地盤說

一個(gè)全面進(jìn)階的鄭州樓市，真的要來了嗎？

■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

8月份樓市數(shù)據(jù)出爐。

據(jù)中指研究院發(fā)布，2025年8月全國百城新建住宅均價(jià)1.69萬元/m2，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.73%；不出意外，2025年8月全國百城二手住宅均價(jià)1.35萬元/m2，環(huán)比下跌0.76%，同比下跌7.34%。

鄭州樓市同樣也在經(jīng)歷一場“冰與火”的較量。

二手房成交價(jià)格繼續(xù)下探，似乎沒有回穩(wěn)的跡象，而部分主城核心地段的新房銷售則表現(xiàn)強(qiáng)勁，甚至出現(xiàn)了高新華曦府首開去化91%、綠城錦棠天地首開去化82%的亮眼成績。

數(shù)據(jù)背后，真相往往比表象更值得思考。

1

樓市現(xiàn)象級

好產(chǎn)品自己會(huì)說話。

繼6月份首開去化超9成、勁銷11.6億后，金茂璞逸云湖實(shí)現(xiàn)四開四罄、攬金超過20億，成了這個(gè)8月最靚的仔。

這一成績別說是在當(dāng)下的北龍湖，即便是放大到近三年的周期內(nèi)，整個(gè)鄭州怕是也難找到第二個(gè)樓盤。

?金茂璞逸云湖實(shí)景

金茂璞逸云湖憑借一己之力，刷新了北龍湖單價(jià)5萬左右的項(xiàng)目開盤去化紀(jì)錄......

這場現(xiàn)象級熱銷，打破了北龍湖長久以來的沉寂，也證明高端客群的購買力依然強(qiáng)勁。

作為北龍湖首個(gè)四代洋房住宅，項(xiàng)目容積率1.69，建面約172平-310平，精裝交付、3.15米層高、270°環(huán)幕、錯(cuò)層立體露臺(tái)。

?金茂璞逸云湖實(shí)景

當(dāng)北龍湖遇上“四代住宅”革命，鄭州的豪宅市場正迎來新一輪洗牌。

金茂璞逸云湖作為先鋒，已經(jīng)展現(xiàn)出這場產(chǎn)品革命的殺傷力。通過立體庭院和贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)，得房率突破100%。

北龍湖的首個(gè)約1500m2東方博物館級別會(huì)所，用現(xiàn)代藝術(shù)將奢華與東方禮制極致演繹。

?金茂璞逸云湖實(shí)景

中央環(huán)島車站如心臟般連接各個(gè)區(qū)域，藝術(shù)美學(xué)禮廳散發(fā)著高雅氣息，行政酒廊彰顯尊貴，私宴廳與茶室提供靜謐雅致的空間，雙球俱樂部、禪心瑜伽館、陽光健身中心、SPA心奢館以及愛車?yán)砣蒺^，共同構(gòu)筑了一個(gè)九璞生活場域。

?金茂璞逸云湖實(shí)景

約150米超長城市界面，懸山冠頂屋脊、普拉達(dá)墨綠奢石+金甲鋁板的“金鑲玉”立面、北龍湖首個(gè)陶板山墻......處處流動(dòng)的建筑美學(xué)，璞逸云湖重新定義了北龍湖的顏值天花板。

?金茂璞逸云湖效果示意

有地產(chǎn)老炮感嘆，“作為中國第四代豪宅典范，璞逸云湖的暢銷，本質(zhì)上是一場價(jià)值共識(shí)的勝利?！?/p>

?中國第四代豪宅典范授牌現(xiàn)場

眼下購房者的需求，正在從物質(zhì)層面向精神層面躍遷，健康、文化、圈層成為核心訴求。

璞逸云湖恰恰為這一群體詮釋出隱奢內(nèi)斂的高階圈層與生活方式。

2

新生力量

新盤面市總能為樓市注入新的活力。

西南王亞星也要做四代宅了，而且就在曾經(jīng)的紅盤招商林嶼境隔壁。

亞星·觀樾近60畝，容積率2.99，限高100米，規(guī)劃7棟高層和2棟洋房，高層走量的話，洋房才是主角。

?亞星·觀樾鳥瞰效果

據(jù)悉，預(yù)售證已經(jīng)拿到，目前處于認(rèn)籌階段，預(yù)計(jì)9月份開盤，首開11號(hào)樓28套洋房。

主力戶型約115-145m2四室、五室，定位偏改善，所有戶型不光南北通透、還全部大面寬，最寬達(dá)18.3米；層層空中庭院，端戶約20m2大露臺(tái)，面積全贈(zèng)送，具有很好的私密型。

?亞星·觀樾立面效果

單獨(dú)電梯入戶設(shè)計(jì)，電梯廳全明采光，等于每戶都獨(dú)享了門前的空間，打開電梯就是家。

別說是在二七新區(qū)，即便在整個(gè)主城四環(huán)內(nèi)，洋房的稀缺性都不言而喻。

?亞星觀樾洋房效果

亞星選擇的入市時(shí)機(jī)非常好，在招商林嶼境清盤后入市，頭頂“鄭州首個(gè)私秘四代宅”的頭銜，攜洋房首開。

對有西南片區(qū)改善需求的朋友來說，或?qū)⑹且淮坞y得的機(jī)會(huì)。

首個(gè)完整建制宋韻山水庭院的朗悅·鳳棲云階入市，給鄭州的四代宅帶來了不一樣。

項(xiàng)目體量不小，總建面約43萬m2，容積率3.59，綠化率40%，規(guī)劃19棟樓，約2370戶，人車分流。

?朗悅·鳳棲云階效果

小區(qū)整體規(guī)劃偏改善，純經(jīng)典中式產(chǎn)品，主力戶型為130-230m2，得房率超100%。

項(xiàng)目中央約2萬方核心景觀帶，營造迎、望、游、賞、訪、歸六大游園式歸家體系，串聯(lián)起約4200m2雅集空間、約1200m2水系造景、畫境游廊。

?朗悅·鳳棲云階實(shí)景

獨(dú)特的宋式園林景觀設(shè)計(jì)，不僅為業(yè)主提供了休閑娛樂的空間，更傳承了傳統(tǒng)文化的精髓，讓業(yè)主在繁忙之余也能體會(huì)到宋代文人的居住理念。

不得不說，在四代宅的浪潮中，朗悅·鳳棲云階讓高新區(qū)的人居格局正經(jīng)歷一場由表及里的基因覺醒。

金水路、大石橋、雙地鐵、雙學(xué)區(qū)，光這幾個(gè)關(guān)鍵詞，就帶著強(qiáng)烈的昭示性。

作為鄭州首個(gè)雙線TOD與POD創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的四代住宅，越秀·鄭軌金水觀萃的入市，足夠吸睛。

?越秀·鄭軌金水觀萃效果

項(xiàng)目占地約31畝，容積率2.52，規(guī)劃了洋房、小高、高層6棟住宅，戶型面積段128-195平米，主力戶型是143m2和169m2四房，得房率最高達(dá)130%。

小區(qū)處在優(yōu)質(zhì)名校優(yōu)勝路小學(xué)和鄭州7中劃片范圍，樓下就是地鐵3號(hào)線和7號(hào)線交匯的大石橋站，后期業(yè)主可以直接通過地面和地下雙線歸家。

?越秀·鄭軌金水觀萃鳥瞰效果

對于數(shù)十年已經(jīng)沒有新項(xiàng)目入市的片區(qū)而言，金水觀萃的入市，無疑精準(zhǔn)的將地緣改善和品質(zhì)升級需求一網(wǎng)打盡。

相信，隨著“好房子”的不斷涌現(xiàn)，大家的居住理念也在不斷覺醒。

住宅不再是鋼筋水泥的物理堆砌，而是以空間場景的重構(gòu)、自然生態(tài)的共融、生活哲學(xué)的革命。

3

行業(yè)張力

雖然八月是樓市銷售淡季 ，但地產(chǎn)圈依然在不斷努力。

月度行業(yè)熱點(diǎn)事件，也在一定意義上成了房企們給出的答卷。

在“保交付、穩(wěn)民生”的關(guān)鍵時(shí)期，金水投資集團(tuán)主動(dòng)扛起國企擔(dān)當(dāng)，8月8日，與河南申泰實(shí)業(yè)正式簽署合作協(xié)議，將攜手共同打造金投·申泰中原印象。

?合作協(xié)議簽約現(xiàn)場

8月16日，鄭州樓市迎來高光時(shí)刻，電建·高新華曦府首開銷售136套，去化率超91%，攬金2.73億。

?實(shí)拍圖

這無疑給平靜期的鄭州樓市注入一針強(qiáng)心劑，也是在用實(shí)例打臉了吐槽四代宅的看衰者。

鄭州第一個(gè)地鐵上蓋的TOD盤真正的征服力，就是從實(shí)景開始的。

8月16日，鄭軌云麓實(shí)景大門、會(huì)所、地庫及部分景觀開放，兌現(xiàn)的說服力空前震撼，引發(fā)同行側(cè)目與社會(huì)熱議。

?鄭軌云麓實(shí)景

央企陣營里，電建已是不可忽視的力量。

繼中原華曦府、高新華曦府火的一塌糊涂后，8月17日，電建地產(chǎn)電建&省投舉行河岸洋房全新案名發(fā)布儀式，備受關(guān)注的“河畔洋房煥新為”“電建臻河府”。

?電建臻河府發(fā)布儀式

這不僅是一場城市河居的煥新啟幕，更是國央企協(xié)作共筑民生標(biāo)桿的典范實(shí)踐。

這兩年，在頭部房企和鄭州本土房企紛紛折戟的情況，河南地市房企進(jìn)入鄭州的意愿空前高漲。

8月20日，鄭政高出【2025】10號(hào)地，被鞏義興瑞置業(yè)有限公司以22389萬元溢價(jià)摘得，折合樓面價(jià)4709元/m2。

?高新10號(hào)地塊示意（圖：樓八）

至于，興瑞置業(yè)將給片區(qū)樓市帶來什么樣的產(chǎn)品，能否拿出不一樣的魄力和誠意，擊碎市場對五龍口板塊的刻板印象？不妨拭目以待。

在這個(gè)四代宅元年，房企們紛紛亮出自己的硬實(shí)力，8月22日，正弘置業(yè)發(fā)布《正弘序產(chǎn)品白皮書》。

?《正弘序產(chǎn)品白皮書》發(fā)布沙龍&鄭州地產(chǎn)自媒體圓桌會(huì)

從現(xiàn)象到共識(shí)，正弘序正在定義下一個(gè)高端人居時(shí)代。

8月23日，綠城·錦棠天地首開銷售98套，去化率82%，刷新鄭州三環(huán)主城熱銷紀(jì)錄，成功奠定“金水核心紅盤”的標(biāo)桿地位。

?綠城錦棠天地開盤現(xiàn)場

在中州大道的城市中軸線上，金水北科教未來潮頭，8月24日，綠城·鄭州春月錦廬美學(xué)示范區(qū)暨會(huì)所樣板間迎來開放，標(biāo)志著綠城營造美學(xué)在鄭州的又一次實(shí)踐。

?綠城·鄭州春月錦廬示范區(qū)實(shí)景

同樣是10號(hào)地，同樣是地市房企摘得。

8月27日，鄭政出【2025】10號(hào)（網(wǎng)）地塊被名不見經(jīng)傳的屹立置業(yè)摘得，成交總價(jià)42513萬元，成交樓面價(jià)4678元/m2，溢價(jià)17.72%。

?管城區(qū)10號(hào)地塊示意（圖：樓八）

傳言這是一家新鄉(xiāng)本土房企，看來今年地市房企入鄭殺瘋了。

窺斑知豹，樓市走向雖然談不上明朗，但核心地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、誠意價(jià)格，永遠(yuǎn)都有市場。

眼下購房者的決策標(biāo)尺也愈發(fā)精準(zhǔn)，安全交付力背書成了信任前提，而超預(yù)期的極致產(chǎn)品力更是突圍關(guān)鍵。

當(dāng)然，買房的本質(zhì)是“需求匹配”，看清自己最在意的需求，才能不被眼花繚亂的宣傳所干擾。

畢竟，住得舒服的房子，才是真改善。

?鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣2025年8月份聯(lián)合榜單

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