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寧波出臺(tái)以舊換新細(xì)則之后，來(lái)問(wèn)老司機(jī)的人不少，許多人都在猶豫，到底要不要參與這個(gè)活動(dòng)。

老司機(jī)認(rèn)為，相比于個(gè)體，以舊換新對(duì)于寧波二手房的整體影響更為深遠(yuǎn)，如果它沒(méi)有夭折的話。

提出商品房收儲(chǔ)快2年了，但實(shí)際的收儲(chǔ)行動(dòng)，特別是針對(duì)二手房的收儲(chǔ)這次才正式開(kāi)始，所以是非常具有指標(biāo)意義的。

其最大的意義在于，通過(guò)二手房收儲(chǔ)價(jià)，給買賣雙方對(duì)于價(jià)格的認(rèn)知，打下了一個(gè)錨。

有政府的收儲(chǔ)價(jià)在，任意一方想大幅脫離這個(gè)估價(jià)都是不可能的，之前單邊殺跌的走勢(shì)，有望緩解乃至逐步結(jié)束。

當(dāng)然，這一切還得看首批以舊換新實(shí)施的效果，畢竟這里面還有不少的問(wèn)題需要解決。

市場(chǎng)從來(lái)都不是 理性的，漲會(huì)漲過(guò)頭，跌也會(huì)跌過(guò)頭。

就像現(xiàn)在，如果你去問(wèn)100個(gè)人，90+會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)還要跌，剩下極少數(shù)對(duì)此有疑義的，也不敢說(shuō)房?jī)r(jià)就能不跌了。

在這樣單邊下跌的樓市里，任何猜測(cè)價(jià)格的行為都是徒勞的，熊市不言底，單純依靠市場(chǎng)自身，一定會(huì)釀成一個(gè)巨大的錯(cuò)誤，就像當(dāng)初瘋狂炒房一樣。

有人說(shuō)，是中介把房?jī)r(jià)唱跌了，這高估了中介的作用，但中介推波助瀾是無(wú)疑的。當(dāng)一個(gè)小區(qū)成交了一套最低價(jià)，那么它馬上就會(huì)成為中介的武器，用來(lái)說(shuō)服其他房東降價(jià)。

這種無(wú)限向下加碼的游戲是沒(méi)有止境的。

在整個(gè)降價(jià)的過(guò)程中，房東、中介、客戶其實(shí)都沒(méi)有底，誰(shuí)也不知道房?jī)r(jià)會(huì)到哪里去，誰(shuí)也不知道什么價(jià)格是合理的。

市場(chǎng)缺乏一個(gè)定價(jià)的錨。

以舊換新最大的意義，是有形之手給了市場(chǎng)一個(gè)錨點(diǎn)，收儲(chǔ)的價(jià)格就是這個(gè)錨點(diǎn)，之后房東、中介和客戶，必然會(huì)圍繞這個(gè)錨點(diǎn)來(lái)進(jìn)行博弈，單邊下跌的趨勢(shì)就有望就此得到改變。

但這個(gè)錨點(diǎn)要成立，必須具備以下兩個(gè)條件：

1、收儲(chǔ)價(jià)是公開(kāi)的；2、收儲(chǔ)不會(huì)停止。

老司機(jī)不知道收儲(chǔ)最終如何定價(jià)，以及是否會(huì)及時(shí)公開(kāi)收儲(chǔ)價(jià)（或評(píng)估價(jià)），我認(rèn)為公開(kāi)是非常必要的，這對(duì)于穩(wěn)定信心至關(guān)重要。

需要小心的是，如果操作不當(dāng)，收儲(chǔ)可能還會(huì)進(jìn)一步打擊市場(chǎng)信心，最典型的打擊是收儲(chǔ)價(jià)格低于市場(chǎng)成交價(jià)，相當(dāng)于給流血的市場(chǎng)再捅上一刀。此外，如果下批次的收儲(chǔ)比上批次的價(jià)格更低，則更會(huì)讓信心崩塌。

希望這種惡性的狀況不要發(fā)生。

本次收儲(chǔ)有許多限制條件，其中一些限制條件我認(rèn)為是不合理的。

1、首批規(guī)模500套。這種規(guī)模的設(shè)定過(guò)小，容易導(dǎo)致房東恐慌，大家都想搶這500個(gè)名額，就會(huì)給市場(chǎng)一個(gè)錯(cuò)覺(jué)，那些沒(méi)有被收儲(chǔ)的房子，將來(lái)還會(huì)接續(xù)降價(jià)。

其實(shí)，如果敞開(kāi)收購(gòu)，反而能穩(wěn)住信心，拋售的房東反而會(huì)變少，這叫做預(yù)期管理。

2、收儲(chǔ)僅用于購(gòu)買新房，如果業(yè)主不買新房，則不予收儲(chǔ)。這種選擇性操作表面可以為新房去庫(kù)存，實(shí)則會(huì)讓一部分不想買新房的房東走投無(wú)路，還是只能繼續(xù)降價(jià)甩賣，這對(duì)于穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格沒(méi)有幫助。

并非人人都需要買新房，此外，老破小和新房總價(jià)差距很大，有些業(yè)主根本拿不出那么多錢來(lái)補(bǔ)差，以舊換新只能是鏡花水月。

3、僅面向2005年之前交付的樓盤。這種一刀切如果不改變，可能會(huì)導(dǎo)致一種奇怪的倒掛：即2005年之后的房子，賣得比2005年之前的還便宜，因?yàn)檫@些房子沒(méi)有收儲(chǔ)來(lái)兜底。

這種倒掛也會(huì)從根本上摧毀穩(wěn)定市場(chǎng)信心，更新的房子賣得更便宜，人們自然不會(huì)相信老房子的價(jià)格真實(shí)性。

影響以舊換新效果的因素還包括，新房是如何定價(jià)的？我們都知道一些樓盤之前賣不動(dòng)，是因?yàn)閮r(jià)格太高了，如果參與此次以舊換新，還是保持之前的高價(jià)不變，那換新的人豈不是成了冤大頭？

細(xì)則要求在房票發(fā)放后1個(gè)月之內(nèi)用掉，否則后果自負(fù)，這時(shí)間也太死板了，買房是大事，中間的變數(shù)很多，一個(gè)月決定不下來(lái)，是完全正常的。

什么叫后果自負(fù)？如果是房票歸零，那是要出人命的。

此次以舊換新也給一部分房源出了一個(gè)難題，那就是老破大。

細(xì)則明確規(guī)定，120平以上的房源不予收儲(chǔ)，這類房源在2005年之前占比可能不大，但絕對(duì)數(shù)也不少。

其中就包括一部分頂加閣、復(fù)式等產(chǎn)品。

頂加閣是最冤的，本來(lái)就已經(jīng)很便宜了，現(xiàn)在還被嫌棄，前途無(wú)疑更加暗淡，特別是沒(méi)有電梯的頂加閣。

要不要參加本次以舊換新呢，老司機(jī)認(rèn)為，報(bào)名和估價(jià)都應(yīng)該積極參與。

估價(jià)是不要錢的，只需要稍微花點(diǎn)時(shí)間，何樂(lè)而不為？至于買新房，首先得看看自己能不能負(fù)擔(dān)得起，其次也要看看新房的價(jià)格是不是合理，最后還得看看新房買進(jìn)來(lái)，會(huì)不會(huì)是一個(gè)更大的坑。

如果對(duì)這方面有疑惑，歡迎來(lái)咨詢老司機(jī)，當(dāng)然，這是要收費(fèi)的。咨詢老司機(jī)請(qǐng)。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開(kāi)始從事房地產(chǎn)，2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機(jī)》自媒體平臺(tái)，是寧波目前收費(fèi)最高，業(yè)務(wù)量最大的獨(dú)立咨詢師。團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)還包括高端不動(dòng)產(chǎn)（豪宅）交易，年度VIP服務(wù)等，點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽可進(jìn)一步了解我們的服務(wù)。

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