01

有沒有感覺最近重慶的房?jī)r(jià)上漲了？

雖然傳統(tǒng)789月是重慶最熱的季節(jié)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)最淡的時(shí)候，但是這不影響部分樓盤的高銷售量、高價(jià)格。

隨著近兩年第四代住宅項(xiàng)目的大量面市，現(xiàn)在重慶已經(jīng)有20多個(gè)四代宅項(xiàng)目在賣了，它們拉升了主城的平均房?jī)r(jià)。

這些四代宅做宣傳推廣的力度更大，聽的多了，就導(dǎo)致你感覺怎么現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格這么貴，隨便一套四代宅都是兩三百萬，但其實(shí)重慶樓市里還有大量的普通住宅，它們甚至還在降價(jià)出售，但你可能很少聽過它們，它們是沉默的大多數(shù)，也是真正影響重慶平均房?jī)r(jià)的群體。

看完新房后你再去看二手房，就會(huì)感覺很割裂，新房?jī)r(jià)格怎么那么貴，而二手房，最低幾十萬就可以買到了，而且現(xiàn)在地段不錯(cuò)的，比如北濱路、江北嘴、照母山等，那些網(wǎng)紅樓盤都不像以前那樣那么遙不可及了。

未來幾年，重慶新房的平均價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲，畢竟現(xiàn)在才20多個(gè)四代宅項(xiàng)目，再過兩年，重慶可能會(huì)有80個(gè)樓盤都有四代宅產(chǎn)品，四代宅的成本和溢價(jià)都要比普通住宅高，到時(shí)候房?jī)r(jià)還會(huì)被進(jìn)一步推高。

02

現(xiàn)在開發(fā)商做四代宅的激情很高，不管愿意還是不愿意，不管主動(dòng)還是被迫，開發(fā)商都已經(jīng)進(jìn)入到這個(gè)賽道里了。

最開始，開發(fā)商從普通住宅里拿出一兩棟樓來做四代宅，試試水，比如海成云湖郡、春風(fēng)與你項(xiàng)目

后面發(fā)現(xiàn)，誒喲市場(chǎng)效果不錯(cuò)，再就拿出一整個(gè)組團(tuán)來做四代宅，試水范圍擴(kuò)大，比如長(zhǎng)嘉匯、保利拾光年項(xiàng)目

到現(xiàn)在，開發(fā)商已經(jīng)是整個(gè)項(xiàng)目全在做四代宅了，比如龍湖御湖境、金茂璞印金開項(xiàng)目

畢竟你的競(jìng)品都在做四代宅，你做普通住宅，得房率80%左右，產(chǎn)品再優(yōu)化下，撐死了最多做到88%，也就是1梯4戶4的洋房，得房率提升是有限的，而且居住舒適度相當(dāng)之差。

1層有4戶人家，每戶平均就算2.5人，1層就有10人，8層就是80人，這80個(gè)共享一部電梯，哪天某戶人家裝修占用了電梯，哪天電梯壞了要修，哪天出什么意外情況了，那這棟樓里的所有人都要走樓梯了。

走樓梯可以鍛煉身體，但如果只能走樓梯，很耽誤事的，你要出門談業(yè)務(wù)、開會(huì)，小孩要去上學(xué)，老人生病了急需住院等等，生活里的意外太多太多了。

而且普通住宅得房率之所以能到88%，就是因?yàn)閮?yōu)化了各種各樣的空間，把各種功能都放在一個(gè)小房子里，看上去什么都有，但實(shí)際上哪一項(xiàng)用著都不舒服，尺寸感都不夠。

馬車的速度再怎么優(yōu)化，也跑不過最拉跨的汽車。

普通住宅的得房率撐死了做到88%左右，而四代宅可以輕輕松松做到140%，甚至200%得房率的，這都不是同一個(gè)維度里的競(jìng)爭(zhēng)。

而且官方允許且鼓勵(lì)做四代宅，對(duì)開發(fā)商偷面積睜一只眼閉一只眼，趁著還有這個(gè)時(shí)間窗口，能做四代宅就做四代宅，現(xiàn)在北京、廣州等一線城市都已經(jīng)慢慢收回面積贈(zèng)送了。

如果哪天政策允許四代宅封窗了，那更是王炸級(jí)別的政策。。。

03

今年1-8月份，重慶賣的最好的10個(gè)項(xiàng)目，總共賣了94個(gè)億，銷冠龍湖御湖境賣了15.6億元，第10名金茂璞印金開賣了5.3億元，平時(shí)不顯山不露水非常低調(diào)的萬華麓悅江城都賣了10億元，狠狠打了所有不看好她的人的臉。

TOP10的門檻來到了5億元。放到全年來預(yù)估的話，TOP10門檻大概率會(huì)到8億元左右。

這10個(gè)項(xiàng)目里，有6個(gè)項(xiàng)目都有四代宅產(chǎn)品，占比達(dá)到60%，有整個(gè)小區(qū)全都是四代宅的，也有四代宅單獨(dú)做成一個(gè)組團(tuán)的，還有四代宅和普通產(chǎn)品都在做的樓盤。

? 楊一設(shè)計(jì)并制圖，數(shù)據(jù)源于銘騰

從套均價(jià)格來看，這10個(gè)樓盤里有8個(gè)的套均價(jià)都超過了200萬元，觀宸、華僑城、金茂璞印金開的套均價(jià)格甚至超過了500萬元。

這是什么概念呢？

一套房子150萬，在重慶已經(jīng)邁入了剛需改善的范圍；

一套房子200萬，在重慶已經(jīng)是改善住宅了；

超過250萬的房子，已經(jīng)與重慶99%的人都無關(guān)了，已經(jīng)屬于豪宅了。

重慶賣的最好的10個(gè)項(xiàng)目，有8個(gè)都是改善住宅甚至是豪宅，重慶是不是已經(jīng)提前進(jìn)入到豪宅市場(chǎng)了？

? 楊一設(shè)計(jì)并制圖，數(shù)據(jù)源于銘騰

從套均面積來看，這10個(gè)樓盤都超過了100㎡，也就是說至少都是3房起步的，甚至可能還有4房5房的，兩房和單間配套幾乎沒有。

隨著年歲漸長(zhǎng)，家庭規(guī)模的擴(kuò)大，原先的小房子兩居室就顯的太小了，或者現(xiàn)有這套住宅已經(jīng)容不下你對(duì)新生活方式的向往了。

從建面均價(jià)來看，這10個(gè)樓盤里有9個(gè)都超過了重慶新房均價(jià)，單價(jià)20000元/㎡以上的甚至都有5個(gè)樓盤，而且這5個(gè)樓盤全都有四代宅產(chǎn)品。

? 楊一設(shè)計(jì)并制圖，數(shù)據(jù)源于銘騰

不管是從房?jī)r(jià)、面積還是總價(jià)來看，重慶新房的門檻是在逐漸攀升的，重慶已經(jīng)提前進(jìn)入了改善市場(chǎng)，甚至在部分區(qū)域，已經(jīng)進(jìn)入到了豪宅市場(chǎng)，可能以后重慶新房與大多數(shù)普通人都沒啥關(guān)系了。

新房走向改善，二手房走向剛需，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分流，讓不同的群體在不同的市場(chǎng)里玩，這既是對(duì)市場(chǎng)本身的保護(hù)，也是對(duì)各群體的保護(hù)。

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