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REPORT

湯姆解讀《施政報告》

利好樓市的部分

< 寫在前面 >

今天上午，香港迎來了一場年度盛事——特首李家超發(fā)表了任期內(nèi)的第四份《施政報告》。

這份報告籌備了足足三個多月，政府舉辦超過40場面對面咨詢會，又通過信件、郵件、社交媒體等渠道，收集了逾一萬份公眾意見，可謂傾注心血。

我守在直播間，從頭到尾聽完，能用四個關(guān)鍵詞來概括：搶人才、搶企業(yè)、擴產(chǎn)業(yè)、拼國際影響力！

接下來，我就帶大家捋一捋，這份《施政報告》里，對香港樓市最值得關(guān)注的幾個關(guān)鍵點。

01

優(yōu)化新資本投資者入境計劃

在《施政報告》中，特首李家超宣布優(yōu)化“新資本投資者入境計劃”：

· 非住宅物業(yè)投資：上限由1,000萬元提升至1,500萬元，物業(yè)成交價不設(shè)限制。

· 住宅物業(yè)投資：上限維持1,000萬元，但成交價門檻由5,000萬元下調(diào)至3,000萬元，大幅降低準(zhǔn)入門檻。

解釋一下就是，從今天開始，通過“買房”投資移民房子，至少要3000萬港元。

但需要注意，在計算總共投資了多少錢時，投資房地產(chǎn)這部分最多只能算1000萬港元。

比如，假如你在香港投資了4000萬港元的房子，但在算投資移民的總金額時，就算你投了1000萬港元。

對樓市的利好

01 投資門檻下調(diào)

住宅投資的門檻從5000萬降至3000萬，這正好覆蓋了香港大部分豪宅區(qū)（港島南、半山、九龍?zhí)?、九龍站、赤柱等）的主流豪宅成交價段。以前5000萬的要求，限制了很多中高凈值買家，現(xiàn)在放寬到3000萬后，入場門檻降低，豪宅買家群體一下子擴大。

02 吸引境外高凈值人群

“資本投資者入境計劃”本身就是吸引境外資金和高凈值人群來港的政策，他們來香港需要的不只是居留權(quán)，也會追求身份象征和資產(chǎn)保值。豪宅天然是身份和資產(chǎn)的雙重載體，因此是首選。

03 資金配置偏好

對這些境外資金和家族辦公室來說，豪宅具備稀缺性、抗跌性和保值力，比起中小戶型更具投資屬性。尤其在地段核心的物業(yè)（山頂、深灣、九龍站、何文田豪宅帶），有望成為首批受惠板塊。

04 帶動二手豪宅成交

過去豪宅市場成交放緩，部分原因就是入境投資門檻過高，現(xiàn)在3,000萬的門檻讓更多買家能選擇次一級豪宅或二手豪宅，市場流動性增強。

05 信心與預(yù)期提升

政策本身釋放出信號：政府有意透過資金引入+居留政策帶動樓市。對豪宅市場而言，這種“官方背書”能大幅提振買家的長期信心。

樓市快訊

全港有約31274個二手放盤，當(dāng)中3000萬元或以上的放盤有約1805個，占整體放盤約6%，當(dāng)中港島區(qū)占最多，涉891個放盤，其次為九龍區(qū)，涉557個，新界則占357個。

與此同時，政府還將進一步優(yōu)化基金、單一家族辦公室和附帶權(quán)益的稅制優(yōu)惠，吸引更多基金落戶香港。

證監(jiān)會會推動房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入“互聯(lián)互通”標(biāo)的，增加跨境資金流動性；并配合QFLP機制改革，強化與前海、上海的合作，為內(nèi)地私募市場引入更多境外資金。港投公司也會通過直接或聯(lián)合投資，培育本地私募及對沖基金。

對樓市的利好

01 非住宅物業(yè)受益更大

非住宅投資額度上調(diào)至1,500萬且無成交價限制，有助于帶動寫字樓、商鋪、倉儲及數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)的成交。

02 資本流入推高整體物業(yè)需求

隨著更多境外基金、家辦進駐，香港將吸引大量資本與高凈值人士，既推升住宅需求，也增加對優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)和高端生活設(shè)施的需求。

03 REITs互聯(lián)互通提升流動性

增強跨境資金對香港房地產(chǎn)信托基金的投資興趣，既利好資本市場，也會間接提升對底層房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值支撐。

04 國際金融中心定位加固

資金環(huán)境更活躍，香港“資金池”效應(yīng)增強，有助穩(wěn)固樓市作為“硬資產(chǎn)避險工具”的地位，進一步增強投資者信心。

02

北部都會區(qū)是重中之重

在2025年的《施政報告》中，特首李家超先生將北部都會區(qū)（北都）定調(diào)為“香港經(jīng)濟發(fā)展的新引擎”，并宣布加快北都建設(shè)。為此，他將親自領(lǐng)導(dǎo)“北都發(fā)展委員會”，全面統(tǒng)籌發(fā)展步伐。

委員會下設(shè)三個工作組：

01 發(fā)展及營運模式設(shè)計組

由財政司司長帶隊，負責(zé)設(shè)計北都產(chǎn)業(yè)園區(qū)的營運模式，包括設(shè)立園區(qū)公司、公私營合作（如BOT模式）、以及“產(chǎn)業(yè)綁定”的雙信封制招標(biāo)方式。同時會研究多元融資方案，例如股份制、債券、政府注資及土地參股。目前，發(fā)展局正就洪水橋約23公頃產(chǎn)業(yè)用地進行政策研究，并將在今年公布建議。

02 大學(xué)城籌劃及建設(shè)組

由政務(wù)司司長領(lǐng)導(dǎo)，計劃打造國際級大學(xué)城。第一批土地將在2026年于洪水橋啟用，隨后2028年牛潭尾、2030年新界北新市鎮(zhèn)陸續(xù)落地。未來將引入本地及海外知名高校，推動學(xué)研結(jié)合，特別是生命健康科技、創(chuàng)科與醫(yī)教研一體化發(fā)展。

03 規(guī)劃及發(fā)展工作組

由財政司副司長統(tǒng)籌，從土地、交通到環(huán)保進行全流程部署。小組會設(shè)立專案監(jiān)督辦公室，確保審批加快，推動產(chǎn)業(yè)落地和就業(yè)創(chuàng)造。李家超強調(diào)，政府會引入和培育新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造高收入優(yōu)質(zhì)崗位，提升香港整體生產(chǎn)力，并通過專屬法律及優(yōu)惠政策，為北都發(fā)展掃清障礙。

李家超強調(diào)，政府會引入和培育新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造高收入優(yōu)質(zhì)崗位，提升香港整體生產(chǎn)力，并通過專屬法律及優(yōu)惠政策，為北都發(fā)展掃清障礙。

對樓市的利好

01 拉動新界樓市需求

北都定位為經(jīng)濟新引擎，未來將吸引產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城、科研機構(gòu)落戶，新界北一帶（如洪水橋、牛潭尾、新界北新市鎮(zhèn)）的住宅需求勢必上升。

02 形成“產(chǎn)學(xué)研+住房”綜合發(fā)展

大學(xué)城與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，將帶動高學(xué)歷、高收入人群聚集，推升區(qū)域置業(yè)和租賃需求，對周邊樓盤有明顯支撐。

03 基建與交通利好

政府全程統(tǒng)籌規(guī)劃土地、交通和環(huán)保，加快基建建設(shè)，改善跨區(qū)通勤，縮短新界北與市區(qū)的時空距離，增強樓市吸引力。

04 政策護航穩(wěn)定市場預(yù)期

專屬法律與簡化審批程序意味著發(fā)展不會拖延，投資者和購房者對北都樓市的信心更足，提前布局的物業(yè)有望受益。

05 價格潛在升值空間大

一旦大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園和高端科研醫(yī)療機構(gòu)逐步落地，北都將從“新界邊陲”變成“經(jīng)濟增長極”，早期入場者將獲得顯著的升值紅利。

03

放寬收生限制，學(xué)子涌港

從 2026/27學(xué)年起，資助專上院校的非本地生自費學(xué)額上限將由 40%提升至50%，研究院課程的自資超額學(xué)額上限也由100%增至120%。本地生資助學(xué)額仍維持15,000名。

為緩解宿位不足問題，政府今年7月推出 “城中學(xué)舍計劃”，允許將商業(yè)大廈（包括酒店）改作學(xué)生宿舍，并保留過剩地積比?！妒┱蟾妗愤M一步明確，即使拆舊重建的新宿舍也可享同等待遇。今年內(nèi)政府還將預(yù)留新土地，邀請市場提交宿舍建設(shè)意向書。

教育局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024/25學(xué)年全日制本地及非本地本科生及研究生約 19.2萬名，但宿舍單位僅約 44,000個。學(xué)生住宿緊張，不少人被迫租住私人住宅，加劇租金上漲。差估署數(shù)據(jù)顯示，本港私樓租金指數(shù)已連升8個月，今年累升約 2.29%；美聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，8月平均呎租約 38.77元，連升7個月。

大學(xué)周邊屋苑租金回報率高，如大圍金獅花園約 5.07厘，沙田第一城及紅磡必嘉坊超過 4.9厘。

對樓市的利好

01 租賃市場支撐

非本地生自費學(xué)額上限提高，將帶來更多學(xué)生入住需求。學(xué)生宿舍短期無法完全跟上需求，私人住宅租金將保持堅挺，尤其是大學(xué)周邊物業(yè)。

02 大學(xué)周邊住宅市場受益

高租金回報率物業(yè)（如大圍、沙田、紅磡等）更具投資吸引力。投資者可借助學(xué)生租賃需求獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時物業(yè)保值潛力高。

03 中長期新盤和租賃市場機會

城中學(xué)舍計劃及政府預(yù)留土地建設(shè)新宿舍，將在2026年后逐步緩解學(xué)生住宿壓力，但短期內(nèi)新界及大學(xué)周邊樓市租金仍會繼續(xù)上揚。

04 帶動改善型住宅需求

部分家長及學(xué)者可能選擇租住或購置學(xué)區(qū)房，為子女就學(xué)提供便利，進一步支撐改善型住宅需求。

04

大力搶人才、留人才

特首李家超先生表示，在建立人才庫方面，自本屆政府推出一系列新的輸入人才政策，至今已有超過23萬人才來港工作和發(fā)展。其中，高才通計劃的申請續(xù)簽率達55%。

獲批續(xù)簽的高才質(zhì)素高，在港主要從事創(chuàng)科、金融等行業(yè)，按每月收入計，95%高于香港收入中位數(shù)2萬多元，50%更是高出近一倍，顯示需求大，市場愿意付較高工資招攬。高才通計劃可為香港帶來每年約340億元的經(jīng)濟貢獻，相當(dāng)于GDP的約1.2%。

下一步，政府將極度重視青年發(fā)展，也會優(yōu)化人才政策，吸引指定技術(shù)專才來港，推動產(chǎn)學(xué)間人才流動，加強人才辦招攬和支援人才工作，進一步打造國際高端人才集聚高地。

對樓市的利好

01 高收入人才帶動住宅需求

高收入人才有更強購買力，尤其對改善型住宅、豪宅及優(yōu)質(zhì)租賃市場形成剛性需求。因為有高收入，才有更強的購買力，尤其對改善型住宅、豪宅及優(yōu)質(zhì)租賃市場形成剛性需求。

02 區(qū)域住宅長期支撐

政府強調(diào) 推動產(chǎn)學(xué)間人才流動，建設(shè)創(chuàng)科及金融人才高地。在創(chuàng)科園區(qū)及產(chǎn)業(yè)園附近，人才集聚將帶來長期剛性住房需求，提升新界北及科技園區(qū)周邊住宅及租賃市場吸引力。

03 經(jīng)濟貢獻間接支撐樓市

經(jīng)濟增長帶動企業(yè)投資和居民收入上升，提升購房能力，增強樓市信心。

雖然今年沒有等到“資金購房通”或“放寬細樓印花稅”等長期被期待的政策，但很明顯，香港樓市正在悄然蓄力。各項動作都在積極推進，意在引流聚機遇——即便短期看不到大幅提振，香港快速進取、發(fā)展的野心早已昭然若揭。

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