大家知道，天河不少二手豪宅都在暴跌，就連珠江新城一些小區(qū)也未能幸免。

卻很少有人提及，海珠琶洲的二手情況——

保利天悅，二手單價(jià)跌穿10萬(wàn)！

01

9.3萬(wàn)/平夢(mèng)回六年前

上周刷到中介的朋友圈，保利天悅一套197平四房戶型，掛牌1850萬(wàn)！

算下來(lái)，單價(jià)9.39萬(wàn)/平！

據(jù)中介透露，這套單位屬于三期組團(tuán)，保養(yǎng)不錯(cuò)，業(yè)主之前還砸了80萬(wàn)去裝修翻新。

雙套間設(shè)計(jì)，戶型南北通透，北向二線江景，南看小區(qū)園林，視野采光都還不錯(cuò)，是保利天悅整個(gè)小區(qū)單價(jià)最低，也是同戶型總價(jià)最低的一套。

不得不說(shuō)，這個(gè)價(jià)格確實(shí)很驚人了……

我的印象中，早在2019年，保利天悅二手房?jī)r(jià)就已經(jīng)站穩(wěn)10萬(wàn)+。

根據(jù)貝殼平臺(tái)顯示，相似的面積和戶型，過(guò)去幾年成交單價(jià)分別是——

2021年：13.5萬(wàn)

2022年：15.4萬(wàn)

2023年：15.6萬(wàn)；17.7萬(wàn)；17.4萬(wàn)；17.8萬(wàn)

2024年：13.4萬(wàn)

只有在2019-2020年成交的，還是200平以上的大戶型，才有8-10萬(wàn)/平的價(jià)格。

不過(guò)，在今年4月應(yīng)該有一套單位，曾以10.6萬(wàn)/平成交，戶型面積未知，因?yàn)榍芭_(tái)把這信息隱藏了。

目前，平臺(tái)上已經(jīng)有大量200平以下戶型，掛牌單價(jià)在10萬(wàn)左右。

事實(shí)上，還有一些沒(méi)上平臺(tái)的低價(jià)房源，只在中介和豪宅圈里叫賣的，掛牌單價(jià)約9.5萬(wàn)。

我想表達(dá)的是什么呢？

一是10萬(wàn)單價(jià)，不是保利天悅（非樓王非大戶型）的個(gè)別情況。

二是9-10萬(wàn)不僅僅是掛牌價(jià)，而是可以買得到保利天悅的成交價(jià)。

當(dāng)然，保利天悅并非琶洲東區(qū)唯一暴跌的小區(qū)。

貝殼平臺(tái)上雅郡花園的價(jià)格行情

不難想象，連琶洲二手標(biāo)桿都跌穿10萬(wàn)檔線，其他小區(qū)只會(huì)回調(diào)得更厲害……

02

自住“質(zhì)價(jià)比”高

這些小區(qū)價(jià)格暴擊，離不開(kāi)那幾個(gè)常見(jiàn)原因，如周邊新增一手供應(yīng)、新盤價(jià)格倒掛、受新規(guī)沖擊。

此外，還跟琶洲整個(gè)開(kāi)發(fā)格局有關(guān)。

無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、企業(yè)入駐還是新增配套的落地，明顯還是琶洲西和琶洲南更突出，更吸睛。

反觀保利天悅所在的琶洲東區(qū)，成熟是真的，宜居也不假。但短期內(nèi)價(jià)值增量空間有限，缺乏爆點(diǎn)。

琶洲之眼和周邊舊改都屬于長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，自然很難給予二手市場(chǎng)更多支持。

從這個(gè)角度看，回調(diào)也是正常。

我甚至認(rèn)為，這倒是個(gè)入手的好機(jī)會(huì)。

雖然，戶型比不上現(xiàn)在的新規(guī)產(chǎn)品，會(huì)所配套和外立面也沒(méi)有現(xiàn)在的新盤那么高級(jí)，但保利天悅的舒適度，是很高的。

大花園，靠江邊，足夠純粹以及安靜。

但同時(shí)，步行就能去到萬(wàn)勝圍地鐵站、保利廣場(chǎng)和琶洲新村的商業(yè)街，要說(shuō)吃飯購(gòu)物也很方便。

這個(gè)居住舒適度和生活氛圍，其實(shí)是比琶洲中區(qū)南區(qū)更適合當(dāng)下居住的，適合有即刻需求的自住客。

另外在租賃市場(chǎng)上，保利天悅一直不愁租，也租得起價(jià)，據(jù)我了解還蠻多企業(yè)高管和外國(guó)人居住的。

以前面提到的142平單位為例，總價(jià)1350萬(wàn)，目前租金在1.6-2萬(wàn)/月，取中間值一年收租約21萬(wàn)。

回報(bào)率約1.5%，在住宅豪宅賽道上算高的了。

以后房子舊了，自己不想住，再不濟(jì)還能出租吧

都是9萬(wàn)單價(jià)，不知道各位是選琶洲南的新房還是琶洲東區(qū)的二手？

你們猜，保利天悅還會(huì)繼續(xù)降價(jià)嗎？

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