明年，讓上海全體房東最為恐狂的新房解禁，就要正式來了。

未來四年，上海將會解禁約12.5萬套次新房：

2026年：約33,016套

2027年：約47,691套

2028年：約32,672套

2029年：約11,702套

很多朋友都在擔(dān)心，這批次新房的解禁砸盤，會讓脆弱的市場再次進(jìn)入深淵。

當(dāng)然，之前我的文章就提過：

新房并不是均分在上海所有地區(qū)，而是相對比較集中分布的；

其中相對比較集中的區(qū)域，將會受到更為劇烈的影響，區(qū)域的二手市場將會非常危險。

那么，什么區(qū)域的二手房市場，將會在未來幾年陷入困境呢？

我整理了一下各板塊的解禁房源套數(shù)，下面是前三十名解禁板塊的表單。

前五名，基本都是我們熟知的新房集中供應(yīng)區(qū)域——

大虹橋的徐涇、浦東的唐鎮(zhèn)、最大的新城嘉定新城、市區(qū)的楊浦東外灘、以及輝煌過一次的臨港。

只是這些區(qū)域各自由于其新房分布的不同、區(qū)域購買力走向的不同，新房解禁對于各自板塊的影響力度也各不相同。

其中，破壞力最大的板塊，毫無疑問就是排在第一位的徐涇，或者說就是大虹橋。

這么說是因為：

徐涇所在的大虹橋解禁，影響的從來不僅僅是大虹橋本身；

包括華漕、江橋在內(nèi)的大虹橋，未來幾年將會有超過1.4萬套的解禁量；

整個浦西外環(huán)邊上的近郊剛需市場，幾乎都會被大虹橋的解禁所影響影響。

其實整個浦西的外環(huán)邊上的板塊，買房人基本都是市中心上班的家庭，主打的就是睡城功能。

總價段在500-700萬的購房者，買新房基本都是在外環(huán)一圈。

雖然大家經(jīng)常詬病大虹橋的各方面發(fā)展問題，但是一定要注意：

而外環(huán)一圈的眾多板塊中，除了已經(jīng)全面成熟的七寶莘莊；

其他主打睡城功能的板塊、甚至包括像南大這種新房正在銷售的中外環(huán)板塊在內(nèi)，大虹橋恐怕都要排在第一位。

等到大虹橋的新房解禁、假設(shè)真的砸盤，那砸的就是所有這些近郊板塊的二手市場。

包括大虹橋本身在內(nèi)、同樣也有大量新房解禁的顧村、楊行；

新房正在銷售的南翔、南大；

近郊的九亭泗涇，都會受到大虹橋新房解禁的連帶影響。

從大虹橋內(nèi)部來看，雖然大家都在擔(dān)心新房解禁把大虹橋內(nèi)部二手房的地板砸穿——但我覺得這點反而未必會那么慘烈。

當(dāng)時由于市場火熱，各種牛鬼蛇神沾上大虹橋都會賣的很火甚至觸發(fā)積分。

但是大虹橋內(nèi)部也有其自身的鄙視鏈，離地鐵近的、品質(zhì)好的社區(qū)，依然是板塊內(nèi)的第一梯隊。

先破發(fā)的，必然是那些離地鐵遠(yuǎn)、由于倒掛品質(zhì)很差的社區(qū)；

像蟠龍?zhí)斓剡@種品質(zhì)不錯位置也好的，即便是不賺錢，破發(fā)的概率也不大。

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排在第二位的唐鎮(zhèn)，也是很多朋友口誅筆伐的對象。

畢竟唐鎮(zhèn)的新房漲價太猛了上海外環(huán)外漲價最猛的區(qū)域，到底憑什么？。

如果最新成交的招商地王價格賣到9萬，唐鎮(zhèn)的房價漲幅可以比肩市中心的黃浦。

之前我就說過，唐鎮(zhèn)為什么一直新房二手都賣得好，關(guān)鍵就是在近幾年這個周期內(nèi)，唐鎮(zhèn)是十分稀缺的——

浦東的居民想要買到學(xué)區(qū)+產(chǎn)業(yè)+品質(zhì)三大優(yōu)勢合一的區(qū)域，真的基本沒有，唐鎮(zhèn)三兄弟的確是二手房改善的優(yōu)選；

一度搶占了浦東10w單價這個價格梯度的核心占位，因此才能成為外環(huán)外第一個10w的板塊。

但是唐鎮(zhèn)這幾年也是內(nèi)外受敵。

外部環(huán)境看，浦東這兩年大力開發(fā)了北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地系列、前灘南、新楊思等板塊，價格9-13萬不等，逐漸分流了浦東的高單價、高總價購買力，唐鎮(zhèn)品質(zhì)標(biāo)桿二手房們的價格層次已經(jīng)落到了8萬左右。

而三林、周康這些地方，也開發(fā)了一批新的商品房，雖然位置不佳，但是對于唐鎮(zhèn)的分流依然存在。

而從唐鎮(zhèn)內(nèi)部情況來看，一方面未來幾年要有七千套的解禁；

另一方面，未來還有金城大量的新房會入市。

當(dāng)然，金城的價格上漲是必然趨勢了，對于二手房其實是有些抬轎子的；

包括我們長期看好浦東、看好張江的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)實力擺在那里；

唐鎮(zhèn)也的確是浦東外環(huán)外、張江邊上目前看起來最有中產(chǎn)社區(qū)氣質(zhì)的地方，我倒是不認(rèn)為唐鎮(zhèn)會像大虹橋一樣崩——

但是新房解禁的短期沖擊肯定會存在。

雖然，明年2026年解禁的主要是2021年入市觸發(fā)積分的未來金融城1477套房子，影響可能不大；

但是架不住后面華發(fā)半島華庭、安高申宸苑、浦發(fā)唐城這些品質(zhì)次新房入市。

由于唐鎮(zhèn)持續(xù)的火熱，買房人中就難免有一些投機客戶——交付后的拋盤幾乎是必然會存在的，預(yù)計未來幾年唐鎮(zhèn)會有一些拋售的筍盤出來。

感興趣的朋友可以關(guān)注，也可以聯(lián)系我們聊聊。

房子不會賣，價格不好談

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市區(qū)部分，大家應(yīng)該都看到了排在表單第五位的東外灘。

但是我之前就說過，不僅僅是楊浦，整個北上海的二手房市場都要大地震——

因為北上海作為過去幾年上海市區(qū)新房供應(yīng)的主力，各大板塊加起來套數(shù)加起來也是超過了1w套。

這個威力可不是大虹橋那些600-700萬預(yù)算的區(qū)域可以比擬的，畢竟這可都是一千多萬的房子；

這個總價段的二手房購買力可沒有那么多，尤其是產(chǎn)業(yè)不強的北上海的二手房市場。

幾乎可以確定的是，在新房解禁的沖擊下，北上海一批價格高估的次新房價格都要被打下來。

舉個例子，以前楊浦的第一豪宅是翡麗甲第，成交價格一直維持在15-17萬。

仁恒海上源交房后出來了幾個砸盤，直接把翡麗甲第的成交價也砸下去了。

而北上海的新房最近瘋狂漲價，也是對北上海次新房價格的另一重打擊。

比如只賣16.6萬的金茂璞元，就是對瑞虹17w+二手房的精準(zhǔn)打擊——

因為金茂無論是產(chǎn)品、外立面、會所等各方面，都沒有絕對的短板。

像大寧金茂府，最近最新成交價也掉到了12萬以下。

這種情況就是既受到了未來要解禁的靜安天悅的影響、也受到了據(jù)說只賣14萬的中建大寧項目的下壓。

當(dāng)然，蘇州河以北，對于市中心的影響一直是有限的，市區(qū)倒也不必過分擔(dān)心。

比如西藏北路砸盤，對于老靜安的次新房影響可以說是微乎其微。

二手市場離，市中心黃浦、靜安還是虹吸全市購買力的地方；

北上海的二手房，除了能吸收陸家嘴的購買力，基本在二手階段就只有本地改善去買，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到新房虹吸全市購買力的水平。

當(dāng)然，這種行情下，也有個好處：

北上海就會出現(xiàn)一些撿漏機會，大家也可以關(guān)注起來。

上海最大的新城嘉定新城排名第三位，沒有放在前面分析，主要原因是兩個：

第一，最近我剛寫過一個文章，聊了嘉定新城的房價暴跌情況上海最“強大”的新城，房價也繃不住了？

第二，嘉定新城的房子看起來比較多，但是實際上真的大家去想一想就會發(fā)現(xiàn)——

當(dāng)?shù)卮饨捻椖恐?，能?shù)的上名號的其實并不多，大概只有理想之地這一個超級紅盤。

這是因為嘉定新城的范圍太大了。

馬陸、老城的很多項目也是貼著嘉定新城的名號，實際上嘉定新城核心區(qū)的項目并沒有那么多，因此解禁對于核心區(qū)的影響也沒有那么大。

嘉定新城房價暴跌的核心問題有兩方面：

第一是嘉定新城對于嘉定本地富人的虹吸并不像奉賢新城或者松江新城那么強，很多富人住在安亭、嘉定老城和南翔。

第二是因為，嘉定新城是號稱離市區(qū)最近的新城，很多購買力來自市區(qū)，現(xiàn)在連南翔房價都挺不住了，嘉定新城暴跌也是自然。

不過，新房解禁雖然對嘉定新城核心區(qū)影響不大——

但是對整個地區(qū)整體樓市帶來的整體影響還是存在的，預(yù)計嘉定新城和周邊區(qū)域的房價短期可能還是繃不住。

而排名第五的臨港新城，我們本篇不做過多分析。

因為近期我們會寫一篇關(guān)于臨港的專題分析文章——

畢竟臨港六周年，還是指的總結(jié)分析一下落地情況并且展望一下未來的，感興趣的朋友可以關(guān)注下后續(xù)的發(fā)文。

關(guān)于其他板塊的解禁影響，篇幅有限，后續(xù)會推出各板塊的詳細(xì)分析。

總體來說，新房解禁既是風(fēng)險，也是機遇，有可能會讓我們撿漏到超跌的次新房，也算是一個不錯的上車窗口期了。

近期想要置業(yè)的朋友，也可以選擇來我們線下聊聊。