最近幾個(gè)土拍都比較重量級(jí)，又是呼家樓又是什么霄八 2.0版本的，但拆哥整體上最關(guān)注的不是上面兩個(gè)較小的板塊。而是西三環(huán)出了一個(gè)稀缺的岳各莊地塊！

岳各莊在近幾年整個(gè)土拍市場(chǎng)不常見(jiàn)，但也是因?yàn)椴怀Ｒ?jiàn)才讓這次土拍充滿了意思。最近幾年大部分的土拍都集中在四環(huán)外地區(qū)，純純的逆城市化路線。其他都是類似于這次呼家樓，或者去年北京宸園那種，頂奢豪宅的路線，和改善一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有。

但是這一塊地塊可以說(shuō)是最接近北京城中的一塊地塊，且剛改可上車。

所以，整個(gè)地塊對(duì)于開(kāi)車黨太優(yōu)勢(shì)了，不堵車時(shí)候蓮花池西路十分鐘上三環(huán)，22分鐘差不多到西單，16分鐘到麗澤。

還有個(gè)更遠(yuǎn)的公眾交通，北京地鐵11號(hào)線，7月完成二期環(huán)評(píng)之后，兩個(gè)站點(diǎn)能大幅度保值岳各莊，這個(gè)地塊也和網(wǎng)傳的青橋站點(diǎn)只有800米左右距離，和萬(wàn)豐路1.6公里。作為版塊里預(yù)計(jì)唯一的改善盤(pán)，稀缺性是能保證的。

再者板塊本身其實(shí)商業(yè)有，交通有，還有個(gè)重要的，拆哥看到解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心就900米，南邊步行距離有倆公園，再北邊一點(diǎn)還有301解放軍總院。兩個(gè)醫(yī)院的醫(yī)療加持區(qū)位，更加適合改善里面最主要的養(yǎng)老需求。

如果硬挑缺點(diǎn)，只有兩個(gè)，是岳各莊板塊內(nèi)沒(méi)有像是合生匯這樣的大型中端商場(chǎng)，但是這也是這附近幾個(gè)地塊的通病，北側(cè)的社區(qū)商場(chǎng)只有一個(gè)肯德基和永輝超市拿得出手，

說(shuō)到底也還是北京西邊的商業(yè)匱乏。還有一點(diǎn)就是鐵路的分割，但走萬(wàn)豐路不論向北向南，其實(shí)都可以解決這個(gè)問(wèn)題。

如果形容岳各莊板塊，拆哥愿意以一個(gè)詞來(lái)形容，云淡風(fēng)輕。岳各莊和海淀那些板塊就像是北京之于天津，廣東之于香港。

在這個(gè)板塊，兩個(gè)大公園+醫(yī)療其實(shí)就能夠說(shuō)明生活足夠安穩(wěn)了，往上看歷史也能說(shuō)明一切，蹴球隊(duì)，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)起家，2023年納入棚戶區(qū)，這些都比較接近我們記憶中的那個(gè)北京，穩(wěn)扎穩(wěn)打走發(fā)展，比較實(shí)誠(chéng)。

地塊西側(cè)景觀（靛廠路26號(hào)院）

周邊也都是06年左右的二手房，地塊西邊是靛廠路26號(hào)院，主要單位是軍隊(duì)退休。再遠(yuǎn)一點(diǎn)靛廠路8號(hào)院，06年建成，價(jià)格在4萬(wàn)+（數(shù)據(jù)來(lái)源安居客）。更西邊靛廠錦園在5萬(wàn)+左右。

靛廠路8號(hào)院房?jī)r(jià)（來(lái)源：安居客）

唯一一個(gè)次新房是紫辰院，但是主力戶型都是260平以上的。岳各莊地塊則更加可能推出90-150的剛改友好和一些終端改善，拆哥認(rèn)為基本上不會(huì)有高端改善的事情，

60-80米的限高基本上15-20層沒(méi)跑了。大概會(huì)走一個(gè)小而精致的路線。定價(jià)上雖然說(shuō)有9萬(wàn)+，但是考慮到目前市場(chǎng)因素，9w可能是一個(gè)較為樂(lè)觀的價(jià)格，實(shí)際到時(shí)候不搶手的樓層和樓棟一定會(huì)有8w甚至更低的價(jià)格出現(xiàn)。

雖然套數(shù)少，但是對(duì)于附近改善群體一定是不愁銷路的。

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