前些天，昆明西客站片區(qū)發(fā)布了調(diào)規(guī)信息，最大變化是鐵路上蓋取消了，項(xiàng)目原計(jì)劃開發(fā)的數(shù)百畝蓋上住宅用地沒有了，居住功能被大大削弱。

就在西客站調(diào)規(guī)的同時，與西客站緊鄰的普坪片區(qū)也公布了控詳規(guī)。普坪片區(qū)與西客站相隔春雨路，不同的是普坪片區(qū)基本是半山坡地，地形地貌與旁邊的白沙地差不多，但規(guī)劃功能定位卻與白沙地大不相同。

同樣是半山坡地的白沙地片區(qū)，因?yàn)榄h(huán)境良好且能俯瞰滇池，大部分被規(guī)劃為住宅用地，而且容積率比較低，2019年首次土地出讓由陽光城摘得560畝土地，這就是后來的滇池半山項(xiàng)目。如果不是陽光城債務(wù)爆雷，滇池半山的項(xiàng)目公司破產(chǎn)重整，這個項(xiàng)目現(xiàn)在應(yīng)該開發(fā)的差不多了。

普坪村旁邊的白沙地具有良好的觀滇視野

普坪片區(qū)的地勢與旁邊的白沙地非常相似，也是半山坡地，也可以俯瞰滇池，如果按照白沙地的開發(fā)思路，也應(yīng)該規(guī)劃為低容積率高檔住宅用地，開發(fā)觀滇洋房，但實(shí)際上普坪片區(qū)的住宅區(qū)集中在地勢較低、靠近春雨路的區(qū)域，地勢更高的坡地是大面積商業(yè)地塊。

剛剛公示的控詳規(guī)并沒有公布各類用地的具體面積，但從用地規(guī)劃圖上能夠看出，商業(yè)用地（紅色區(qū)域）的面積其實(shí)大大超過住宅用地（黃色區(qū)域）。

普坪片區(qū)用地規(guī)劃圖（紅色區(qū)域都是商業(yè)用地）

白沙地的用地規(guī)劃圖，大部分是住宅用地（黃色部分）

在觀滇坡地上不蓋很受市場歡迎的洋房，卻預(yù)留了大面積商業(yè)用地，這種規(guī)劃思路很是奇怪，不知道坡地上的商業(yè)如何開發(fā)。

云南房網(wǎng)仔細(xì)研究了一些用地規(guī)劃圖，發(fā)現(xiàn)普坪片區(qū)在半山坡地上預(yù)留的商業(yè)地塊并不是一般的商業(yè)性質(zhì)，除了普通商業(yè)地塊，還有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)選擇性用地。“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)選擇性用地”以往很少出現(xiàn)在昆明土地控詳規(guī)當(dāng)中，是一個新提法，目前還看不到很可信的解釋，感覺許多產(chǎn)業(yè)都可以納入創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，云南房網(wǎng)猜測普坪片區(qū)的發(fā)展定位也許能解釋這些創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)選擇性商業(yè)用地的出路。

普坪片區(qū)靠近春雨路的區(qū)域地勢比較低

在控詳規(guī)介紹中，普坪片區(qū)的發(fā)展定位是“國際智創(chuàng)城·山?？叼B(yǎng)地”，將建設(shè)智慧總部園區(qū)、擁山望水的高品質(zhì)康養(yǎng)標(biāo)桿基地和工業(yè)文創(chuàng)區(qū)，其中智慧總部園區(qū)和工業(yè)文創(chuàng)區(qū)應(yīng)該在靠近春雨路的區(qū)域，因?yàn)檫@一片過去曾經(jīng)是昆明發(fā)電廠老廠區(qū)，具備開發(fā)工業(yè)文創(chuàng)園區(qū)的條件，而且交通方便，發(fā)展總部園區(qū)也比較有利；而高品質(zhì)康養(yǎng)基地，則很可能在地勢更高的半山坡地上建設(shè)，因?yàn)橐?guī)劃中已經(jīng)說了，康養(yǎng)基地是“擁山望水”，當(dāng)然要布局在更靠近山林、更能居高觀滇的半山坡上。

普坪片區(qū)的上述規(guī)劃思路，與旁邊的白沙地幾乎是掉了個個，白沙地在山腳下規(guī)劃了不少商業(yè)，普坪村則把商業(yè)開發(fā)主體放在山坡上，住宅區(qū)安排在靠近春雨路的坡腳下。好在普坪村的住宅地塊容積率也不高，最高才1.7，建筑限高36米，仍舊可以開發(fā)高端洋房。

但是將更適合開發(fā)坡地觀滇洋房的坡地規(guī)劃為康養(yǎng)社區(qū)，面積還不小，如何開發(fā)落地就很難說了，搞不好最后又搞成各種打擦邊球的商墅，變相變成旅居項(xiàng)目，或者干脆成為民宿基地。