出品 | 搜狐財經

作者 | 王澤紅

從2025年中期財報觀察，房企上半年盈利壓力進一步擴大，虧損者占絕大多數。

但有一個信號很明顯，部分依托經營性業(yè)務的房企，業(yè)績走出“獨立行情”，如龍湖、華潤等企業(yè)，繼續(xù)保持正向盈利，折射出一個行業(yè)的轉型態(tài)勢。

當下市場仍在止跌回穩(wěn)過程中，并行發(fā)生的是城市發(fā)展模式的變化。今年7月，從城市工作會議到中央政治局會議，已明確我國城市發(fā)展，正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效的階段。

從增量到存量市場，在這種系統(tǒng)性變化下，房地產新發(fā)展模式已箭在弦上，房企需要找尋穿越周期的新模式，這也是行業(yè)調整三年半以來，諸多房企一直在做的事。

從多家房企的轉型路徑看，主要集中在三個方向：一是強化收入更加平穩(wěn)的持有型物業(yè)；二是布局輕資產業(yè)務；三是拓展傳統(tǒng)地產開發(fā)之外的新業(yè)務。

目前來看，華潤、龍湖等房企的轉型，已經初具成效。上半年，龍湖經營性業(yè)務收入增至132.7億元，創(chuàng)歷史新高；華潤經常性業(yè)務核心凈利潤60.2億，貢獻了超六成利潤。

深挖此類房企的業(yè)務模式，可以發(fā)現一個共同點，就是以開發(fā)業(yè)務對應增量市場，憑經營性業(yè)務對應存量市場。

發(fā)力經營性業(yè)務，切換盈利模式

若參考國內外成功經驗，實際上早有案例可循。

90年代初，日本房地產泡沫破裂后，大量中小企業(yè)倒閉，三井不動產正是通過租賃收入提供的穩(wěn)定現金流，才能穿越周期，成為業(yè)務轉型的經典案例。

1997年亞洲金融危機時，這家企業(yè)年銷售業(yè)務虧損曾達781億日元，但租賃利潤為586億日元，覆蓋了絕大多數的經營虧損，這才支撐到其2003年開啟業(yè)務轉型，不斷加強租賃業(yè)務，并將發(fā)展管理業(yè)務作為新利潤增長點，進而成長為綜合類企業(yè)。

如今，國內也正涌現出一批如三井、住友等綜合型不動產運營商，龍湖、華潤等房企便在其中。

以龍湖為例，經營性業(yè)務囊括商業(yè)投資、資產管理、物業(yè)管理、智慧營造四個航道。其中，商業(yè)投資航道上半年累計運營商場達89座，出租率保持97%高位，租金收入增長4.9%至55億元；資產管理航道“龍智資管”上半年收入15.1億元，其中冠寓開業(yè)房源達12.7萬間, 整體出租率達95.6%。

此外，龍湖智創(chuàng)生活的服務半徑持續(xù)拓寬，優(yōu)選、塘鵝租售、美居等業(yè)務單元并行發(fā)展，上半年實現收入55.3億，在管面積達到4億平方米；龍湖龍智造新增代建面積852萬平方米，營收規(guī)模達7億。

在此背景下，龍湖上半年經營性收入高達132.7億元、創(chuàng)歷史新高，帶來核心凈利約40億元，成為利潤的穩(wěn)定貢獻源，使得其可依靠業(yè)務“造血”自循環(huán)來驅動轉型，最終形成了“基本盤+增長盤+創(chuàng)新盤”的發(fā)展新路徑。

具體來看，基本盤是龍湖優(yōu)秀的債務結構及正向經營性現金流；增長盤是以運營+服務業(yè)務為主的四個航道的絕對競爭優(yōu)勢；而以“一個龍湖直達用戶”的生態(tài)價值及AI智能化賦能打造的“智創(chuàng)空間、智享服務”戰(zhàn)略，則被規(guī)劃為創(chuàng)新盤。

再看華潤置地，發(fā)力大資管模式，以此作為行業(yè)轉型期的核心戰(zhàn)略，上半年實現經常性收入205.6億元，帶來核心凈利潤60.2億元，利潤貢獻占比提升至60.2%，正在從傳統(tǒng)開發(fā)商向城市投資開發(fā)運營商轉變。

兩家企業(yè)雖表述有差異，但路徑本質相同，均是依靠經營性業(yè)務，完成了利潤結構與盈利模式的切換。

尋路發(fā)展新模式，轉向運營、服務路徑

從國內多方反饋來看，這是一條更適應未來行業(yè)新發(fā)展模式的轉型路徑。

中指研究院分析稱，在舊模式難以維持、政策倡導構建房地產發(fā)展新模式的背景下，房企在建設好房子、提供好服務的同時，需持續(xù)聚焦自身細分優(yōu)勢領域，圍繞代建、綜合運營服務等賽道積極轉型升級，是探索新發(fā)展模式的重要路徑。

上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任、國際與公共事務學院教授陳杰則建議，在城市發(fā)展從增量時代進入存量時代的過程中，房地產發(fā)展要主動適應這個變化，從投資驅動轉為運營驅動，從開發(fā)創(chuàng)收為主轉為服務增收為主。

從多家房企的動作來看，已經開始積極布局，如持續(xù)蟬聯(lián)銷售榜首的保利發(fā)展，今年開始著手打造商業(yè)、物業(yè)兩條新的增長線，上半年保利商旅推出時光里、時光匯、X時光三條“時光系”商業(yè)產品線。

招商蛇口也在加碼資產運營業(yè)，上半年新入市13個項目，包含公寓、集中商業(yè)、產業(yè)園和酒店等，全口徑資產運營收入36.6億元，同比上漲4.1%，正加速將轉型業(yè)務打造為第二增長曲線。

穆迪在此前發(fā)布的行業(yè)報告中表示，不斷增長的經常性收入提升了開發(fā)商的盈利穩(wěn)定性和財務韌性。在受評開發(fā)商中，華潤和龍湖擁有較高的經營性收入，在過去幾年中，它們在同一評級類別中表現出更高的盈利能力和更穩(wěn)定的杠桿水平。

龍湖與華潤，暫時走在了房企轉型的前列，而且步伐還在加快。據龍湖管理層透露，其對運營和服務業(yè)務提出了更高的要求，四條經營性業(yè)務航道要建議絕對的競爭優(yōu)勢。

不僅如此，這家民營房企的“創(chuàng)新盤”也正在發(fā)力，年初推出將各航道產品及服務集成一體的“龍湖”APP，目前已接駁購新房、租好房、逛天街等場景，為新發(fā)展模式留足了空間。此外，其還在內部做了很多行業(yè)級的AI應用試水，欲在成熟后通過龍湖龍智造旗下的千丁數科對外輸出。

房地產市場還在持續(xù)筑底調整，多數企業(yè)仍面臨虧損局面，但如龍湖、華潤等少數先行者，卻憑借經營性業(yè)務完成增長引擎的切換，從存量市場突圍，為房企穿越周期提供了一個可借鑒的新發(fā)展模式。