8月26日下午，深度運(yùn)營(yíng)研討會(huì)(商業(yè)專場(chǎng))在南京商業(yè)地產(chǎn)·一見(jiàn)會(huì)客廳舉辦。南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、江蘇正和承邦企業(yè)管理集團(tuán)董事長(zhǎng)吳正梅，商會(huì)聯(lián)席會(huì)長(zhǎng)、南京一九一二投資集團(tuán)總裁羅英出席，商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)馮憲法主持研討會(huì)，商會(huì)智庫(kù)專家蘇曉晴做主題講座。

南京城建歷史文化街區(qū)開(kāi)發(fā)公司、南京頤悅置業(yè)發(fā)展公司、江蘇輝岫商業(yè)管理公司、南京蔚來(lái)海岸商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司、南京策城城市更新公司、軟件谷穩(wěn)石資產(chǎn)管理公司、蘇寧置業(yè)集團(tuán)商管大區(qū)南京商業(yè)廣場(chǎng)公司、南京萬(wàn)象天地、泰山街道商圈發(fā)展管理辦公室、南京必德商業(yè)管理公司、上海諾娛商業(yè)管理公司等20多位企業(yè)負(fù)責(zé)人出席，圍繞深度運(yùn)營(yíng)的策略、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目實(shí)操方法進(jìn)行研討，深刻分析目前行業(yè)存在的實(shí)際難題和破局路徑。

開(kāi)場(chǎng)致辭

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)馮憲法首先向參會(huì)嘉賓系統(tǒng)介紹本次研討會(huì)的籌辦背景，希望大家圍繞 “深度運(yùn)營(yíng)” 核心主題暢所欲言：既結(jié)合實(shí)際工作探討現(xiàn)存問(wèn)題，也聚焦行業(yè)實(shí)踐提出針對(duì)性建議，并分享可落地的執(zhí)行措施。通過(guò)多維度、深層次的思想碰撞，共同探索深度運(yùn)營(yíng)的有效路徑。

主題分享

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)智庫(kù)專家蘇曉晴以《在市場(chǎng)新變局下 零售地產(chǎn)項(xiàng)目的深度運(yùn)營(yíng)》為主題進(jìn)行分享。

他指出，零售地產(chǎn)是一個(gè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能力制勝的事業(yè)。今天討論的“深度運(yùn)營(yíng)”，國(guó)外理論上、行業(yè)里都沒(méi)有這個(gè)提法，主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)用20多年時(shí)間走過(guò)了國(guó)外百年的零售地產(chǎn)發(fā)展史。中國(guó)用很短的時(shí)間跨過(guò)了多個(gè)階段：關(guān)注商品的零售商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；關(guān)注招租的零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；關(guān)注回報(bào)的零售物業(yè)資管。但是今天整個(gè)行業(yè)都還維持在ToB運(yùn)營(yíng)模式上，也就是“招租-收租-物管+人氣活動(dòng)”。

接著蘇曉晴展示一系列數(shù)據(jù)，截止2024年底，上海人均商場(chǎng)面積約1.0-1.2平方，在營(yíng)購(gòu)物中心433座；南京人均商場(chǎng)面積約0.8-0.9平方，在營(yíng)購(gòu)物中心155座，零售物業(yè)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩已成定局。

與此同時(shí)，市場(chǎng)早已告別了“規(guī)模生產(chǎn)-規(guī)模消費(fèi)”，1984年日本作家藤岡和賀夫在《再見(jiàn)大眾》中首次提出“小眾”的概念，過(guò)去那種只依據(jù)年齡、學(xué)歷、收入等劃分的“小眾”已不再適用，社會(huì)早已進(jìn)入情感分眾、場(chǎng)景分眾的時(shí)代。當(dāng)今年輕人是商場(chǎng)消費(fèi)的主力軍，他們對(duì)于消費(fèi)需求和自我滿足有更高地要求，并還在不斷變化。

針對(duì)如何開(kāi)展深度運(yùn)營(yíng)，蘇曉晴指出：深度運(yùn)營(yíng)是零售地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)存量競(jìng)爭(zhēng)的核心戰(zhàn)略，關(guān)鍵在于整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)消費(fèi)人群的深入洞察，對(duì)行業(yè)發(fā)展的審時(shí)度勢(shì)，對(duì)運(yùn)營(yíng)規(guī)律的精準(zhǔn)把握和對(duì)用戶服務(wù)的精益求精。深度運(yùn)營(yíng)必須要在組織上建立起：用戶洞察體系、關(guān)鍵指標(biāo)重構(gòu)、消費(fèi)場(chǎng)景再造、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策、生態(tài)協(xié)同機(jī)制、建筑改造更新六大系統(tǒng)。在如何評(píng)價(jià)零售地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，蘇曉晴給出了自己的觀察維度。

零售地產(chǎn)項(xiàng)目立地能力

蘇曉晴系統(tǒng)地講解了：項(xiàng)目適應(yīng)性評(píng)價(jià)；租戶適應(yīng)性評(píng)價(jià)；租戶的組合監(jiān)測(cè)；場(chǎng)景的深度運(yùn)營(yíng)；深度運(yùn)營(yíng)成果復(fù)盤。最后蘇曉晴強(qiáng)調(diào)，深度運(yùn)營(yíng)的底層邏輯就是“流量—轉(zhuǎn)換—復(fù)購(gòu)—信任—信仰”。

交流分享

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、江蘇正和承邦企業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)吳正梅在過(guò)去近20年時(shí)間里，運(yùn)營(yíng)的水游城、虹悅城、景楓中心、華采天地等項(xiàng)目，都有深度運(yùn)營(yíng)的體會(huì)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行的當(dāng)前，深度運(yùn)營(yíng)尤為必要。她正在籌備的金陵長(zhǎng)樂(lè)坊項(xiàng)目，計(jì)劃年底開(kāi)業(yè)，將擇日邀請(qǐng)同行深度交流。

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)席會(huì)長(zhǎng)、南京一九一二投資集團(tuán)總裁羅英圍繞商業(yè)深度運(yùn)營(yíng)提出自己觀點(diǎn)，他強(qiáng)調(diào)，抱團(tuán)取暖才能活下去。商會(huì)可收集和整理企業(yè)的訴求和困難，及時(shí)向政府反映，幫助政府更好地了解企業(yè)的需求和實(shí)際情況， 有助于政府在制定政策時(shí)更加貼近企業(yè)實(shí)際，提高政策的針對(duì)性和有效性。

江蘇輝岫商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)王曉飛，蘇寧置業(yè)集團(tuán)商管大區(qū)南京商業(yè)廣場(chǎng)公司總經(jīng)理宋厚枋，軟件谷穩(wěn)石資產(chǎn)董事總經(jīng)理胡之薰，南京策城城市更新有限公司總經(jīng)理佴宗學(xué)，南京蔚藍(lán)海岸商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司創(chuàng)始人馬玲，上海諾娛商業(yè)管理有限責(zé)任公司副總裁束亮，南京必德商業(yè)管理有限公司董事、副總經(jīng)理佘家明，南京萬(wàn)象天地運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人范原俊，泰山街道商圈發(fā)展管理辦公室副科劉華也結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行了交流發(fā)言。

據(jù)馮憲法介紹，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)實(shí)施“深度運(yùn)營(yíng)”專項(xiàng)計(jì)劃，希望圍繞商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)研判、案例分享，助力行業(yè)發(fā)展。有關(guān)零售商業(yè)的“深度運(yùn)營(yíng)”，近期將組織系列專題觀摩交流。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法