作者：海豚商業(yè)研究院研究員黃海濤（歡迎轉(zhuǎn)評(píng)贊）

在房地產(chǎn)持續(xù)下行之下，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)最高的城市深圳，終于也扛不住了，開(kāi)始全面降低買(mǎi)房門(mén)檻。

9月5日夜間，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，除福田、南山外，深圳其他8區(qū)進(jìn)一步放松住房限購(gòu)政策，深圳戶口或者有一年社保的個(gè)人或家庭，隨便買(mǎi)；外地人，可以在非限購(gòu)區(qū)（羅湖區(qū)、寶安區(qū)，不含新安街道、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)）買(mǎi)2套；鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)，不再審核購(gòu)房資格，隨便買(mǎi)；不區(qū)分首套和二套，房貸利率都是3.05%。

另外，企事業(yè)單位購(gòu)房也同步放開(kāi)，除了在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房，需同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件；在其他區(qū)域購(gòu)買(mǎi)商品住房，不再審核購(gòu)房資格，隨便買(mǎi)。

深圳此次樓市新政有幾個(gè)背景，一是今年前7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降12%，而深圳的數(shù)據(jù)是-18.5%，比全國(guó)高出了六點(diǎn)五個(gè)百分點(diǎn)，在四個(gè)一線城市中，降幅最大（北京下降9.9%；上海增長(zhǎng)3.3%；廣州增長(zhǎng)5.5%）。房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈（鋼鐵、水泥、家電、家具等）在GDP中占比極高，持續(xù)下行，會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增速放緩、就業(yè)壓力和財(cái)政壓力增大。

與此同時(shí)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，8月全市預(yù)售新房共成交1352套，環(huán)比下降13.4%，同比下降52.8%；其中住宅成交1248套，環(huán)比下降13.4%，同比下降50.8%。

這意味著，放開(kāi)松綁限購(gòu)政策是大勢(shì)所趨的必然，限制性政策在當(dāng)前百害而無(wú)一利，不動(dòng)資產(chǎn)需要讓其流動(dòng)起來(lái)，才能真正產(chǎn)生價(jià)值。

至此，北京、上海、廣州、深圳，四大一線城市全部降低了購(gòu)房門(mén)檻，但基本上還都保留了一些特殊區(qū)域限購(gòu)。實(shí)際上，如果全面放開(kāi)，目前看來(lái)也不會(huì)產(chǎn)生什么太大的壓力或者負(fù)面影響，因?yàn)楫?dāng)前人們對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變，早些年“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，北上廣深永遠(yuǎn)漲”的信仰已經(jīng)被徹底擊穿了。

樓市跟股市一樣，在中國(guó)都遵循著一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，越漲越買(mǎi)，越跌越賣(mài)。如果房?jī)r(jià)與股價(jià)持續(xù)上漲，一方面能夠帶動(dòng)更多人的財(cái)富增長(zhǎng)，是一個(gè)更好的預(yù)期，另一方面持續(xù)有人進(jìn)入，意味著有更多人接盤(pán)，這個(gè)游戲能夠持續(xù)進(jìn)行下去，就像流動(dòng)的水一樣，流水不腐。樓市與股市這個(gè)游戲，都需要持續(xù)找到后來(lái)者，如果失去了源源不斷的后來(lái)者，某個(gè)層面或者鏈條斷了，那就很難繼續(xù)下去了。

房地產(chǎn)曾是70、80后的財(cái)富信仰，他們均在中國(guó)98房改背景下受益，尤其是70后，他們是改革開(kāi)放的最大受益群體，其人生伴隨著改革的紅利，80后稍微悲催一些，但也有不少人享受過(guò)部分紅利。而到了90后這一代，尤其是00后這一代，他們不再信仰房地產(chǎn)，甚至都不愿意結(jié)婚不想生孩子，更別說(shuō)二胎三胎，而家庭是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的吞金獸。結(jié)婚需要婚房，生孩子意味著需要改善性住房，這都是過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的催化劑，但現(xiàn)在的情況是，他們更愿意在情緒價(jià)值方面消費(fèi)，從潮玩盲盒到電子寵物，從療愈經(jīng)濟(jì)到戶外運(yùn)動(dòng)，都成為了他們這代人的“茅臺(tái)”。

今年6月，南都灣財(cái)社發(fā)布的《情緒經(jīng)濟(jì)社會(huì)認(rèn)知度調(diào)研報(bào)告》顯示，00后更傾向于失戀陪伴、寵咖等精神文化類(lèi)或虛擬體驗(yàn)產(chǎn)品，前三選項(xiàng)分別為：文化娛樂(lè)(85.42%)、虛擬體驗(yàn)(83.12%)、“失戀陪伴”等聊天服務(wù)（79.03%）。對(duì)于情緒消費(fèi)，00后展現(xiàn)較高的支付意愿，76.47%的00后過(guò)去一年在情緒消費(fèi)的支出達(dá)5000至1萬(wàn)元。

另?yè)?jù)上海市青少年研究中心和Soul App發(fā)布的《2025 Z世代情緒消費(fèi)報(bào)告》，超九成受訪者認(rèn)可“情緒價(jià)值”，近六成受訪者愿意為情緒價(jià)值買(mǎi)單。“90后”“95后”“00后”是情緒消費(fèi)主力，情緒消費(fèi)月均支出金額達(dá)到949元，更有18.1%的年輕消費(fèi)者每月愿為情緒價(jià)值消費(fèi)2000元以上。

“谷子”正在成為了新一代群體的集體信仰，他們的信仰偏好，決定了哪些產(chǎn)業(yè)會(huì)有更好的未來(lái)，房地產(chǎn)可能從過(guò)去的必選剛需消費(fèi)，變成了可選消費(fèi)，租房成為更多人的共識(shí)。杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)了2017年-2025年杭州二手房購(gòu)買(mǎi)人群的年齡段數(shù)據(jù)，以“95后”和“00后”為代表的年輕一代，買(mǎi)房的人越來(lái)越少，他們更能接受“租房代替買(mǎi)房”的居住理念。30歲以下購(gòu)房者的比例跌至25.3%，相比7年前近乎腰斬。尤其是25歲及以下的購(gòu)房者，在2017年占比為10.6%，到了2025年，占比僅4.9%。

與此同時(shí)，艾媒咨詢(xún)發(fā)布的《2024-2025年中國(guó)谷子經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)，中國(guó)“谷子經(jīng)濟(jì)”市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度加快。2024年，中國(guó)“谷子經(jīng)濟(jì)”市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1689億元，較2023年增長(zhǎng)40.63%。

年輕人不再為房子買(mǎi)單，一是這個(gè)群體的父母基本都有一套房甚至多套房，他們已經(jīng)有了托底，買(mǎi)不買(mǎi)問(wèn)題不大；二是他們的財(cái)富與消費(fèi)觀念發(fā)生了轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)，幾大城市的買(mǎi)房門(mén)檻降低了，可能還得苦一苦80后、90初，他們可能還是買(mǎi)房的主力軍，畢竟00后的玩法他們?nèi)诓贿M(jìn)去，只能看看熱鬧，房子仍然是他們內(nèi)心深處最靠譜的“家”，如果失去了投資屬性，那就改善一下居住條件，住的更好一些。

正如杭州的上述調(diào)查，不論是8年前，還是現(xiàn)在，買(mǎi)房的主力人群都是同一批人——“80后”。2017年，35-45歲年齡段購(gòu)房者占比為17.5%，到今年，35-45歲年齡段的購(gòu)房者占比達(dá)到34.4%，比8年前幾乎翻了一番。杭州如此，北京、上海、廣州、深圳，也差不多。