「西安房哥」本地購房服務平臺，深耕11年，接地氣，說人話！

小助手：fangsanmei2020，買房，裝修，投稿，微信同號。

問答442期

問：房哥成天尬吹草灘，夾帶私貨貶低灃東？

答：任何一個區(qū)域的發(fā)展，都不是靠吹出來的，而是實打?qū)嵉馁Y金投入，產(chǎn)業(yè)導入和人口遷移，灃東的發(fā)展和灃東的房價是兩回事，從當年的王寺，斗門街道一片農(nóng)田，再到現(xiàn)在的高樓林立，灃東的發(fā)展是不慢的。

但房價是另一回事，供需關系，投資過剩，入住率等都影響房價，同理，港務區(qū)，高新CID，軟件新城房價也在降，是因為發(fā)展不好嗎？

所以，我看好灃東的發(fā)展，但目前買灃東，只能是自住，要么投資失誤離場止損，要么留下自住，見證灃東發(fā)展每個瞬間。

再說草灘，很多人的印象還留在西瓜地和草莓園，就和對港務區(qū)的影響還是農(nóng)田和荒地一樣，確實需要走出來看看。

與其說草灘，不如叫經(jīng)開2.0，目前經(jīng)開區(qū)鳳城十二路以內(nèi)基本開發(fā)飽和，外圍的涇渭，渭北新城，又都是工業(yè)園區(qū)，經(jīng)開外擴也只有草灘和高鐵新城片區(qū)。

從定位來說，自然無法和高新CID，西咸新區(qū)，港務區(qū)這樣省市級的規(guī)劃對比，無論從兌現(xiàn)，熱度，還是配套的力度都差了一大截，僅僅作為經(jīng)開城北的外溢，還是有不少需求在的。

比如，圍繞經(jīng)開一小，一中，經(jīng)發(fā)初中部來自住上學的， 比如附近重型機械研究院，雨潤市場，隆基綠能，長安大學就地自住的，比如原本住經(jīng)開， 不愿意去城南，就地換房的，憑借價格，區(qū)域優(yōu)勢，依舊有市場。

草灘片區(qū)的短板也明顯，交通不斷，缺地鐵，缺商業(yè)，這些需要周邊住宅交付，入住率上來后，才有緩解。

愿灃東和草灘都擁有美好的未來！

問：每周有球賽，灃東才能發(fā)展起來？

答：準確的說，球賽是雪中送炭，不是錦上添花，就如同奧體中心每周都有演唱會，港務區(qū)就發(fā)展起來了嗎？

灃東經(jīng)歷過2018年的高光，也經(jīng)過2021年后的落寞，作為西安主城區(qū)的外溢區(qū)域，灃東熱度始終是跟著主城區(qū)走的，西安熱了，灃東就熱了，西安冷了，灃東也冷了，同理還有涇河，秦漢，空港，灃西，高陵等。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

但灃東不同的是，真的有不少西安人來這里買房，高新的去科統(tǒng)區(qū)，昆明池的，三橋的去能源金貿(mào)區(qū)，灃東自貿(mào)園的，一直有西安的需求外溢過來。

但當買房需求萎縮，主城區(qū)開始大量供地的時候，團結村，杜城，幸福林帶，西電片區(qū)，這些原本沒有地，沒有房的區(qū)域，開始供地，且價格不高的時候，能外溢去灃東買房的，自然受到影響。

原本灃東是吃西安的外溢，結果西安現(xiàn)在自己都沒得吃，也顧不上小弟了，這就是毛之不存皮將焉附的簡單道理。

至于球賽，大家首選是沖著比賽本身去的，并非場地在哪里，換作涇河，秦漢，港務，浐灞，該去的還會去，這屬于休閑需求，對距離要求沒有那么高，但如果是自住，對周邊房價，配套，教育就有新要求了。

U23的舉辦更多是給了灃東文旅融合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機會，以及更多人再看一眼灃東的機會，是錦上添花的好事兒，而雪中送炭仍需經(jīng)濟回暖。

問：搖號在綠城丹桂苑買房，建面143㎡有業(yè)主230萬愿意賣，要不要跟風？

答：這就是屬于典型的跟風買，跟風買，你關注的不是奧體，也不是綠城，而是房價上漲，所以房價不漲，又沒有自住需求的時候，就拿不住了，想著趕緊賣掉止損。

今年的二手房，大家會看到很多不可思議的低價，從高新CID，軟件新城開始，再到曲江二手房，以及奧體的華潤，綠城網(wǎng)紅盤，普遍破發(fā)的同時，且一個價格比一個價格低，開發(fā)商在新房內(nèi)卷，房東在二手內(nèi)卷。

根源的問題在于當初不是抱著自住的需求來的，而是純投資，以房價上漲為動力，本以為抱著奧體+鐵一學區(qū)，房價就穩(wěn)了，結果出現(xiàn)了變數(shù)。

但對丹桂苑而言，現(xiàn)在低價房源掛240萬，即便總價230萬，建面143㎡，依舊是有業(yè)主賣的，周邊臨近三號線高架的影響，以及個人高杠桿的因素，不是所有人的都能拿的住。

但相比其他區(qū)域，奧體憑借學校，良好的城市面貌，在止跌的逆市里，已經(jīng)相當抗跌了，別人跌三成，你跌一成，也是幸運的。

問：家在土門附近工作生活，華發(fā)利君都薈城央，自住可以買嗎？

答：準確的說，不買 華發(fā)利君都薈城央，土門的土著還有什么新房可選，答案幾乎沒有，作為城西腹地的區(qū)域，周邊家屬院，廠區(qū)密集，交通便利，商業(yè)發(fā)達，遠東，慶安的學校也不錯，唯獨沒有土地供應。

直到2023年8月，華發(fā)攜手 利君摘地，華發(fā)利君都薈城央（預售證：預售字第2024706號 備案名：華君健康城 推廣名：華發(fā)利君都薈城央 開發(fā)商：西安鏵曲利君置業(yè)有限公司）面世。

百畝大盤，2.8的容積率，高層+小高層的產(chǎn)品，主力戶型建面約99-143㎡，對于周邊的人來說，這是就地改善的首選。

從2024年首開后，賣的也很好，一年時間推售樓棟17棟，總套數(shù)超過1800套，且多次登記人數(shù)超過房源，現(xiàn)場選房的業(yè)主里，周邊的地緣占了不少，還有從高新外溢過來的自住剛需。

住在這里，學校，商業(yè)，地鐵，公園都是所見所得，老城區(qū)生活稀奇，煙火氣也很濃，不用擔心買在新區(qū)開盲盒的問題。

都薈城央的熱銷，也符合西安回歸主城的開發(fā)思路，包括幸福林帶，團結片區(qū)等，也是村子，廠房搬遷后，服務周邊居民改善的區(qū)域，新房賣的也都挺好。

問：家住楓林九溪，南邊華南城是優(yōu)勢，視野高無遮擋？

答：大的市場在區(qū)域不同發(fā)展階段，扮演的角色是不一樣的，在港務區(qū)沒有大規(guī)模開發(fā)前，華南城就是區(qū)域地標，支撐港務最早的產(chǎn)業(yè)。

尤其是三環(huán)內(nèi)機電市場拆遷后，很多又搬遷至華南城，帶來了商家，商機，人口和配套的租房，出行，辦公需求。

但當整個港務區(qū)，尤其是奧體高速兌現(xiàn)，學校，辦公樓，公園，住宅林立以后，華南城在一些人眼里就格格不入，畢竟臨著市場，車流，人流，對新房業(yè)主是不利因素。

同樣處境的不止華南城，城西的方欣市場，欣橋市場，城北的雨潤市場，城南的朱雀市場，都面臨相同處境，有人主張留著便利，有人號召搬走清靜。

從趨勢上講，市區(qū)內(nèi)的市場都是留不住的，尤其是腳下土地有較高價值時，通常都會搬走市場，蓋成住宅。

但換個角度，如果沒有這些產(chǎn)業(yè)人口，周邊的房子價格是否有支撐，沒有這些產(chǎn)業(yè)便利，周邊人的就業(yè)如何解決，總不能西安人但凡有空地，都蓋成住宅吧。

同樣緊鄰華南城市場，楓林九溪的業(yè)主覺得是好事，無遮擋，但旁邊綠城潤百合買新房的業(yè)主，心里會怎么想呢？

問：每年九月，樓市都有各種政策出臺，今年有什么動靜？

答：樓市雖然是政策市，但不是所有問題都能指望出新政解決，大家的思路還是在過去那個房價上漲時期，一紙新政就是滿城風云的狀態(tài)。

但現(xiàn)在市場變了，房價在止跌回穩(wěn)，市場在供大于求，二手房在降價立場，這個時候大家期待的政策，更多是穩(wěn)住房價，穩(wěn)住預期，而非單純的降低購房門檻。

去年全國的924新政里，包括存量房降利率，首付比例最低15%等，后續(xù)西安的1017新政又補充了商品房拿證就能上市交易、新建商品住房不再實施價格指導，公積金貸款額度上浮等。

至此，限購、限售、限價全面放開，想買幾套買幾套，但截至目前又過去了10個月，市場由冷轉熱了嗎，并沒有。

新房，除了曲江，奧體極個別的改善豪宅項目不愁賣以外，西安主城區(qū)，包括外圍，是不是還在變相降價，贈送，搶占有限的客戶，二手房還是在降價換量，看誰立場最早。

核心是大家對于房子的心態(tài)變了，商品房喪失金融屬性，只剩自住需求以后，很多人就沒有買房的需求了，有需求的看房價還在跌，也陷入持續(xù)的觀望，都怕買貴，都怕背刺。

更深層次的原因，還是在就業(yè)，收入，房價預期上，這也不是短期政策刺激能解決的，比如進一步降低利率，進一步增加公積金上限，本質(zhì)上還是鼓勵加杠桿，對有需求人，是利好，是無需求的，也很難創(chuàng)造需求。

以前都說不買房是房價太貴，現(xiàn)在房價降成這樣，該不買的還是不買，房價降，收入更降，相當于沒降。

問：當年不聽勸買了頂樓，現(xiàn)在二手房掛三個月沒人看怎么看？

答：對于大多數(shù)普通高層的頂樓，二手房都是不好賣的，這點從開發(fā)商賣新房時給頂樓的低價就能看出來了，漏水對頂樓是概率問題，但對買家，尤其是二手的買家，則是心理的問題。

這就如同上大學不是唯一出路，但多數(shù)人仍然選擇卷學歷一樣，頂樓也是如此，沒有那么不堪，但多數(shù)人心有忌諱。

反而另一類房子，頂樓則是香餑餑，比如小高層，洋房，疊拼的頂樓，尤其是送大面積的花園，露臺的，頂樓售價要高上不少，漏水隱患，擔憂還在，但贈送面積，花園生活的吸引力沖抵了風險。

這種房子，二手賣的時候，因為稀缺，低密，高贈送，仍然在同類房子里，有更高的溢價。

反而高層的頂樓，即便不漏水，在賣房時候，客戶也是選擇寥寥，除非價格降到位，降出性價比。

問： 西安四代住宅都卷成這樣了，下一步卷什么？

答：從戶型的角度，在現(xiàn)有規(guī)范里，很多戶型基本到了極限了，比如灃東融合區(qū)，實得率141%的。

可以說是把能贈送的面積都送了，疊加已經(jīng)非常的卷的大門，會所，外立面，西安的四代住宅已經(jīng)卷成了麻花。

但這一切，還是在高層的范疇里，如果土地容積率降低，比如清一色小高層，或洋房+小高層，或純洋房，甚至大平層+疊拼，則依舊有吸引力。

在一片大高層，密密麻麻的西安，如果主城區(qū)有低密度的土地供應，還是洋房，依舊會吸引不少人置換。

另一個方向，就是位置更好的土地，原本都說三環(huán)內(nèi)沒地，沒房，鼓勵大家去外圍拓荒，結果市場不景氣，主城開始拆遷改造。

幸福林帶，杜城，團結村，西電片區(qū)等，動輒都是上千畝土地儲備，這些主城腹地，對周邊買小，買舊，買早的人群，還是有置換的吸引力的。

既然戶型趨向雷同，降價也沒有結果，唯有拼地段了，當然還有名校，比如五大的分校，在一些教育薄弱的區(qū)域，還是有吸引力的。

【樓盤點評】

| | | | | | | | |

| | | | | | | | | | | | | | |

【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

【城市觀察】

● 熱門商業(yè)： | | |

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉載

作者：Kikyo

房哥1對1咨詢通道