.7%，較前7個月跌幅擴大了0.7個百分點。前8個月銷售額同比下跌7.3%，較前7個月跌幅擴大了0.8個百分點。

兩個數(shù)據(jù)的調(diào)整幅度，均常年最大。

從大區(qū)域來看，東部、中部、西部、東北，無論是房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積還是銷售額，均在調(diào)整。

前8個月，房地產(chǎn)投資東北跌幅最大，同比下跌了22.9%。其次是東部、中部，跌幅都在兩位數(shù)以上。

前8個月商品房銷售面積與銷售額，均是東部跌幅最大，東北次之。

來源：國家統(tǒng)計局

02

北京二手房價格領(lǐng)跌

商品房銷售量的不濟，與央行公布的房貸數(shù)據(jù)，遙相呼應(yīng)。

過去兩個月房貸增量數(shù)據(jù)相當(dāng)不好看。7月份，房貸減少了1100億元。這是2022年以來，房貸增量第九次為負(fù)數(shù)。8月份增量回正，但也只有200億元。

商品房成交跌幅擴大，導(dǎo)致房價跌幅面從4月份開始，也再次不斷擴大。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：2025年4月，新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城。

2025年5月，新房價格環(huán)比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價格環(huán)比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。

2025年6月份，新房價格環(huán)比上漲14個，較5月份增加1個。下跌城市56個較5月份增加3個。二手房環(huán)比下跌城市69個，較5月份增加兩個，僅西寧一城上漲。

2025年7月，新房價格環(huán)比上漲城市6個，較6月份減少8個。下跌城市60個，較6月增加4個。二手房環(huán)比下跌城市68個，較6月份減少1個，僅太原上漲，西寧持平。

2025年8月份，新房環(huán)比上漲城市9個，較7月增加了3個。下跌城市57個，較上月減少了3個。二手房環(huán)比下跌城市69個，較上月增加1個。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

其中更能真實反映市場價格變化的二手房價格，北京8月份領(lǐng)跌全國，其次是西安、常德、青島、上海、鄭州、合肥、南昌、廣州。

二手房環(huán)比跌幅前十中，北上廣三個一線城市在列。深圳跌幅0.8%。要知道，8月上旬北京可是出臺了救市措施。

一方面，讓單身人士與家庭平權(quán)，前者購買現(xiàn)在也按照居民家庭執(zhí)行政策來執(zhí)行。

另一方面，則是有條件徹底放開了五環(huán)外的購房套數(shù)。戶籍家庭或戶籍單身，可以在五環(huán)外隨意買，無論買多少套都不限制。非戶籍家庭與單身人士，繳納了兩年連續(xù)社?；蚣{稅，也可以在五環(huán)外隨便買。

這里并不是完全放開限購，而是“有條件”，要么有戶籍，要么有兩年社保和納稅證明。

新政之下，北京新房、二手房成交量在8月份止跌，環(huán)比略微上漲了一點，但同比跌幅不小。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示：8月北京二手住宅共成交13331套，環(huán)比上漲4.28%，同比下降7.19%。今年1～8月，北京二手住宅共計網(wǎng)簽114690套，同比增長9.5%。

新房方面，8月北京新建商品住宅成交2733套，環(huán)比上漲6.2%，同比下跌12.1%。

量漲價跌，以此來看，當(dāng)下的北京，也無法擺脫大趨勢。以價換量，仍是各城市當(dāng)前的主基調(diào)。

諸葛找房追蹤的數(shù)據(jù)顯示，目前北京掛牌的二手房房源中，價格變動的房源中，降價房源占比94.85%。

去年9月份財新發(fā)布了一篇文章《北京二手房“以價換量” 房價跌回八年前》。

財新網(wǎng)披露：北京二手房價格已回落至2016年8月、9月的水平，從最高點累計下跌了25%；北京8月二手房成交均價尚未統(tǒng)計完成，但從掛牌價和市場感受來看，價格仍是下跌的。

“賣一買一”置換、改善型購房比例從2020年的八成降至如今不足四成，很多人賣房后不再買入。

格隆旗下的勾股大數(shù)據(jù)梳理的最新數(shù)據(jù)顯示，同樣如此：當(dāng)下，一線城市中的北京房價下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房價下跌31.6%，跌回2016年3月；廣州房價下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房價下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最慘，房價跌回了2015年2月。

當(dāng)然，作為首都，北京的跌幅在主要城市中并不算太大。

03

各地開啟新一輪救市

隨著去年9月份的救市效應(yīng)褪色，8月初北京發(fā)布新一輪托底措施之后，上海、深圳已經(jīng)跟進。

上海8月25日發(fā)布新政，上海戶籍家庭或者在上海繳納了一年社保的居民家庭和個人，都可以在上海外環(huán)買買買。并不再區(qū)分首套房與二套房。

深圳9月5日深夜跟進。

第一，羅湖、寶安西鄉(xiāng)街道被踢出了核心區(qū)。

鹽田、大鵬被踢出了外圍區(qū)，變成了遠(yuǎn)郊區(qū)，從調(diào)控角度來看，和深汕一個級別。

從另一個層面來看，深圳的這份新政將深圳分成了三個圈層：核心區(qū)，南山、福田、寶安新安街道。外圍區(qū)，羅湖、寶安（除新安街道）、龍華、龍崗、光明、坪山。遠(yuǎn)郊區(qū)，鹽田、大鵬、深汕。

這次政策調(diào)整，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安新安街道仍維持原來的政策不變，也即非戶籍人口在核心區(qū)買房，仍需要1年社保，限購套數(shù)。

羅湖與寶安西鄉(xiāng)街道，以及龍華、龍崗、光明、寶安其他區(qū)域、坪山這些區(qū)域，有條件的不限制套數(shù)。戶籍人口和有一年社保的非戶籍人口，可以不限套數(shù)。沒有一年社保的非戶籍人口，可以買，但限購兩套或1套。

鹽田和大鵬，則效仿深汕合作區(qū)，取消調(diào)控，外地人可以隨便買。

第二，單身與家庭購房同權(quán)。

之前細(xì)分了單身與家庭?，F(xiàn)在一視同仁，意味著戶籍單身人士、繳納了深圳1年社保的單身人士，可以在核心區(qū)買2套。

第三，不再區(qū)分二套房和首套房。

也即買二套房和買首套房的首付比例、貸款利率都一致，相當(dāng)于對二套房降了首付與利率。這是抄了上海的作業(yè)。

就目前市場的反饋來看，新政出臺之后，市場成交量反響不錯。

上海方面，上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，新政出臺的首周（8月25日至8月31日），上海新建商品住宅成交面積11.34萬平方米，環(huán)比增加35.25%。受此提振，8月上海新建商品住宅成交面積40.1萬平方米，環(huán)比增加17.5%。

二手房方面，據(jù)解放日報報道，8月30日上海二手房單日網(wǎng)簽量達(dá)1103套，創(chuàng)近3個月新高。多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反映，最近一周帶看量、咨詢量激增。

深圳方面，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周樂有家門店二手看房量環(huán)比上漲5.2%，門店簽約量環(huán)比上漲8.4%，均達(dá)到4.21以來周度最高點，新政效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。

不過二手房市場，以價換量的狀況并沒有改變。

諸葛找房追蹤的數(shù)據(jù)顯示，上海掛牌的二手房房源中，目前價格變動的房源，有91.19%在降價銷售。

貝殼找房追蹤的深圳數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳二手房降價房源32978套，漲價房源2940套，降價房源是漲價房源的11.2倍。

這一輪京滬深的放松，效果或許仍會遵循過去四年規(guī)律：短則一個月，長則一個季度。周而復(fù)始。

盡管目前全國房價已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了三年多，但在房價調(diào)整的同時，大家的收入也隨之調(diào)整。

過去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

“城市財經(jīng)”提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒有實力。

總結(jié)下來就是：

第一，宏觀經(jīng)濟周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空，更怕背債。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

更為關(guān)鍵的是：這一代購房主力的90后、00后與上一代不太一樣。

上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠(yuǎn)方充滿希冀，于是敢于掏空六個錢包，拉滿杠桿去購房。

但現(xiàn)在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發(fā)展的紅利，這一代紅利終結(jié)了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。

面對隨時可能被優(yōu)化，隨時可能被降薪，無法保證收入恒定的局面下，他們不能、不敢、不愿用“余生負(fù)重前行”這么大的代價去換一套房子。

所以，可以看到，2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負(fù)債。

來源：國家金融與發(fā)展實驗室

此外，人口已經(jīng)三連降了。2021年，中國人口增量創(chuàng)新低，2022年正式見頂開始負(fù)增長，當(dāng)年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。2024年，繼續(xù)減少139萬人。

人口下降，首當(dāng)其沖的便是樓市。因為人口是樓市短期、中期、長期的決定性因素。

一句話概括就是：樓市失去了財富效應(yīng)，這是連續(xù)三年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來越短的根本原因。

房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

要快速實現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復(fù)信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。這個周期，無法預(yù)測。

所以，購房的代價還在通縮中，這一代年輕人也正在期待與等待中。

文章來源：城市財經(jīng)（ID：City-Finance）（作者 | 余飛）

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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