大家一直牽掛著美聯(lián)儲什么時候降息，包括我自己，也期待著，這樣我們國內(nèi)就更能掌握主動權(quán)。歷史經(jīng)驗也表明，美聯(lián)儲每次降息都會重新洗牌資本市場格局。

中國房地產(chǎn)市場曾經(jīng)是最大的蓄水池，遙想當(dāng)初，2016年、2019年，外資都借道債市涌入國內(nèi)，一些豪宅成交量就直接驟增3成。

現(xiàn)在房地產(chǎn)正處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵當(dāng)口，而真相鞏固市場還需要經(jīng)濟(jì)得以扎實的恢復(fù)。所以，此次美聯(lián)儲降息風(fēng)波引發(fā)全球關(guān)注和熱議。如果美聯(lián)儲降息，能對中國樓市產(chǎn)生多大影響呢？今天還跟以前一樣嗎？

據(jù)環(huán)球網(wǎng)9月13日消息，摩根士丹利周五發(fā)布最新預(yù)測，稱美聯(lián)儲將在今年剩余三次利率會議中均降息25個基點，較此前僅預(yù)期9月和12月降息的預(yù)測進(jìn)一步提前。

大摩的經(jīng)濟(jì)學(xué)家已迅速轉(zhuǎn)變對美聯(lián)儲降息前景的預(yù)期，并在周五給客戶的新報告中預(yù)測，美聯(lián)儲將連續(xù)四次下調(diào)25個基點利率。為什么會突然調(diào)整了降息預(yù)期呢？這與關(guān)稅傳導(dǎo)的幅度沒有人們擔(dān)心的那么大有密切關(guān)系。

摩根大通美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Michael Feroli預(yù)計，美聯(lián)儲下周將降息25個基點。2025年之后還將有一次降息。近日，華爾街對美聯(lián)儲降息的預(yù)測概率也已經(jīng)逼近100%。

美聯(lián)儲如果能持續(xù)大規(guī)模的降息，毋庸置疑，全球的資產(chǎn)，包括股市、債券、大宗商品以及房地產(chǎn)等都會受益。

日盼夜盼的美聯(lián)儲降息，已經(jīng)箭在弦上，一旦實現(xiàn)真的會重現(xiàn)當(dāng)年盛景嗎？中國樓市會不會迎來轉(zhuǎn)折點呢？

這么說吧，美聯(lián)儲降息通常標(biāo)志著美國經(jīng)濟(jì)可能放緩，其資產(chǎn)（如美債）的吸引力相對下降。那么也就將會為我們的貨幣政策提供了更大的寬松空間，會掌握更大的主動權(quán)。

肯定利好是主流，但沒有那么簡單，也不一定像你想的那樣。

1、房貸利率有了更大的下降空間。

美聯(lián)儲降息，一般情況下，國內(nèi)有了更大的“降息”或“降準(zhǔn)”空間，從而進(jìn)一步推動房貸利率隨之下降。毫無疑問，對購房者而言，是切切實實的利好，當(dāng)下很多城市房貸利率已經(jīng)在3%左右，一線城市或許仍有下調(diào)空間，降低買房門檻，會進(jìn)一步釋放剛改需求。

2、開發(fā)商將大幅改善海外融資環(huán)境。

美聯(lián)儲降息，將直接降低中國房企在海外的融資成本，有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，對后續(xù)項目交付可能大幅提升，間接對購房者也有利。

3、外資回流優(yōu)先流向核心城市高端住宅。

美聯(lián)儲降息或引發(fā)外資回流，資本的逐利性驅(qū)使外資優(yōu)先考慮核心城市的高端住宅或優(yōu)質(zhì)房企債券等。

4、最重要的是改變大家的預(yù)期。

除了直接降低融資成本外，更重要的還是改變市場預(yù)期，寬松的市場環(huán)境下，大家的信心恢復(fù)更明顯，甚至可以說心理預(yù)期或大于實際效果。但也不能忽視這樣的預(yù)期，房地產(chǎn)市場預(yù)期對未來市場走勢意義重大。

但我還是要說，美聯(lián)儲降息對中國樓市的影響是復(fù)雜且間接的，中國樓市目前的核心矛盾是內(nèi)部市場問題，國內(nèi)的政策和基本面才是主導(dǎo)樓市走向的最核心因素。

包括部分城市住房供應(yīng)過剩，需求跟不上。房價“只漲不跌”的預(yù)期被打破后，即使有錢也不敢買。再就是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍需一定時間，大家的收入預(yù)期和信心還有待從時間上去找機(jī)會。如果國內(nèi)居民的就業(yè)和收入預(yù)期沒有根本改善，購房意愿就很難被極低的利率有效激發(fā)。

我覺得最最重要的還有一些頭部房企留下的陰影至今未散去，而且你要知道，我們的政策初衷不再是讓房地產(chǎn)重回過去，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，而非簡單地再次刺激樓市。

美聯(lián)儲降息只是提供了一個更為寬松的外部窗口，我們還是堅持“以我為主”的貨幣政策。

最后，作為購房者，不能把美聯(lián)儲降息當(dāng)作購房決策的主要依據(jù)，可不能一聽說美聯(lián)儲降息為我們創(chuàng)造了利好就可以隨便買房了。當(dāng)前無論是房價還是房貸利率固然都是歷史低位，但你更應(yīng)該看看所在城市的真實供需情況，比如人口流入情況，庫存情況等，然后再結(jié)合自己的居住需求和財務(wù)承受能力做決定。