前文回顧：

咱們直接上結(jié)論：

1.非核心區(qū)別墅（類別墅）

2.小眾老破大（非學(xué)區(qū)）

3.剛下證的新房

4.跌幅相同，但房齡更老的二手房

其中，前三點(diǎn)里，有一個(gè)重要因素——時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

最后一點(diǎn)有些特殊，我后面單獨(dú)說。

廣義的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是“現(xiàn)在”，為什么說是廣義的呢，因?yàn)椴豢赡苊總�(gè)人都能賣到今天9月16日。它是一個(gè)相對(duì)的節(jié)點(diǎn)。

說下底層邏輯：

這件事的本質(zhì)，是利用市場(chǎng)成交價(jià)格的時(shí)間不對(duì)稱性。

咱們結(jié)合各類情況展開說說。

1.非核心區(qū)別墅（類別墅）

這類房子里，有不少業(yè)主，現(xiàn)在還沉浸在一團(tuán)喜悅的氛圍里，“你看你們的房子都跌那么多了，我們家的房子都沒怎么跌，還是別墅保值�。　�

真是這樣嗎？

這類房子，有個(gè)最大特點(diǎn)，在你掛牌前，中介會(huì)給出一個(gè)非常高的價(jià)格，甚至超過你的預(yù)期。

等你真正掛牌的時(shí)候，中介會(huì)冷落你一段時(shí)間，你還在納悶：

小伙子現(xiàn)在怎么這么佛系，也不找我聊價(jià)格。

為什么會(huì)這樣呢？

因?yàn)樗履泔h，時(shí)間沉淀越久，他來一次獅子大開口的力度就越猛烈。

因?yàn)樵谝粭l價(jià)格的暗線里，實(shí)際你的房子是一直在跌價(jià)的，因?yàn)闆]有成交，麻痹了你對(duì)價(jià)格的判斷。

比如這個(gè)小區(qū)：

（小區(qū)僅為舉例，亦莊河西區(qū)跌幅可能遠(yuǎn)大于以下案例中跌幅）

假設(shè)是同樣兩套房所在不同的兩個(gè)小區(qū)，一套是你這個(gè)小區(qū)，我們稱之為A，成交很少，甚至少到幾個(gè)月成交不了一套房，而另一套房所在的小區(qū)，我們稱之為B，幾乎每周都能成交一套以上，同戶型成交也是很頻繁。

假設(shè)A小區(qū)和B小區(qū)高點(diǎn)都出現(xiàn)在2023年，最高點(diǎn)的價(jià)格都是2000萬。

B小區(qū)一路往下跌，兩年多的時(shí)間里，成交了30套房。

如果按照總跌幅25%算的話，平均每套成交就會(huì)跌1%，但實(shí)際成交因?yàn)闃菍友b修位置都因素影響，不太容易統(tǒng)計(jì)一套和上一套的成交差值，它的成交可能是2000、1980、1979、1935、1930、1929、1900...... ...... ......1521、1502、1498、1450、1420、1411、1401（中間略去）。

而你的房子B，它的成交是：2000、1980、1850、1830。

沒了。

時(shí)間拉的越長，與上一套成交的價(jià)格，差距就相對(duì)越大。

好，這個(gè)時(shí)候，如果同樣有一套房子，要成交，那個(gè)買家給你出價(jià)——1400萬。

房東會(huì)是什么反應(yīng)？

我覺得但凡有點(diǎn)態(tài)度的人，都得直接一個(gè)字“滾！”。

大多情況下，壓根買家和賣家都沒機(jī)會(huì)見面的。

最后這套房子賣了，1600萬整。

房產(chǎn)自媒體10萬+的素材又來了：

北京豪宅也扛不住了，一夜之間暴跌230萬！

（以上數(shù)據(jù)是理想模型，實(shí)際發(fā)生情況，肯定略有差異）

賣家是不是賣虧了？

當(dāng)然不是。

他撿了一個(gè)大便宜，這個(gè)便宜是230萬。

“一夜之間暴跌230萬”根本就不是鬼故事，而是值得慶幸和歡喜的事。

這件事的本質(zhì)，是利用市場(chǎng)成交價(jià)格的時(shí)間不對(duì)稱性。

換句話說，你如果喜歡看，只要北京還剩一套房子沒有跌透，房產(chǎn)自媒體都可以給你找到素材。

2.小眾老破大（非學(xué)區(qū)）

小眾老破大，不同于小眾老破小，因?yàn)槔掀菩∵@玩意，基本可以打破小區(qū)本身界限，你經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多整片整片的老破小，戶型、面積、總價(jià)、單價(jià)幾乎沒差多少。

就算某個(gè)小區(qū)很小眾，小眾到一年也沒有什么成交，但是大家早就對(duì)它的價(jià)格有了統(tǒng)一的標(biāo)尺。

你指望在這個(gè)小眾小區(qū)里“對(duì)比上一套高價(jià)老破小”，是幾乎不可能的。

但小眾老破大，就不是了。

因?yàn)槔掀菩〉拿娣e幾乎都框定在一個(gè)范圍里，比如一居室普遍在35-50平左右，二居室普遍在53-68平左右。

而對(duì)于小眾老破大，有的是141平，有的是159平，有的是180平、200多也有，甚至還有復(fù)式，帶電梯的、不帶電梯的......

這種比較，就比較吃功底（有的的確是便宜），而對(duì)于現(xiàn)在買房的絕大多數(shù)家庭，又是純純剛需，在中介們的一頓“價(jià)值觀”輸出下，早已亂了方陣。

換個(gè)角度看，如果你是這樣房子的房東，你越早一天賣掉，你越能利用市場(chǎng)成交價(jià)格的時(shí)間不對(duì)稱性，屬于“賣個(gè)高價(jià)”。

3.剛下證的新房

市面上有句特別可笑的話：

新房抗跌。

比如當(dāng)年永豐幸福里剛下房本的時(shí)候，那把小區(qū)業(yè)主牛的，各大群里號(hào)稱YYDS。

現(xiàn)在看呢？

YY沒了，只剩DS了。

對(duì)，一群釣（D）絲（S），只會(huì)意（Y）銀（Y）。

該來的，總要來。

當(dāng)然，也有好消息，來了就行了，只要你挨的打，和大家一樣多，就不會(huì)挨打了。

這里面，很多人業(yè)主會(huì)遷怒：

“哎呀，都怪永豐的XXX盤，沒有那個(gè)盤的開盤，我們不會(huì)跌這么多！”

這是多么可愛且可笑的結(jié)論啊。

就算沒有XXX盤，照樣不耽誤跌。

有的人總以為市場(chǎng)就他家門口2公里那么大，實(shí)際上，任何一個(gè)地方，都可以是全北京的平衡態(tài)——不允許有不明原因的高地，也不允許有不明原因的洼地。

小結(jié)下：

剛下證的新房，因?yàn)椴]有充分博弈，所以先期賣掉的價(jià)格，可能會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)。

（這里用“可能”，是不排除有到市場(chǎng)價(jià)的可能，如果高于市場(chǎng)價(jià)，那不正是你出貨的好機(jī)會(huì)嘛）

PS：最近我看西黃村的中海瑞文里這個(gè)盤很火，不出意外的話，它對(duì)面剛下房本沒多久的禧瑞學(xué)府就要下跌了。

你們有好信兒的，到時(shí)候去看看業(yè)主群，到時(shí)候一定有人說：

“都怪瑞文里這個(gè)壞家伙啊，不然我們跌不了這么多！”

可愛的要命。

順便說下，我簡單看了一下旁邊雍景四季的二手價(jià)格，瑞文里這個(gè)盤，如果6萬以內(nèi)（不算3年租金的話），勉強(qiáng)算安全，如果把租金細(xì)節(jié)算進(jìn)去，那要另外再打95折。

當(dāng)然了，如果新房自住的話，體驗(yàn)感上，也是一種價(jià)值，這個(gè)價(jià)值怎么算，只有自住者自己根據(jù)自己對(duì)戶型、裝標(biāo)、小區(qū)質(zhì)感等等進(jìn)行綜合算賬了。

4.跌幅相同，但房齡更老的二手房

這一點(diǎn)，與以上情況都不同，適合于換房改善的家庭。

本來不想加這一點(diǎn)，昨晚直播間有位會(huì)員，問我新龍城的兩居室要不要賣。

我覺得如果算上摩擦成本，現(xiàn)在單純賣掉的意義不算大了。

問題是，新龍城已經(jīng)不新了，06年的小區(qū)，如果你是一家老小自住，本來就緊緊巴巴，如果不在這一波跌幅里換掉，大概率又要住上一個(gè)“自住周期”，大概就是8年，那個(gè)時(shí)候，咱能保證它不是老破大么？

對(duì)于單身或小兩口，屬于船小好調(diào)頭，隨時(shí)見機(jī)行事，一家老小可就不是一回事了。

這種情況，如果能找到同樣跌幅，且房齡新一些的小區(qū)，那不等于是給自己的房子續(xù)命了嘛。

就算沒有新8年，新五六年也是好的呀。

在北京這個(gè)市場(chǎng)上，找到跌幅30%的2010年后的小區(qū)，也不難吧。

當(dāng)然了，對(duì)于換房，我的建議一直是謹(jǐn)慎的，因?yàn)樗⒉皇悄惆磦�(gè)按鈕，瞬間就完成了。

這涉及到“賣”和“買”兩個(gè)動(dòng)作，這里面稍有不慎，就會(huì)在賣或買上面，吃一些“成交價(jià)格的時(shí)間不對(duì)稱性”的虧。里外里，又增加大幾個(gè)點(diǎn)的成本跟玩似得。

按理說，下周或月底前等一切塵埃落定，開一場(chǎng)沙龍是最好的時(shí)機(jī)，但我愿望是想幫大家在多個(gè)思考維度上，打些提前量，有時(shí)候提前一周，結(jié)果可能就完全不一樣了。

這周六，期待和您在沙龍共享。

我把沙龍?zhí)峋V列出來方便大家了解：

★資產(chǎn)需要進(jìn)行重新定價(jià)

★政策可能會(huì)打亂發(fā)牌順序

★持有房產(chǎn)的邏輯正在發(fā)生重大變化

★交易節(jié)奏與以往都不相同

★剛需剛改又該何去何從？