本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：武爽。

在周期輪轉(zhuǎn)的酒店市場(chǎng)里，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）正與雅詩(shī)閣中國(guó)攜手，積極入局覆蓋靈活長(zhǎng)住的酒店賽道。

今年3月，雙方正式成立合資公司，將澳新頭部品牌QUEST與源自法國(guó)的憬黎TULIP LODJ引入中國(guó)，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)模式上進(jìn)行本土化改造，以適配國(guó)內(nèi)旅客除了短住出行外，越來(lái)越樂(lè)于嘗試異地旅居，甚至長(zhǎng)住酒店的趨勢(shì)。

此番合作的背后，是兩大巨頭看到了國(guó)內(nèi)當(dāng)下的旅居趨勢(shì)：根據(jù) GII 的長(zhǎng)期住宿酒店全球研究報(bào)告，中國(guó)的長(zhǎng)住酒店市場(chǎng)預(yù)計(jì)在 2024–2030 年間將以約 13% 的年復(fù)合增長(zhǎng)率擴(kuò)容，市場(chǎng)規(guī)模有望增長(zhǎng)至 近 200 億美元。

據(jù)了解，隨著國(guó)民人均收入的提高與消費(fèi)觀念的升級(jí)，長(zhǎng)住酒店的客群，也從外籍精英與企業(yè)高管的單一群體，漸漸擴(kuò)展到更多中產(chǎn)家庭、銀發(fā)一族、年輕二代等高質(zhì)量客群，這些與傳統(tǒng)酒店不同的住客，為投資人帶來(lái)了更多收益可能。

幾個(gè)月過(guò)去，QUEST和憬黎已在上海、深圳、長(zhǎng)沙、武漢等地簽約或試業(yè)。市場(chǎng)顯示，其短住業(yè)務(wù)在旺季跑出了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，而長(zhǎng)住業(yè)務(wù)方面，以深圳憬黎門店為例，更是開(kāi)業(yè)前就早早提前實(shí)現(xiàn)鎖定600萬(wàn)銷售額，跑通“短住+長(zhǎng)住”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式。

房型變革：重寫長(zhǎng)短住的生意邏輯

長(zhǎng)租公寓、服務(wù)公寓、酒店公寓……國(guó)內(nèi)住宿市場(chǎng)早已出現(xiàn)形態(tài)各異的“酒店+服務(wù)公寓”產(chǎn)品。關(guān)于“酒店+服務(wù)公寓”的概念，澎潤(rùn)在《擁抱業(yè)主思維變局》報(bào)告中稱，這類產(chǎn)品可被稱作靈活長(zhǎng)住酒店，本質(zhì)上仍是酒店，和其他酒店僅存在產(chǎn)品風(fēng)格差異。

事實(shí)上，“靈活長(zhǎng)住酒店”仍存在結(jié)構(gòu)性不足：服務(wù)公寓偏重長(zhǎng)期租住，缺乏靈活性和標(biāo)準(zhǔn)化；酒店則專注短租，卻很難覆蓋長(zhǎng)住。市場(chǎng)看似熱鬧，卻始終停留在“各自為戰(zhàn)”。錦江酒店（中國(guó)區(qū)）與雅詩(shī)閣中國(guó)的合作，則是一次更系統(tǒng)的嘗試。他們首次把“酒店+服務(wù)公寓”當(dāng)作一個(gè)完整體系去重構(gòu)，無(wú)論是QUEST，還是憬黎，在一棟物業(yè)內(nèi)均同步呈現(xiàn)長(zhǎng)短住房型，讓不同需求在同一物業(yè)中找到平衡。

核心思路很直接：房型為市場(chǎng)而生。三類房型，分別對(duì)應(yīng)著不同客群與場(chǎng)景：

長(zhǎng)住房型更像是一間“輕量化的家”。廚房、烹飪區(qū)、儲(chǔ)物柜、洗烘一體機(jī)齊全。對(duì)于外派高管、科研人員或家庭旅居客群來(lái)說(shuō)，它不僅解決了“住得久”的問(wèn)題，更讓“住得下、住得舒心”成為可能。

而短住房型是對(duì)傳統(tǒng)酒店房型的一次迭代升級(jí)。每間房都配備洗烘一體機(jī)，卻更強(qiáng)調(diào)快速收納和易用性。例如行李收納柜與晾曬空間模塊化設(shè)計(jì)，既讓商務(wù)差旅人群“衣物無(wú)憂”，也避免了傳統(tǒng)酒店房間里掛滿衣服的尷尬，對(duì)短期住客來(lái)說(shuō)更貼心。

潮汐房型則是更具創(chuàng)新意味的設(shè)計(jì)。通過(guò)預(yù)留可打通的前廳，淡季時(shí)是套房加單間，滿足差旅或團(tuán)隊(duì)入��；旺季時(shí)，連接門一開(kāi)，就能變成“兩房一廳”，讓家庭出游或長(zhǎng)期租住更舒適。這種“空間魔術(shù)”讓同一套物業(yè)在淡旺季間切換自如，顯著提升收益彈性。

這樣的房型邏輯，不是單純的“設(shè)計(jì)巧思”，而是一種市場(chǎng)化的配比方案。產(chǎn)品負(fù)責(zé)人Aiken稱，不同城市、不同商圈、不同客群，都可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)住、短住與潮汐房型的比例，形成一盤適配度更高的生意。

對(duì)住客而言，這是更貼合需求的體驗(yàn)；對(duì)投資人而言，則是更穩(wěn)健的收益模型——開(kāi)業(yè)即能通過(guò)30%～50%的長(zhǎng)住客“保底”，再通過(guò)短住與潮汐房型提升現(xiàn)金流與淡旺季的彈性，讓項(xiàng)目從一開(kāi)始就具備可穿越周期的韌性。

這一邏輯在市場(chǎng)上已經(jīng)被驗(yàn)證。以尚未開(kāi)業(yè)的憬黎深圳南山店為例，全年600萬(wàn)銷售額已經(jīng)鎖定，其中既有與深圳高奢月子中心會(huì)所的合作訂單，也有招商引資外派機(jī)構(gòu)一次性預(yù)訂半年房源，以及外資企業(yè)為大客戶批量采購(gòu)的長(zhǎng)住房型。

在“量漲價(jià)跌”的中高端酒店市場(chǎng)里，這樣的結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新，找到了“靈活長(zhǎng)住”的第三條路。

有用的設(shè)計(jì)：國(guó)際品牌的本土再進(jìn)化

在推動(dòng)國(guó)際酒店品牌的本土化進(jìn)程中，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）已有深厚積累。這一次，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）聯(lián)手雅詩(shī)閣中國(guó)，從引進(jìn)、消化到再創(chuàng)造，讓QUEST在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與服務(wù)模式上找到了“中國(guó)解法”，展現(xiàn)了本土化的再進(jìn)化。

源自澳洲的QUEST，以“酒店+服務(wù)公寓”為核心模式，憑借商務(wù)簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)和實(shí)用的產(chǎn)品及配套，在墨爾本、悉尼、奧克蘭等地大受歡迎。運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人Denny回憶起自己在澳洲的入住經(jīng)歷：“QUEST作為澳新市場(chǎng)的頭部公寓酒店品牌，在運(yùn)營(yíng)物業(yè)已超過(guò)160家。但在選址、建造、設(shè)計(jì)風(fēng)格，及大堂客房功能配套，幾乎在所有物業(yè)都實(shí)現(xiàn)了高度標(biāo)準(zhǔn)化�！比欢�，面對(duì)講究生活感與精細(xì)體驗(yàn)的中國(guó)客群，這些遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

正因如此，中國(guó)團(tuán)隊(duì)品牌、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品多部門聯(lián)動(dòng)，打磨「好住計(jì)劃」，從最日常的痛點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行本土化調(diào)整。收納不足、多人居住的尷尬、行李無(wú)處安放、淡旺季利用率低……這些不起眼的習(xí)慣性困擾，被當(dāng)成了設(shè)計(jì)的起點(diǎn)。主創(chuàng)設(shè)計(jì)師尹楚林指出：“我們希望先解決住客最直接的生活問(wèn)題，再談美學(xué)和風(fēng)格�！�

走進(jìn)中國(guó)版 QUEST 的客房，第一眼往往被那面可移動(dòng)的電視墻吸引。墻后暗藏整面收納系統(tǒng)，大件行李、換季衣物與旅途“戰(zhàn)利品”都能安放，展示區(qū)則為書(shū)籍與照片留下一隅舞臺(tái)，按下按鈕，左右移動(dòng)，切換不同的生活狀態(tài)。

“最初設(shè)計(jì)可移動(dòng)電視墻，就是為了在有限的空間里創(chuàng)造更多可能。”設(shè)計(jì)師尹楚林在采訪中回憶，“傳統(tǒng)電視墻占用太多面積，而客人真正需要的，是收納與靈活。”

浴室的設(shè)計(jì)同樣藏著細(xì)膩心思。常見(jiàn)的濕漉窘境在這里被三段式格局化解：干區(qū)、半干區(qū)與濕區(qū)順暢銜接，洗浴、換衣與整理一氣呵成。尹楚林解釋：“半干區(qū)的設(shè)置是為了給客人提供緩沖，不僅換衣更自在，也避免了濕區(qū)影響到其他區(qū)域。”走出浴室，輕盈的不只是身體，更是心境。

如果說(shuō)客房的調(diào)整是對(duì)個(gè)體生活習(xí)慣的回應(yīng)，那么公區(qū)的革新，則映照出中國(guó)人對(duì)“社交+生活”的偏好。健身、咖啡被自然融入酒店場(chǎng)景，公區(qū)成為運(yùn)動(dòng)、交流與放松的多維節(jié)點(diǎn)。同時(shí)，“店中店+MALL”模式與周邊商業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展出新的增長(zhǎng)價(jià)值。

當(dāng)然，QUEST依舊保留著自己的文化肌理。大堂曲線與地毯的紋理中，暗藏悉尼歌劇院的層疊意象；客房里，依舊能找到來(lái)自澳洲的 Apelles 洗護(hù)；而菜單上的那杯澳白，則喚起人們?cè)谇宄繉?duì)墨爾本街角的回想。

與此同時(shí)，門店將推出文化雜志 QUEST ZINE，記錄城市與社區(qū)，讓旅人于短暫停留間感知生活肌理。這樣的留存與創(chuàng)新，讓本土化不是同化，而是一種更為從容的進(jìn)化。

這類本土化嘗試，體現(xiàn)了錦江酒店（中國(guó)區(qū)）與雅詩(shī)閣中國(guó)能力的精髓：引進(jìn)國(guó)際品牌，并非照搬，而是深度重塑。背后是一支來(lái)自雙方集團(tuán)，兼具年輕活力與跨行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的精英團(tuán)隊(duì)，不僅能敏銳洞察市場(chǎng)需求，更善于將創(chuàng)意落地，讓住客享受舒心體驗(yàn)的同時(shí)，也為投資人創(chuàng)造穩(wěn)健回報(bào)。

從成本到收益破解中高端酒店投資難題

在投資的第一步——成本控制上，這類產(chǎn)品同樣頗具吸引力。

負(fù)責(zé)QUEST與憬黎中國(guó)版的產(chǎn)品負(fù)責(zé)人Aiken指出，結(jié)合錦江酒店（中國(guó)區(qū)）極致的成本控制經(jīng)驗(yàn)，兩個(gè)品牌都以模塊化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，去落地長(zhǎng)短住結(jié)合的「酒店+服務(wù)公寓」混合形態(tài)產(chǎn)品，具體項(xiàng)目根據(jù)城市和客群靈活配置房型，為投資人提供更清晰可控的成本結(jié)構(gòu)。

在與投資人的合作過(guò)程中，Aiken特別強(qiáng)調(diào)“共創(chuàng)”的意義：“投資人非常認(rèn)可我們產(chǎn)品的靈活性，這意味著可以根據(jù)不同城市、不同時(shí)間的市場(chǎng)情況定制產(chǎn)品配置。我們不僅輸出品牌，更是陪投資人一起解題，把靈活性與確定性結(jié)合，讓投資更安心。”

而運(yùn)營(yíng)端團(tuán)隊(duì)則為投資人提供定制化方案，并通過(guò)錦囊系統(tǒng)、服務(wù)小程序及酒店業(yè)務(wù)中臺(tái)幫助投資人匹配最合適的產(chǎn)品組合與運(yùn)營(yíng)模式，為部分有自持物業(yè)、傳承需求的投資人找到最優(yōu)解。

與此同時(shí)，項(xiàng)目通過(guò)增值服務(wù)與會(huì)員資源拓展收益空間：門店與高端月子會(huì)所合作，引入月子餐、滿月儀式等模塊化服務(wù)，并吸引運(yùn)動(dòng)康復(fù)等新業(yè)態(tài)客戶，開(kāi)辟新的增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于傳統(tǒng)酒店過(guò)度依賴OTA，憬黎和QUEST背靠錦江酒店（中國(guó)區(qū)）與雅詩(shī)閣中國(guó)資源整合優(yōu)勢(shì)，借助錦江薈與雅星會(huì)，實(shí)現(xiàn)會(huì)員導(dǎo)流、企業(yè)合作和多場(chǎng)景聯(lián)動(dòng)�；I備期即可啟動(dòng)長(zhǎng)租房型蓄客，開(kāi)業(yè)時(shí)出租率通�？蛇_(dá)30%～50%，有效縮短爬坡期風(fēng)險(xiǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，相比傳統(tǒng)酒店客源波動(dòng)、租金壓力大的模式，這種長(zhǎng)短住通吃的新生意模式，對(duì)投資方更具市場(chǎng)吸引力。

在憬黎與QUEST的產(chǎn)品邏輯下，收益可以穩(wěn)得住、賬可以算得清，憬黎與QUEST正在重塑中高端酒店投資邏輯。未來(lái)，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）將繼續(xù)依托這兩大品牌，在靈活長(zhǎng)住賽道上深耕布局，釋放更多市場(chǎng)潛力和投資機(jī)會(huì)。