法拍房市場作為居住權(quán)流動鏈條中的重要“補漏”環(huán)節(jié)，也將在行業(yè)止跌回穩(wěn)進程中持續(xù)受益，為行業(yè)發(fā)展新模式的建立提供更多助力。

◎ 文 / 馬千里

2025年8月，月內(nèi)法拍房成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，掛牌量略有回落，市場熱度有所升溫。本月法拍房供應(yīng)規(guī)?；芈渲?.2萬套，仍是年內(nèi)第二高位；成交量5466套，超過7月份再創(chuàng)年內(nèi)新高。競拍熱度也有所上升，7%的成交房源出價達到100次以上。

核心要點

掛拍量：略有回落，3.2萬套仍為年內(nèi)第二高點。杭州西湖五星級酒店六折變賣，起拍價2.57億元

交易量：延續(xù)上行，5466套，環(huán)比上升11%，71%房源溢價成交，環(huán)比上升3個百分點

成交率：全國平均成交率21%，較上月略有回落，仍在年內(nèi)高位

折價率：買方積極性增加，低折扣率的一拍房源成交占比上升

后市展望

正如上月所預計，與掛牌量的上行同步，8月份法拍房成交規(guī)模連續(xù)兩個月創(chuàng)下年內(nèi)新高。并且得益于各地穩(wěn)市場政策的持續(xù)推進，隨著市場信心的逐步恢復，法拍房競價熱度也出現(xiàn)回升。當前，越來越多地區(qū)的住房租賃收入能夠達到或超過銀行存款利息，法拍房作為投資“撿漏”的重要市場，8月份成交房源中僅有29%為底價成交，為二季度以來新低，7%的成交房源出價次數(shù)超過100次，高出價房源占比較上月上升1.8個百分點至7%。

本月法拍房市場繼續(xù)迎來了多宗高總價標的，如深圳新地中央廣場商務(wù)樓、上海郊區(qū)百畝別墅、杭州西湖區(qū)五星級酒店等，共有18處標的起拍價格均在1億元以上。此外也有多宗非破產(chǎn)訴訟類的二手房源試水法拍市場，如廈門天琴灣1000平方米獨棟、富陽玫瑰園別墅、廣州南國公館大平層等，起拍價均在1000萬元以上。正如上月所預計，隨著越來越多的中介和資產(chǎn)管理機構(gòu)關(guān)注到法拍房的成交機會，法拍房市場也在持續(xù)迎來更多不同種類的優(yōu)質(zhì)房源。

不過隨著越來越多地區(qū)的房產(chǎn)租售比提升，逐漸追上資金使用成本，行業(yè)也需要警惕非法資金的流入流出。8月末住建部發(fā)布了《房地產(chǎn)從業(yè)機構(gòu)反洗錢工作管理辦法》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介機構(gòu)，應(yīng)當履行反洗錢義務(wù)。而法拍房市場作為房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的渠道之一，相關(guān)機構(gòu)也需要加強資金監(jiān)管，建議各地主管部門在法規(guī)落實方面，也要加強對于法拍房平臺和相關(guān)處置機構(gòu)的監(jiān)管，尤其是非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拍賣公司。

8月中旬的國務(wù)院第九次會議再次強調(diào)，要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)水平的持續(xù)提升，以及人口發(fā)展政策的持續(xù)優(yōu)化，各地將進一步建立起更加完善、覆蓋多層級的居住權(quán)流動循環(huán)。法拍房市場作為居住權(quán)流動鏈條中的重要“補漏”環(huán)節(jié)，也將在行業(yè)止跌回穩(wěn)進程中持續(xù)受益，為行業(yè)發(fā)展新模式的建立提供更多助力。

01

掛拍量

供應(yīng)規(guī)模年內(nèi)次高

重慶新增掛拍延續(xù)首位

供應(yīng)端方面，8月新增掛拍3.2萬套，環(huán)比下降27%，同比減少14%。起拍總價324億元，環(huán)比下降27%。本月新增掛拍套數(shù)環(huán)比回落，但仍為年內(nèi)第二高位。

從各城市情況來看，本月共有8個城市新增掛拍套數(shù)超過500套，較上月減少4個。重慶本月掛拍1419套，繼續(xù)保持在各城市首位。掛拍500套以上的8個城市合計供應(yīng)6069套，占全國新增掛拍總量的19%。

一線城市中，廣州掛拍316套，繼續(xù)居于首位，北京、深圳分別為232和231套，上海以198排在最末。掛拍總價方面，本月北京掛拍房源起拍總價26億元，為全國掛拍總價最高的城市。深圳、上海也都在10億元以上，而掛拍套數(shù)最多的廣州，起拍總價反而最低，為5億元。

杭州西湖區(qū)五星級酒店淪為學生宿舍，評估價4億以六折起拍

8月份，之江五星級度假酒店核心資產(chǎn)掛拍，項目評估價格4.01億元，變賣價格僅為六折，約2.57億元。此前該資產(chǎn)包層以3.21億元的起拍價上架，最終遭遇流拍。拍賣標的是西湖區(qū)靈隱街道梅靈南路1號的兩幢主體建筑及其對應(yīng)土地使用權(quán)，標的物集大型功能性建筑和可觀地塊為一體，土地性質(zhì)為非住宅的旅游用地，土地使用權(quán)面積4.2萬平方米，建筑面積2.1萬平方米。項目地處西湖景區(qū)附近，臨近之江核心板塊。步行僅5分鐘可抵達著名的宋城景區(qū)，周邊環(huán)繞著之江銀泰、之江文化中心等成熟配套。資產(chǎn)原主人為某度假酒店公司，當前酒店景觀已經(jīng)完全荒廢，主體建筑被出租給浙江建人專修學院，作為學生宿舍使用。作為杭州西湖風景區(qū)的五星級酒店用地，仍然存在經(jīng)營不善、面臨法拍的境況，也在側(cè)面折射出當前一二線城市仍有大量城鎮(zhèn)建設(shè)用地的使用效率較低，亟待進一步提高相關(guān)土地要素的使用效率，城市高質(zhì)量發(fā)展仍有較大提升空間。

02

成交量

8月成交延續(xù)上行

威海逾200套低價房源順利成交

成交方面，7月典型城市法拍房成交5466套，環(huán)比上升11%，同比減少4%。受近期掛拍量持續(xù)高位推動，本月成交量延續(xù)回升，創(chuàng)下年內(nèi)新高。且月內(nèi)競拍熱度也出現(xiàn)回升，71%的房源溢價成交，溢價成交房源占比上升了2.8個百分點。7%的房源競拍次數(shù)達到100次以上，重新超過年內(nèi)平均水平。

本月威海市法拍房成交套數(shù)躍居首位，達到247套，廣州、深圳也在200套以上。就金額來看，深圳以8.4億元排在第一，上海、杭州、北京、廣州排在2-5位。

本月威海法拍房成交套數(shù)高企的原因，主要是月內(nèi)成交大量低價起拍的二手房源順利成交，在本月威海市成交的247套房源中，有209套起拍價低于1萬元，更有84套僅為1元起拍，但這些房源的最終成交價格，大多數(shù)還是達到了相對合適的市場價格，平均成交價也能達到10萬元左右。正如我們所預計，低價房源進入法拍房市場，確實在事實上盤活了這些流速緩慢的二手房市場。

本月熱度最高的高總價法拍房，位于深圳蛇口濱海豪宅板塊，為海上世界雙璽花園三期的一處大平層住宅，房產(chǎn)建筑面積398平方米，起拍價3235萬元，經(jīng)過80輪競價后，以5830萬元成交，溢價率高達80%。該房產(chǎn)樓層為8層，剛好能越過二期低密別墅區(qū)看見海景，6月份該房產(chǎn)曾在二手平臺上問價，二手掛牌價格為6500萬元，而中高層視野更佳的三期戶型房源，2023年初房價峰值曾經(jīng)超過1億元/套，2025年成交價降至7000萬元左右。深圳蛇口作為廣為人知的豪宅區(qū)，坐擁不可復制的海景資源。而海上世界雙璽作為一線臨海豪宅，更是擁有著極高的市場認可度，在2018年三期房源開盤時，167套住宅獲得超過900人認籌，是深圳首個公開搖號的項目，也是首個政府監(jiān)督開盤的項目。此次法拍標的2018年一手房成交價大約在4500萬元左右，法拍附件中的不動產(chǎn)登記查詢單顯示，該房產(chǎn)登記日期為2020年11月，登記價格也是4500萬元。后于2022年9月抵押并借出6000萬元。但本次成交價僅為5830萬元，仍不足以覆蓋本金和利息。

03

成交率

8月成交率稍有回落

仍在年內(nèi)高位

據(jù) CRIC 抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，8月法拍房成交率21%，較上月環(huán)比下降1個百分點，但仍處在年內(nèi)高位水平。在成交連續(xù)創(chuàng)新高的情況下，成交率仍能維持較高水平，說明供求雙方的認知正在快速趨同，一方面法拍房市場正在迎來更多價格公允的法拍標的，另一方面也有更多購房者開始關(guān)注法拍房市場的購房機會。

分城市來看，重點城市中杭州以53%的成交率躍居首位，深圳、北京、上海、寧波、南京、廈門也在40%以上。得益于價格的持續(xù)調(diào)整，法拍房作為當前樓市最適合“覓機抄底”的置業(yè)通道，8月典型城市法拍房成交率持續(xù)高位。

04

結(jié)構(gòu)特征

買方積極性上升

低折扣的一拍房源成交占比增加

8月成交法拍房的平均折價率32.2%，環(huán)比下降1.3個百分點；掛牌法拍房的平均起拍折價率為28.8%，環(huán)比上升0.1個百分點。因成交法拍房折價率下降，掛拍折價率和成交折價率差距較上月明顯縮小，為3.41個百分點，供求雙方進一步趨同。

本月平均成交折價率的回落，主要是由于低折價率的一拍房源成交占比上升所致，本月有49%的成交來自一拍房源，較上月增加了15個百分點，而一拍房源平均折價率大多在25%左右，遠低于二拍和變賣房源35%左右的水平。在上月大量二拍房源被“搶收”之后，本月一拍房源成交占比顯著攀升。這也在側(cè)面進一步反映，當前法拍房市場需求方信心正在持續(xù)提振。

對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差2.6個百分點，較上月小幅下降0.3個百分點，二拍房源相差4.9個百分點，較上月增加0.9個百分點；變賣房源兩者相差2.8個百分點，增加了1.6個百分點。就不同拍賣階段的區(qū)別來看，一拍房源折扣率最低，但卻是本月唯一供求認知趨同的類型，意味著買方開始更多的從一拍階段即開始關(guān)注優(yōu)質(zhì)法拍房，未來二拍撿漏的情況將更難出現(xiàn)；而一拍未能賣出的房源，二拍和變賣時還需在價格上作出更多讓步。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）