從1萬/㎡到27萬/㎡。

很難相信，在同一個市場，同一座城市，能分化出處于兩個極端的新房——

一個名為頤萃別院，位于杭州富陽區(qū)，全盤均價約1.76萬/㎡。

一個名為西子御園，位于杭州上城區(qū)，全盤均價約18.8萬/㎡。

是的，

小數(shù)點沒標錯，你也沒看錯。

西子御園的單價是頤萃別院的10倍有余，而兩者之間的物理距離不過30公里，行車大約只需要約30分鐘，這個行程時間在杭州這樣的城市絕對算不上有多遠。

但是，

頤萃別院與西子御園之間的差距，仿佛超越了“住宅”這個品類，正應了那句話：房子與房子的差距，比房子和豬圈的差距還大。

今天，我們就來獵奇一下西子御園。

一座剛入市，就引爆杭州豪宅圈子的超級豪宅。

1.面積區(qū)間。

西子御園，起步面積294㎡，最高面價達469㎡。

這個起步面積門檻，應該是杭州當前在售新房中最闊綽的——

錢二豪宅區(qū)杭序府起步面積為170㎡，濱江天瀾傳序府預計起步面積為206㎡；奧體板塊，水電新村起步面積預計在200㎡，奧印鳴翠府起步面積225㎡。

西子御園甩了這些豪宅一套常規(guī)商品房的面積。

2.單價分布。

西子御園均價約為18.8萬/㎡。

拆開看整個項目單價，更令人震驚——

最低單價15.5萬/㎡。

最高單價27.8萬/㎡。

這是個什么概念？

目前，上海最頂級的新房豪宅單價在20萬/㎡左右。

以潮鳴東㎡為例，全盤備案均價19.5萬/㎡，單價最高位26.52萬/㎡；以上海最貴新房海嘉里金陵華庭二期為例，備案單價達32.68萬/㎡，刷新了上海的新房高層的單價記錄。

看得出來，造豪宅㎡面，杭州真的在猛追上海。

3.總價跨度。

此次，西子御園共計預售30套房源。

總價最低的一套，5443萬。

總價最高的一套，10964萬。

即，1個小目標。

值得注意的是，相比前文所有提及的精裝交付的新房，西子御園的房源全都是毛坯交付。一般而言，這個價位的房子花個才500-1000萬裝修裝修再正常不過。

假如把精裝修的成本合計到單價中去，西子御園已經(jīng)能與上海的新房豪宅掰掰手腕。

4.驗資門檻。

隨著西子御園的取證，這兩天愁壞了不少杭州有錢人。

因為即便你想去看看西子御園，也需要準備3000萬的驗資資金。

我只想說：這是真豪宅。

它平等地拒絕了我和每一個賬上不足3000萬的有錢人。

27萬/㎡的西子御園到底特別在哪里？

咱們按照地段、產(chǎn)品、周邊二手房價的邏輯來好好捋一捋——

一、無可爭議的地段。

西子御園的具體位置如下圖所示，簡單來說就是一句話：背靠西湖群山，面朝錢江潮水。

而在這幅區(qū)位示意圖中，咱們還能給西子御園找到兩個錨點——

1.毗鄰南星橋。

南星橋作為杭州當之無愧的豪宅區(qū)，已經(jīng)是杭州房價的天花板。

板塊內(nèi)仁恒濱江園、陽光海岸、壹品等豪宅小區(qū)，房價動輒就是10萬/㎡起步，而西子御園緊鄰著南星橋，地段價值可見一斑。

2.地鐵站候潮門。

候潮門的來歷可不一般。

最早時期的杭州城只限于十城門之內(nèi)，這個歷史大概可以追溯到于元順帝至正十九年（公元1359年）。

候潮門正是十門之一。

也就是說，

位于候潮門附近的那才叫地地道道的“老底子杭州”。

悠久的歷史，讓西子御園從拿到到開盤之間產(chǎn)生了不少故事——

2009年8月18日，西子房產(chǎn)以7.7777億元的總價拿下御園地塊，折合樓面價2.42萬/㎡。

2011年春節(jié)后，浙江省七位歷史、考古、文化學者聯(lián)名上書國家文物局、浙江省文物局和杭州市政府相關部門，要求保護南宋皇城遺址公園。他們呼吁杭州政府有關部門，應迅速責令施工㎡立即無條件停止施工，以免造成更大的破壞與損失。

2011年5月，御園因地塊涉及南宋皇城遺址，停工。

2018-2019年針對意向客戶曾開放過樣板房，但由于彼時的杭州處于限價模式，售價達不到開發(fā)商的預期，隨后售樓處關停。

直至今年，西子御園終于再度出現(xiàn)在杭州樓市的視野內(nèi)。

以上信息都能總結出西子御園的地段的兩個特點——

血統(tǒng)純正。

眾所周知，每個城市都有地段的歧視或偏見。

哪怕是杭州的奧體、錢江世紀城，也有好事者以“杭州最遠不過錢塘江”為由抨擊奧體、錢江世紀城的地段不夠“老杭州”。

而西子御園在南星橋、候潮門的加持下，地段無可爭議。

底蘊深厚。

文化底蘊，這是豪宅的終極追求。

南宋皇城遺址，建于南宋高宗建炎三年（公元1129年）。

一座皇城的建設，十分講究。

該遺址位于鳳凰山東麓，而鳳凰山被視為杭州龍脈的重要組成部分，符合傳統(tǒng)風水中“來龍端正有力”的要求。

同時，皇城西瀕西湖，東倚貼沙河，北側有大運河逆水來朝，東南側望錢塘江東流入海，形成“四象配位”格局，被認為有利于匯聚財氣和水龍裨益。

身處此處的西子御園，既有數(shù)不清的歷史回憶，又有道不盡的中式美學。

這樣的底蘊，在豪宅中當屬頂級。

二、稀缺的城中低密。

為何西子御園賣得比南星橋的豪宅還貴？

因為它們本就不是同一類型的產(chǎn)品。

南星橋的豪宅都是高層類住宅產(chǎn)品，而西子御園的容積率僅為1.01的排屋合院。

這幾乎代表了唯一性。

位于上城區(qū)景芳的風起錢潮合院能賣15萬/㎡。

位于臨平區(qū)的理想臻品合院能賣13萬/㎡。

那么，

位于杭州最頂級地段的唯一的合院，賣個均價18萬/㎡不過分吧？

當然，還是有人很奇怪——

西子御園為什么要在這個時間點拿出來賣？

眼下的市場，并不好，而西子御園捂盤捂了這么久，完全可以再等等。

如果這么想，你就大錯特錯了。

一個漲價了68%的市場。

的確，杭州整體的房地產(chǎn)市場也與全國市場一樣，仍然不樂觀。

但是，

以局部看，杭州的豪宅/改善市場是真的好。

咱們就以安琪兒市場為例，該板塊恰好可以看作是杭州豪宅市場的一個縮影——

限價時期，翡翠嘉運府拿地價36240元/㎡，而其售價僅為46500元/㎡。

2024年10月，杭州取消限價。

11月，安琪兒再度出讓宅地，樓面價跳漲至40479元/㎡。

它就是后來的錦上萬象府，均價65600元/㎡。

漲幅達30%。

12月，安琪兒又出讓了一宗宅地，樓面價又跳漲至47486元/㎡。

這個項目叫作詠印明廬。

該項目主力戶型面積約205、245㎡，另包含4套約305、378㎡頂躍戶型，整體備案均價78260元/㎡。

漲幅達68%。

其中，最貴的一套頂躍單價更是高達99999元/㎡，再一次又一次打破了安琪兒市場房價的天花板，

而在此宗宅地出讓的5天后，安琪兒市場又賣了一塊地。

樓面價再次漲到50682萬/㎡。

該項目尚未預售，但憑借著樓面價小3千的漲幅，售價勢必又要漲。

而且，

越貴的反而越好賣。

前文我們所提到的位于富陽的頤萃別院在今年4月份曾開過一次盤，共計167套房源至今還有百來套沒賣完。

而安琪兒市場的幾個項目，

翡翠嘉運府，兩次開盤266套房源共計1524搖號，整體中簽率為17%；

錦上萬象府，兩次開盤126套房源共計801人搖號，整體中簽率為15.7%。

再來看另一組數(shù)據(jù)：

今年1-8月，新房單價在3.5萬/㎡以上的成交房源占比占總成交占比的50%，比去年又多了4個百分點。

你看，杭州樓市真的把“貧”與“富”之間的差距體現(xiàn)得淋漓盡致。

如果有機會的話，來看一看杭州，或者一線以及其他二線頭部城市的豪宅市場。你會發(fā)現(xiàn)，雖然市場在下行，但有錢人買豪宅還是如呼吸一樣簡單。