2021年，我在采訪寫作未來科技城“”史時，從未科規(guī)劃部門負責人那里，聽到了一個關于杭州西站由來的故事。

據(jù)說一開始，杭州的鐵路布局圖上壓根沒有西站的規(guī)劃。2013年東站改造完成后，有關部門便將精力投入到南站的改造中。但隨著未來科技城的崛起，很多客戶從上海坐高鐵到杭州東站，再轉車來未科，總共需要一個多小時，十分不便。所以在未科眾多企業(yè)和人才的建議爭取下，西站項目才得以提上政府議事日程。

這事勾起了我對西站的興趣，打算有機會也寫寫它的故事。但是當時，西站正在建設中，云門剛剛開工，云城還只是一張藍圖，所以遲遲沒法動筆，只在心中預埋下了一個計劃。

之后幾年，云城建設日新月異，杭州西站建成投用、“金鑰匙”“金手指”等地標建筑拔地而起、“第三中心”橫空出世，而我自己也從市區(qū)搬到了余杭居住。隨著對西站、對云城的了解越來越深，終于可以另起一篇來詳細講講這個城西科創(chuàng)大走廊“第四城”的故事了。

但故事要從哪里開始呢，還是從上一篇結尾的西站由來說起吧。

01

云城前傳：西站的提出與落地

跟我之前聽說的故事略有不同，杭州西站真正的起源一直可以追溯到2015年。

當時，隨著未來科技城和青山湖科技城的蓬勃發(fā)展，杭州城西聚集了包括阿里、恒生在內的越來越多企業(yè)。可因為杭州的高鐵站位于城東，這些企業(yè)的人出差，需要橫跨整個杭城，費時費力。杭州城西科創(chuàng)大走廊管委會的前身杭州城西科創(chuàng)產業(yè)集聚區(qū)管委會在走訪征求意見過程中，很多企業(yè)都反映城西道路擁堵、交通不便，城西的交通問題已成為制約發(fā)展的重大短板，于是便啟動了“大城西現(xiàn)代綜合交通體系規(guī)劃研究”的課題。

正是在該課題的研究報告中，首次提出在杭州城西大走廊范圍內建設高鐵樞紐站的構想。

這份課題報告后來上報到了杭州市里。與此同時，2016年浙江省委省政府決定，將原屬杭州城西科創(chuàng)產業(yè)集聚區(qū)的未來科技城、青山湖科技城與西湖區(qū)的紫金港科技城打包整合，規(guī)劃建設杭州城西科創(chuàng)大走廊。這份前一年新鮮出爐的課題報告于是有了用武之地。2016年7月，省發(fā)改委、交通廳和杭州市政府以其為藍本，發(fā)布了針對大走廊的綜合交通規(guī)劃。

建設杭州西站，由此擺上了決策者的議事日程。

但這個高鐵站具體建在什么地方？最初曾有過倉前、老余杭和五常北等幾個方案，但經(jīng)過專家論證比較，最后選擇了倉前。原因主要是倉前原本就有個老宣杭鐵路貨運站，2005年宣杭鐵路復線改造完成后，這里的“流量”便漸漸減少，其場地正好可以用來規(guī)劃新的高鐵站。

2017年7月，《杭州鐵路樞紐規(guī)劃》（2016-2030年）獲批，杭州西站項目啟動。 操刀這一地標項目設計的是程泰寧院士，他也是杭州城站的設計者。和城站相對單純的車站功能不同，在設計西站時，程泰寧將“站城融合”從理念變?yōu)榱爽F(xiàn)實。

按照他的方案，杭州西站成為全國首座采用站場拉開、中部進站模式的鐵路站房。不同于傳統(tǒng)高鐵站把站臺和軌道聚攏在一起，杭州西站則在北上的湖杭場和南下的杭臨場中間拉開了一個空間，形成車站的“云谷”，縱向上串聯(lián)起地鐵層、廣場層、站臺層和候車層。這種獨特的設計使游客可以直接抵達車站中庭，然后乘坐自動扶梯直上候車廳，不再像過去那樣，需要橫跨整個候車層前往檢票，極大縮短了步行距離。

另外，杭州西站又通過雨棚上蓋、空中連廊、地下通道以及常規(guī)的地面出入口，和周邊城市區(qū)域在空間和交通上緊密聯(lián)系，同時擁有商業(yè)、酒店、商務辦公、會議會展、教育培訓等城市功能的站前廣場、站房及其上蓋綜合開發(fā)，真正實現(xiàn)了站城產城功能的充分融合。

建設中與完成后的西站雨棚上蓋。

2019年9月17日，西站樞紐暨湖杭鐵路正式開工建設。如果說2001年杭州大劇院打下第一根樁基，吹響了城市東擴的號角；那么18年后，當西站樞紐覆上奠基的第一鍬土，便是開啟杭城西進的新篇章。

伴隨西站的動工，杭州也開始謀劃高鐵新城的開發(fā)建設。

說起來，這本是各地的常規(guī)操作，光是杭州，就不止一座高鐵新城，所以就連最初的參與者也未必意識到：這座新城的破土而出，不僅將改變大走廊“一廊三城”的格局，重塑杭州繞城內外的東西關系，在不久的未來，這里甚至將成為杭州城市的又一“中心”。

02

何以“云城”：拓展城西發(fā)展新空間

按照杭州市政府最初的批復，西站高鐵新城的規(guī)劃總面積約13平方公里，僅相當于城西科創(chuàng)大走廊三大科技城中面積最小的紫金港科技城（約21平方公里）的六成。但隨著開發(fā)的持續(xù)推進，2020年4月，杭州市委財經(jīng)委會議決定擴大高鐵新城的范圍，規(guī)劃建設云城。

云城東至繞城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、北至杭長高速，圍合區(qū)域約58平方公里，其中余杭區(qū)約46平方公里、西湖區(qū)約12平方公里。

從地圖上看，云城的四至范圍劃得非常有意思。杭州繞城外區(qū)域經(jīng)過這些年的發(fā)展，形成了西北方向的良渚新城和正西方向的未來科技城等兩大片區(qū)。而云城正好夾在兩者之間。它的開發(fā)建設，將填補兩大板塊之間的空白地帶，使繞城外的城區(qū)融為一體；同時改變大走廊三大科技城東西向一字排列的分布格局，拓展大走廊的南北縱深寬度，堪稱城西開發(fā)的關鍵一子。

至于為什么要叫“云城”，當然不像網(wǎng)上所調侃的那樣，是馬云之城。畢竟早在云城橫空出世前的2019年，馬云就已功成身退了。

事實上，云城的命名主要還是跟杭州的產業(yè)布局有關。那時候云計算方興未艾，杭州市政府又提出要建設“數(shù)字經(jīng)濟第一城”，一時間，各類“云”地名層出不窮。比如西湖區(qū)有云谷，轉塘有云棲小鎮(zhèn)，青山湖則有云安小鎮(zhèn)、云制造小鎮(zhèn)等“三朵云”。而“云城”片區(qū)及周邊，更是杭州數(shù)字經(jīng)濟、云上產業(yè)和科研機構的集聚區(qū)，叫“云城”最為合適。

當然官方的解釋含義更為豐富：云城的“云”既代表著云計算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等數(shù)字經(jīng)濟科創(chuàng)產業(yè)，又象征著各類資源要素通過杭州西站“云態(tài)”集聚、“云態(tài)”流動，充滿著無限的想象力和可能性。

但不管名字叫什么，有幾層含義，有一點是肯定的，在杭州近年來規(guī)劃建設的各類新城中，云城應該算等級最高的一類，一出生就受到各方的高度重視。

這里提一個細節(jié)，就在杭州市政府決定建設云城僅僅2個月后，浙江省委十四屆七次全會《決定》就明確要求，加快杭州西站樞紐“云城”規(guī)劃建設。

當年9月16日，剛剛上任省委書記半個月的袁家軍，展開任內第一次外出調研，便來到云城實地考察，并現(xiàn)場要求“加快建設，確保質量，早日把云城建設成現(xiàn)代化綜合交通樞紐、杭州新地標、城西CBD和高端人才集聚地”。這四個愿景后來也成為云城的片區(qū)定位和建設目標。

省里的高度重視，迅速轉化為市級層面的工作動力。2020年7月，杭州成立云城建設管理指揮部；8月4日，指揮部正式掛牌。

為了切實做好牽頭抓總、統(tǒng)籌指揮，推進云城規(guī)劃建設各項工作，市里不僅決定由常務副市長和大走廊管委會主任擔任雙總指揮，還從市發(fā)改、建委、規(guī)資、投促等部門抽調精兵強將到指揮部掛職，以便指揮部與市直各部門高效溝通協(xié)調。同時，指揮部還與市交投集團、余杭區(qū)等建立了聯(lián)席會議機制，協(xié)力推動重大項目的建設落地。

隨著人員的匯聚、機器的進場、項目的陸續(xù)動工，云城，這片曾經(jīng)安靜的原野，開始熱鬧起來。在一場場辦公會、月度會、專題會、現(xiàn)場會中，在一陣陣打樁聲、轟鳴聲、吆喝聲、討論聲里，杭州城西CBD正式踏上了“三年拉開框架、五年初具形象、十年基本建成”的壯闊征程。

03

云城初現(xiàn)：打造杭州科創(chuàng)CBD

2022年9月22日，擁有11臺20線、總建筑面積51.2萬平方米的杭州西站連同湖杭鐵路一起正式投用。此后短短兩年多的時間里，隨著杭溫高鐵、滬蘇湖高鐵陸續(xù)開通運營，從西站出發(fā)，乘客已經(jīng)能夠抵達全國25個省市區(qū)，這使得城西居民基本不用再跑東站，可以就近出行。

靠著城西的巨大人流，西站快速崛起為東站之外杭州又一大樞紐站點。2024年到發(fā)旅客超過1200萬人次，相當于每個杭州人到站一次。而得益于3號線、12號線的開通，以及云城日漸完善的主次支干路網(wǎng)，乘客出了西站后，可以5分鐘上高速，15分鐘到達主城區(qū)，60分鐘通達全城。

同時，伴隨西站的開通，云城開發(fā)也從建站全面轉向建城，杭州繞城內外逐漸融為一體。而比這更令人感到振奮的是，就在西站開通的一個月前，“杭州第三中心”概念橫空出世。

此前，杭州的城市空間格局被稱為“一核九星”，其中以上城、拱墅、西湖、濱江等主城四區(qū)為“一核”，而身為“浙江第一區(qū)”的余杭與蕭山、臨平，甚至更外圍的桐廬、淳安、建德地位一樣，均為“九星”。

但在2022年8月杭州市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布的《杭州市總體城市設計（補充完善）》中，“一核九星”變成了“一主三核八副”。地處繞城外的云城-未科片區(qū)，不僅被囊括進中心城區(qū)的范圍，還和武林-湖濱（傳統(tǒng)風貌核）、錢江新城-錢江世紀城（現(xiàn)代風貌核）這兩大公認的城市中心并列，被定義為杭州的“科創(chuàng)風貌核”。

云城-未科地位的大幅提升，靠的除了自身這些年經(jīng)濟發(fā)展所取得的巨大成就外，恐怕也跟前一年杭州區(qū)劃調整、余杭一分為二有關。

過去，余杭區(qū)東西跨度長達60余公里，區(qū)域面積超1000平方公里，政治中心位于東面的臨平，而新興的數(shù)字經(jīng)濟、科創(chuàng)產業(yè)則匯聚于西面的未來科技城。有限的資源較難平衡東西兩頭發(fā)展的需要。分區(qū)以后，余杭的政治與經(jīng)濟中心合二為一，開發(fā)區(qū)域也更加集中，這對剛剛起步的云城建設顯然是個重大利好。它使云城在教育醫(yī)療、市政配套、招商引資等方面可以得到比以往更多來自區(qū)級層面的資源傾斜，從而進一步加速板塊的崛起。

而新規(guī)劃不啻為對這種變化的一次官方認證，它不僅提高了云城的區(qū)域地位，也進一步明確了其功能定位。在此基礎上，杭州市領導經(jīng)過反復調研，最終將云城四個功能定位中的“城西CBD”明確為“科創(chuàng)CBD”，從而和武林-湖濱的文旅商業(yè)CBD，錢江兩岸的總部商務CBD作了區(qū)分。

為了建設好這個科創(chuàng)CBD，過去幾年，《杭州云城概念規(guī)劃》、云城區(qū)域“三區(qū)三線”方案、《杭州市余杭區(qū)西站新城單元詳細規(guī)劃》等陸續(xù)獲批發(fā)布。特別是去年獲批的《杭州市國土空間規(guī)劃》進一步提出，在城西科創(chuàng)大走廊核心區(qū)規(guī)劃打造城西科創(chuàng)中心，與武林湖濱中心、錢江兩岸中心并肩，共同作為杭州三大全球城市功能中心。

云城的藍圖，一步步從“寫意”轉向“工筆”。

其中，東起創(chuàng)明路、南至訪云街、西抵景騰北路、北到留祥路的科創(chuàng)CBD核心區(qū)，作為云城的門面，尤其受到重視。為了畫好這張“臉譜”，去年初，指揮部專門面向全球征集科創(chuàng)CBD核心區(qū)實施性城市設計方案，吸引來包括SOM、肅木丁、日建設計、MAD、Farrells等在內的國內外20多家知名設計單位報名。經(jīng)過以程泰寧院士領銜的專家組多輪嚴格評審，SOM和gad（聯(lián)合體）的方案脫穎而出。

SOM設計的科創(chuàng)CBD核心區(qū)效果圖。

說來也巧，云城最耀眼的兩大地標建筑——高400米的杭城未來第一高樓“金鑰匙”和高320米的未來第二高樓“金手指”，同樣源自SOM的巧妙構思。

目前，“金手指”綜合體建設高度已超過240米，云城其他地標建筑也都在拔節(jié)生長中。等到2028年建成后，“金鑰匙”、“金手指”將和高202米的龍湖天街綜合體、185米的浙江人才大廈、180米的浙大校友企業(yè)總部經(jīng)濟園等一道，共同勾勒出城西的天際線。而它在刷新杭州建筑新高度的同時，也注定成為杭州城市第三中心崛起的一份宣言：

從西湖文化廣場環(huán)球中心的170米，到錢塘江畔“杭州之門”的310米，再到如今云城“金鑰匙”的400米，過去20多年，杭州城市中心的發(fā)展就像這層層上壘的高樓一樣，不斷迭代，持續(xù)生長。

上圖為金手指綜合體實景圖（三土城市筆記特約攝影師施炫森攝），下圖為效果圖。

04

安居云城：職住平衡不是夢

今年是云城開發(fā)的第五個年頭。中國人常說，“五年一小慶”，如果對照當初許下的“三年拉開框架、五年初具形象”的目標承諾，我覺得云城倒確實可以慶祝一下。

基建方面，五年間，西站樞紐建成投用，云門展示中心對外開放，“五縱五橫”主干路網(wǎng)和細密的支線路網(wǎng)也漸趨成型，特別是杭創(chuàng)大道（隆興港街－東蓮街）建成通車，將云城核心區(qū)與EFC商圈距離縮短至1公里之內；而良睦路二期的如期竣工，則將良渚、云城和未來科技城直線串聯(lián)。

科創(chuàng)方面，浙大校友企業(yè)總部經(jīng)濟園二期全面啟用，目前整個園區(qū)引育世界500強、上市公司、國家級和省級專精特新企業(yè)、準IPO和準獨角獸企業(yè)等創(chuàng)新生態(tài)成員已超700家。4萬平方米的全省最大科技成果轉化實體空間——杭州城西科創(chuàng)大走廊浙大成果轉化基地在園區(qū)掛牌運營。而全省首個國家重大科技基礎設施浙大超重力場實驗大樓也已竣工交付。

教育方面，天元公學西站校區(qū)已于去年9月準時開學，共入學幼兒園、小學、初中、高中學生2300余人。另外，位于云城的杭州外國語學校余杭校區(qū)即將進入實質性施工階段，浙江錦繡育才教育集團也正在籌建育才小學云城校區(qū)，據(jù)說未來就連杭二也有可能入駐云城。

環(huán)境方面，云城把西站南北的大片核心空間都留給了公園綠地，南面的云門公園占地30公頃，北面是中央生態(tài)公園，光是留祥路以南就有1平方公里。它們和杭州西站及周邊的科創(chuàng)企業(yè)、地標建筑，共同構成了杭州城西新的門面。

隨著配套的日益完善，人才也開始向云城匯聚。根據(jù)規(guī)劃，這里未來可容納40萬人，產生就業(yè)崗位42萬個。而為了攬才，云城所在的大走廊還在杭州市人才政策的基礎上，又進一步追加對海內外博士后的專項補助和對博士畢業(yè)生的生活補貼。

但這么多人涌進來后，除了工作，自然還會產生居住需求。

這里有必要重點提一下云城的職住問題。熟悉城西的人可能都知道，城西在開發(fā)之初，職住分離的問題一度非常突出。文一西路和天目山路每到上下班點，就堵得水泄不通。記得2020年一次關于大走廊建設的座談會上，某知名科創(chuàng)企業(yè)負責人曾直言不諱地指出，杭州城西有著30萬“鐘擺族”。所以在規(guī)劃建設云城時，省市領導就反復強調要解決“職住平衡”的問題。

為此，云城及大走廊管委會一方面深挖潛能。比如2022年11月，大走廊管委會聯(lián)合杭州市住房保障和房產管理局發(fā)布《關于城西科創(chuàng)大走廊實施差異化購房的通知》，要求區(qū)域內所有領取預售證的新建商品住房項目，必須提供不少于準售房源總套數(shù)50%的房源，定向供應給在本地穩(wěn)定就業(yè)或落戶滿一定年限的“人才無房家庭”“其他無房家庭”和“其他家庭”三類購房家庭。

另一方面，積極推動未來社區(qū)建設。城西科創(chuàng)大走廊作為全省首個的全域類未來社區(qū)試點項目，為了讓人才“進得來、住得下”，在未來社區(qū)的常規(guī)場景外，還新設了5項個性化指標：5分鐘見藍綠（水系和綠地空間），5分鐘進鄰里客廳，5-10分鐘見托育，5分鐘進創(chuàng)新交往空間，5分鐘見黑科技互動體驗裝置。

就拿云城首個未來社區(qū)——杭騰未來社區(qū)來說吧，目前社區(qū)內，產業(yè)（超重力實驗室、浙江人才大廈、浙江大學校友企業(yè)總部經(jīng)濟園）、商業(yè)（龍湖天街）、教育（天元公學）、住宅（杭與城、錢騰云都、渡夢雅居）等各類元素一應俱全，可滿足4萬人的職住需求。

未來，隨著“第三中心”的開發(fā)推進，云城的土地上還將誕生更多類似杭騰這樣的未來社區(qū)。它使得云城成為很多城西居民的置業(yè)首選地，并吸引著眾多品牌房企競相入場拿地。

事實上，哪怕是去年，樓市整體如此低迷，2月出讓的科創(chuàng)CBD核心區(qū)14號地塊，都能拍出16.56%的溢價率。最終開發(fā)出來的望云璟晨府，400多套房源，兩開兩罄。喜得開發(fā)商華潤今年1月再度加倉云城，經(jīng)過32輪報價，溢價25.48%競得西站新城單元YH080701-40地塊，樓面價達到26101元/㎡，一舉刷新了云城板塊宅地樓面價紀錄。

這塊地便是如今正在熱賣中的望云潤璽小區(qū)。作為云城首個不限價樓盤，望云潤璽二開均價一度達到41181元/㎡，是目前云城在售單價最高的新盤。

相比華潤，作為本土房企標桿的濱江早在2022年就在云城布局。

今年4月28日，濱江集團經(jīng)過27輪競價，以18.63億元的總價拿下位于云城站南核心區(qū)、綠城云誦桂月西側，毗鄰浙江人才大廈，距天元公學西站校區(qū)和浙大超重力實驗室約260米，距在建云城天街約300米，距地鐵3號線龍舟路站不到500米的西站新城單元YH080601-20地塊，開發(fā)了詠舟府項目。

詠舟府容積率僅2.4，是除望云潤璽的高低配外，云城樓盤中容積率最低的。

整個小區(qū)共8棟樓15-26層高層住宅，9月6日實景展示區(qū)已開放，有望于本月中旬首開。據(jù)悉首開將推出4#、6# 兩幢樓，共計138套房源，戶型面積為123-139㎡。

詠舟府主出入口的人行大門，高約9.5米、寬約85米，整體恢弘大氣。

詠舟府的立體中庭，景觀層次感非常豐富，視覺沖擊力非常強。

詠舟府之后，7月15日濱江集團又以18.37億元的總價在云城拿下一塊新地。

新地塊東至規(guī)劃公園綠地，東側一路之隔便是云城望云潤璽，北至眾成街，西至景騰北路，南至云門大街，西南側緊鄰同為濱江開發(fā)的詠舟府。整個地塊容積率3.0，土地性質為二類城鎮(zhèn)住宅用地/商業(yè)服務業(yè)用地，商業(yè)、商務金融部分地上計容建筑面積占比不小于30%。也就是說，在住宅外這里未來大概率還將包含一棟辦公樓。

我問其中一家開發(fā)商的朋友，怎么看待云城的開發(fā)潛力和樓市價值？對方的態(tài)度就兩個字：深耕。這不禁讓我想起幾年前寫作《》時，另一家房企華聯(lián)董事長董炳根的那句話：

確定這里值得等。

2004年，華聯(lián)在大家對錢新開發(fā)前景還持觀望態(tài)度、宅地出讓還需要管委會上門做工作、挨家挨戶推銷的情況下果斷出手，拿下緊挨“日月同輝”的臨江絕版地塊，建起了錢塘公館、全景天地、時代大廈等封面項目。不僅自己賺得盆滿缽滿，也大大提升了錢新的顏值。

如今的云城，像極了20年前的錢新。既然當初的錢新“值得等”，那么未來的云城，想必也不會讓入駐的企業(yè)、拍地的開發(fā)商、安家的新居民，以及所有喜愛它的人失望。

這不是在跟誰打賭，事實上，按照云城立下的十年之約，再過五年，它就將“基本建成”。那時的杭州，繞城外和繞城內，可能就像當年的江南和江北一樣，融為一體、不分彼此，共同構成杭州競爭“全國第五城”的強勁動力核。

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